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京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146秦皇岛房地产市场研究报告荣盛发展地产研究所出品12011.08.15京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146项目所在地秦皇岛，处在东北三省与京津唐的连接走廊，靠陆临海，地理位置和市场环境十分优越。秦皇岛，处于京津唐核心区东侧，距离北京及唐山均在2小时车程范围内。由于其优越的地理位置及气候特征，吸引了大量的东北三省移民及北京客群。发达的高速公路及轨道交通网络，使得秦皇岛与东北三省及京津唐各地联系紧密。大型港口城市的建设目标也使得秦皇岛的经济价值及战略地位日益提升。2东北三省京津唐京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146中国北方滨海旅游和现代化港口城市,京津冀都市圈东北部区域性中心城市和新型制造业基地。秦皇岛具有良好的自然环境和独特的地理位置,又是中央暑期办公地等特点,因此,可作为首都部分功能的延伸、疏解地。秦皇岛不仅具有港口优势,而且还具有华北和东北结合部的区位优势,根据这种优势,可将秦皇岛建设成为北方的交通枢纽及商贸基地。3秦皇岛是北方重要港口城市，在未来的快速发展中将更具备外部开放性和内部互动性。整体实力提升显著。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146构筑“一带两点三轴”的市域城镇体系空间结构。“一带”指市域沿海“4＋2”组团式的滨海城镇发展带，即沿京沈高速公路以南、昌抚公路及沿海高速公路以东区域，由山海关、海港、北戴河（含南戴河、牛头崖）、西部滨海新城（大蒲河）和昌黎县城、抚宁县城以及其它沿海建制镇等构成的滨海发展带。目前人口总数为13.8万人。4城市重心位于沿海城镇发展带，呈组团式发展。山海关将被打造成“4+2”组团中的重要一极。截止2020年规划人口23万人。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146海港组团为国家重要的能源枢纽港之一，以高新技术产业、临港工业、物流和现代服务业为主导的城市功能综合区；山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；滨海新城组团为滨海旅游休闲度假胜地，高端旅游休闲、文化创意、总部经济和科技教育研发等为主的滨海生态宜居新城；昌黎、抚宁组团为秦皇岛卫星城，中心城区产业扩散的主要承接地。5从组团划分看，各组团功能划分清晰，空间布局较为合理。但规划实施存在时间跨度，未来3年内秦皇岛市主要发展区域还将集中在山海关组团，海港组团级北戴河组团。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146海港组团持续发挥核心地位，北戴河组团大力整合旅游产业，山海关组团在保护历史的前提下，逐步发展经济，拓展新区。北戴河组团（含南戴河、戴河、牛头崖）：整合资源、控制容量、南北互动、协调发展。山海关组团：保护古城、拓展新区、发展经济。山海关组团为国家历史文化名城，重要的铁路枢纽，旅游休闲度假胜地，现代制造和临港工业基地；北戴河组团为国际商务会议中心，生态型、园林式、国际性旅游休闲度假胜地；西港东迁将为山海关发展重新注入活力。带来更多的就业机会及潜在需求，加快城市基础设施建设，交通网络建设，拉近与中心区域距离。6京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146城市总体布局采用带状组团式结构，即“三大组团十三片区”海港组团六个片区：中心片区、东部片区、北部片区、西部片区、海阳片区和深河片区；北戴河组团两个片区：滨海旅游片区和戴河片区；山海关组团五个片区：关城片区、关城东片区、道南片区、秦皇岛经济技术开发区东区和老龙头旅游区7区域划分为五个片区，功能兼顾历史文化，经济发展、居住功能及旅游功能。区域功能配套完备，可发展潜力巨大。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146海港区：综合性港口城市，现代化海滨名城。山海关区：国家历史文化名城。北戴河区：全国著名的海滨旅游度假圣地，中央直属度假地。由于山海关区为历史名城所以不允许建高层住宅。从城市空间布局上看，海港区以高密度住宅为主，北戴河区以别墅度假为主，而山海关区则将为两区过度产品为主。8充分发挥国家历史文化名城优势，与海港区及北戴河区形成明显区隔。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146山海关区域为未来整个秦皇岛城市的发展重点之一，区域内功能齐备，城市战略地位显著，发展潜力大，可塑性强！将山海关港建成以秦皇岛经济技术开发区东区和山海关临港工业区为依托的综合性港区。由传统历史及旅游名城向多元化目标发展，这将为整个区域带来生机，带来就业机会及城市面貌的革新。京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146根据区位情况及房地产发展特点，秦皇岛房地产市场可以分为三个主要片区10海港区南北戴河区山海关区南北戴河区代表项目戴河庭院产品类型别墅，花园洋房价格10000-12000海港区代表项目玉带湾产品类型高层价格4500-10000山海关区代表项目博维龙廷产品类型多层，6+1价格4000-5000京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146海港区区域特征：依托海港区成熟配套，主要为高容积率高层产品，主要依靠本地客群，外地客群为重要辅助11区域认知：秦皇岛传统老城区及发展新区，发展前景良好，配套完善价格水平：区域价格平台住宅4500—10000元/平米海景房10000—12000元/平米产品供应：主要为高容积率高层产品，项目规模普遍较大未来供应：未来供应主要以高层产品为主，日趋高端化，海景住宅供应量增加客户构成：住宅主要以秦皇岛本地客群为主，外地客群主要来自京津唐、东北地区，海景房主要为外地客群京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146玉带湾12项目基本信息项目位置海港区北环路与海阳路交叉口建筑面积64万平米占地面积24万平米容积率2.46产品情况一居56平米占8.7%两居88-10141.1%三居50.2%114-166均价6000元/平米客群描述：项目主要客群为秦皇岛本地客群，占比达到65%，其中主要来自于海港区，其它地区包括东北客群，占比25%，京津唐地区客群，占比10%京津唐地区多为中小户型购买者,最低总价35万/套，一居产品，京津唐地区客群多青睐该类户型，总价较低东北地区客群多为二居，三居产品，作为第一居所考虑，总价在60-80万之间秦皇岛本地客群，价格接受比较宽泛，多注重住宅环境，主要为本地中高端客户，多为私人企业主，公务员等岗位核心竞争力：高品质，环境优越，配套完善京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146北戴河区区域特征：依托北戴河旅游度假资源，密集开发海景住宅，主要客群为外地客群13区域认知：秦皇岛传统旅游度假区域，旅游度假配套完善，舒适宜人价格水平：区域价格平台住宅10000—16000元/平米产品供应：主要为低密度海景房，以别墅、花园洋房为主未来供应：区域新增量不多，主要产品依然是海景房，以别墅，花园洋房为主客户构成：客户主要来自京津唐地区，以外地旅游度假及投资性客群为主力京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ00214614项目基本信息项目位置南戴河区北戴河入海口与观海路交汇处建筑面积78150平米占地面积67956平米容积率1.15产品情况均价16000元/平米客群描述：项目主要客群为外地客群，占比达到70%，包括京津唐地区客群，东北地区客群，其中京津唐地区为主力，在外地客群中占比超过7成；客群购买力较强，主要为一次性付款，主要为企业高管，私人企业主，政府官员；京津唐客群主要是度假及投资客群，多关注中小户型，承受总价区间在100万左右；东北地区客群多关注二居、三居，承受总价区间在120万左右，将其作为第二居所；戴河庭院核心竞争力：一线海景房，自成配套体系京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146山海关区区域特征：整体发展水平较低，以多层产品为主流，同质化严重，主要客群为山海关本地客群15区域认知：历史文化名城，整体发展在秦皇岛处于较低水平价格水平：区域价格平台住宅4000—5000元/平米产品供应：主要为多层产品，以6+1产品为主未来供应：未来新增量主要产品还是6+1产品，区域增量较多，项目整体规模不大，区划速度较慢客户构成：客户主要来自山海关本地，辅以京津唐及部分东北客户，购买力较低京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146京沪高铁沿线带•环渤海区域•长三角区域•其他已进入城市每日新闻观察NewsReview全面专业及时SZ002146博维龙廷16项目基本信息项目位置山海关区山海关南海西路与港山路（规划路）交叉口建筑面积141457平米占地面积125183平米容积率1.13产品情况57-94平米二居产品，占比达