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1慢餐，也慢餐，也是一种生是一种生活态度活态度SLOWMEALISONEKINDOFLIFEMANNER2当今社会讲求……更奢华更奢华更高更高更强更强更快更快3与之相伴，每个都市人越来越感到……4于是，都市人越来越渴望……到阳光下、沙到阳光下、沙滩上发发呆滩上发发呆到绿地、花香到绿地、花香中感受自然中感受自然与亲爱的人一与亲爱的人一起享受温情起享受温情5海南－中国人逃避尘嚣的3S理想天堂阳光阳光（（SunSun））大海大海（（SeaSea））沙滩沙滩（（SandSand））6但是，上帝和天使时有光顾，大部队还是……象赶集一样，象赶集一样，15001500元海南五日双飞游的观光客。元海南五日双飞游的观光客。7天堂之门还在打磨……有产品、缺产业有产品、缺产业¾海口旅游产品单一，老化，游客到海口消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链。海口－热带中国海口－热带中国天堂大门天堂大门有市场、缺形象有市场、缺形象¾每年有大量过境游客，对由于对三亚的依赖性高，海口成了过境点和住宿点。¾海口具有极强的城市首位度，较好的海岸资源及亚热带风情，但是资源的特点不强，文化感染力与影响力还待挖掘有资源、缺主题有资源、缺主题有环境、缺氛围有环境、缺氛围¾海口沿海一线已营造了一系列优美环境，但由于没有与国际时尚文化对接，也没有充分体现本土文化特色，缺少特色人文氛围8新埠岛的战略价值突显¾成为支撑海口外滩，联动海口东、西岸的重要节点¾成为创优南渡江生态走廊，展现海口绿色城市的形象窗口¾成为优化海口休闲度假功能，打造国际度假休闲胜地的最佳通廊¾成为汇聚休闲、旅游度假等现代服务业，提升城市产业经济的发力点9在这里将赋予你:享受时间的艺术享受时间的艺术10解读托斯卡纳（解读托斯卡纳（ToscanaToscana））¾¾一个和谐多彩的天堂。一个和谐多彩的天堂。如果上帝爱上这个地方，那就叫做托斯卡纳!托斯卡纳在意大利中西部，从亚平宁山向西一直到地中海边。有着典型的地中海温润气候，阳光下蓝天白云，色彩鲜艳的墙壁，深绿色的百叶窗，深红色的屋顶，错落有致的散布在如茵的大地上……这样的纯粹，这样的静谧，只有在托斯卡纳，才能见到。¾¾一个心灵休憩的桃源。一个心灵休憩的桃源。“如果迷路，我想是在托斯卡纳！”。很久以来，托斯卡纳，成了英国人逃避世界，或者寻找灵感，休憩身心的地方，英国首相布莱尔也不例外，每年夏天他们都要在锡耶纳郊外的别墅里待上两个星期。这就是地中海的托斯卡纳，所带给我们无尽的生活梦想！¾¾一个艺术优雅的圣殿。一个艺术优雅的圣殿。徐志摩笔下的翡冷翠。佛罗伦萨作为托斯卡纳大区的首府，是文艺复兴的发祥地，留下了但丁、乔托、米开朗基罗、达·芬奇、拉斐尔等艺术巨匠的不朽之作。整座城市仍保留着文艺复兴时期的风貌，每个角落都散发着唯美的艺术气息。““托斯卡纳托斯卡纳””是一种生活态度和追求是一种生活态度和追求11海口新埠岛发展策略海口新埠岛发展策略与空间开发对策与空间开发对策Nov.2005Nov.200512新埠岛发展的核心诉求成就感成就感归属感归属感认同感认同感亚热带亚热带风情风情群岛空间群岛空间形态形态休闲度假区域区域发展发展如何有机复合旅游功能，提升区域产业价值?如何形象区域鲜明空间特色？如何实现区域的城市化发展？如何引导区域产业发展？如何突出项目地理个性，实现价值最大化开发？探讨泛游艇化的产业移植可行性…如何以亚热带风情特色形成区域开发亮点？如何实现区域的生态可持续发展…地域属性用地条件属性市场属性开发属性13产品开发维度产品开发维度产品开发维度开发模式维度开发模式维度开发模式维度区域发展维度区域发展维度区域发展维度主题开发区域运营旅游引领的度假住宅区游憩引领的综合功能区度假物业为主及辅助配套设施旅游项目设施及经营性公建产品动态开发平衡模式以动态发展的观念，在本项目提供差异化度假居住产品——区域开发运营模式——提升区域功能能级三者之间，探寻一种和谐、共生、互长的可持续发展解决之道。启动期目标。成长期目标。成熟期目标研究思路14本项目的分析逻辑与研究框架房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建15发展背景专题研究一房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建¾自92年起，中国旅游产业进入一个上升通道，旅游收入增长率高于同期GDP增长率，旅游业步入快速发展黄金期；¾中产阶级成为旅游需求升级换代的主导力量，旅游进入观光－休闲－体验三位一体时代，休闲体验旅游成为发展的主导方向；¾当前我国国内旅游消费的结构中物质消费的食、住、行比重较大，占到75％－85％，精神消费的游、购、娱占到15％－25％，精神消费发展潜力巨大，且已呈现增长态势；中国旅游产业发展特点海口旅游产业发展的机会打造主题、树立形象、营造氛围、提升产业突出文化品味，营造特色风情氛围，集中资源，做强一个示范区趋势一旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变居民旅游支出由集中性消费向经常性消费转变趋势二投资第二居所的需求增加趋势三旅游方式散客化趋势四自驾车旅游日渐兴起趋势七银发旅游市场潜力巨大趋势八趋势五旅游需求类型多样化、个性化趋势六商务旅游越来越突出旅游专题研究旅游专题研究16发展背景专题研究二房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建海口房地产市场特点海口房地产市场特点由于海南特殊的区位属性，使得海口的房地产市场事实上已发育为全国房地产市场，且目前处于新一轮上升期中；海口属于外部需求主导下的政策敏感与投资导向型城市，目前市场对第一、二居所的需求为3：7的比例；同全国其他城市相比，且考虑海口经济在海南的高首位度现状，海口房地产市场整体发展水平偏低，本岛内部有很大需求潜力。海口住宅市场小结海口住宅市场小结 海口住宅市场中西海岸、填海区和海甸新埠岛代表市场发展方向，多集中岛外养老型、投资型购房 海口住宅市场对总价比较敏感，因此全市来看高端物业比重偏弱。别墅中联排别墅为主，独栋别墅市场销售落后于高档公寓； 现有项目开发规模偏小，少有复合型开发项目。新埠岛的开发可以借势海口房地产发展，打造成为整个海口房地产市场转型中的标杆，以吸引并滞留投资型购房者。海口房地产专题研究海口房地产专题研究17房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建海口旅游地产产品特征海口旅游地产产品特征¾点式开发，沿海资源利用单一，楼盘规模小¾海景投资型住宅主导，产品档次差异大，自我服务能力差¾产权式与分时度假酒店大规模开发，竞争激烈¾商业层次落后，缺乏与城市首位度匹配的综合性服务功能中心项目旅游地产市场开发建议项目旅游地产市场开发建议 海口缺失一个对旅游业能级提升有引擎驱动效应的示范区域。 打造一个特色鲜明的主题城镇，将城镇建设同景点开发紧密结合，注重对生活的体验，成为旅游景区、住宅和度假功能的综合体。景区景点阶段产品系列阶段旅游与地产开发结合主题城镇阶段旅游地产三种开发模式：旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式旅游地产发展旅游地产发展44个阶段个阶段旅游地产专题研究旅游地产专题研究发展背景专题研究三18房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究房地产专题研究旅游专题研究旅游地产开发专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究资源生态研究游艇专题研究海岛海滨旅游度假专题研究项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目核心诉求和问题解析阿特金斯项目思考维度项目SWOT分析专项研究专项研究分析构建分析构建区域运营区域运营破破题题定定位位总体战略定位总体形象定位项目开发原则总体战略定位总体形象定位项目开发原则定性分析定量分析发展计划文化活动运营模式运营理念发展计划文化活动运营模式运营理念区域功能板块构建保护开发理念：在土地开发过程中，对生态敏感区加以保护来维持生态系统健康，享受生态系统的自然服务；同时取得开发的经济效益，使开发与保护相互和谐、平衡。开发利用总体导则开发利用总体导则就本区域整体而言，其特有的生态资源特征是新埠岛价值的有力支撑。在开发过程中必须通过对南渡江水系，林地斑块、鱼塘虾池以及泻湖湿地等来构建项目区的生态基础。填海区域如果全部填平，价值将等同于内陆土地。建议可以半填式营造人工形态，通过同原有生态资源的契合实现价值最大化。土地利用现状分析¾新埠岛地理位置独特、敏感、水网发达；¾项目基本属于自然、半自然区域，开发量小，地形平坦；¾交通、市政等基础设施建设水平差；¾属于地质敏感区域，建设用地适宜性差区域。生态资源现状分析¾新埠岛是南渡江入