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重庆市主城区房地产市场总结（2015年）2016年1月目录：1.宏观环境：利好政策覆盖年，经济形势低迷。2.宏观市场：供应攀升，低价支撑成交高位运行。3.业态表现：有量无价，全线降低价格预期。4.企业竞争：商用、TOP类物业成为业绩支撑点。5.土地市场：政府减债兜底，优质地块抢手。6.后市预判：三季度成分水岭，四季度机会较大。利好政策覆盖年，经济形势低迷。宏观环境政策环境•市场压力依旧；•住宅持续低位走量；•企业打响商业争夺战。年度政策回顾利好政策覆盖年，影响甚微，市场压力依旧。•成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；•价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；•重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小。•调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；•导致2008年成交仅1200万方。•北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现；•城市建设加速，房地产市场发展迅速；土地招拍挂政策逐步规范房地产市场•70/90政策：项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；•别墅用地出让变少，别墅单价提升快•供应明显大于需求市场存量大幅增加。•重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；•价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡。•成交量得到抑制，全年成交2240万方；•价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；•上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；•全年成交量2400万方，成交量创最高2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年•刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；•成交价格稳中有升70/90政策，严禁别墅用地出让国八条首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧成渝城乡统筹成渝经济区城乡头筹试点区域1.29救市①首付2成，利率7-8.5折②税收减免，契税按1%收取4.15，新政；两江新区①2套首付50%，利率1.1倍；②一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；③两江新区中国地三区1.28新国八条、渝房产税①二套首付60%，限购一线到二线城市；②重庆对高端房收取房产税政府坚持调控不动摇新国五条①提高二套房首付比例、贷款利率；②住房流转所得税20%；③房产税；④加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管。•近2400万方年度市场，成交居高不下；•刚性需求饱和，改善、投资类需求有所释放。分类调控支持首套房贷限购相继取消“不动产登记”征意见“9·30”房贷新政放宽公积金贷款央行降息•“哑铃”市场打破；•2轮降价+透支消费支撑市场高位运行。•市场价格大跌降准降息通道开启支持住房需求促楼市平稳发展不动产登记试点公积金政策放宽降低首套房、二套房最低首付款比例9.27抑制房价政策①首付40%，贷款利率1.1倍②连续加息至08年10月，最高达7.83%降息降准经济下行，央行全年5次降准5次降息，房贷利率历史最低。7.74%7.47%7.20%6.12%5.94%6.14%6.40%6.60%6.80%7.05%6.80%6.55%6.15%5.90%5.65%5.40%5.15%4.90%2008-2015年五年以上商贷利率走势备注：数据来源，中国人民银行。•自2015年2月5日起降准0.5个百分点，同时定向降准。•自2015年3月1日起降息0.25个百分点.•自2015年4月20日起，降准1个百分点，同时定向降准。•自2015年5月11日起降息0.25个百分点。•自2015年6月28日起，降息0.25个百分点，并定向降准。•自2015年8月26日起，降息0.25个百分。•自2015年9月6日起降准0.5个百分点并定向降准。•自2015年10月24日起降息0.25个百分点，并降准0.5个百分。公积金政策放宽提高公积金使用效率，降低购房者购房门槛。公积金放宽提取条件推行异地贷款降低贷款门槛央行/住建部/银会公积金贷款首付20%（首次）公积金贷款首付30%（二次）住建部/财政部/中国人民银行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》重庆住房公积金管理中心连续缴存6个月即可申请公积金贷款，取消保险及强制性机构担保收费，支持异地贷款住建部/财政部/央行公积金贷款首付20%（二次）住房城乡建设部《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》住房城乡建设部提高实际贷款额度全面推行异地贷款业务住房城乡建设部各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率贷款限制放宽松降低购房者门槛，促进刚需及改善类需求释放。2015年9月2015年10月2015年5月商贷最低首付比例：首套房（30%）还清贷款二套房（30%）商贷最低首付比例：首套房（不实施限购城市，不低于25%）商贷最低首付比例：首套房（25%）公积金：首套房（20%）重庆《关于做好住房金融服务工作的通知》央行、银监会《进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》重庆《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》房产税的基础和前提，心理影响大于实际效应。不动产登记2014.12不动产统一登记试点启动2014.11国土资源部成立不动产登记中心2014.10不动产登记簿册征求意见重点城市近半启动不动产登记2014.08《不动产登记暂行条例》公开征求意见2014.05全国省级不动产统一登记工作已全面铺开2013.122014年研究起草《不动产登记条例》、《不动产登记办法》等规章制度，整合建立不动产登记信息管理基础平台2013.11李克强：不动产登记由一个部门承担。2007“不动产统一登记制度”写入《物权法》，但未规定统一登记的范围、机构和办法。2014.12.12《不动产登记暂行条例》正式公布2015年3月1日起施行反腐新利器制度执行前夕，房产抛售狂潮房价下跌投资渠道改变。海外购房？资金外流？政府出台的各种调控政策终于要奏效。因为通过各种离婚、结婚方式逃避“限购”的人将几乎无处遁形。登记制度及房产税将是财税公开的第一大步。为全面征收房产税铺路。这将是地方政府新财源。房产税会导致租房价格上涨。首先实施：长寿、石柱其他区、县，争取7月1日经济环境经济（GDP）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。GDP跌破年度目标，行业增速为3.6%，经济环境压力依旧。9.4%10.7%12.0%13.6%9.1%8.6%10.4%9.2%7.8%7.7%7.4%6.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%01000002000003000004000005000006000007000002004年-2015年全国GDP走势生产总值增长率2015年前3季度，全国GDP增速为6.9%，跌破7%关口。经济运行低迷，增速进一步放缓，创10年最低。5.9%12.2%15.5%24.4%1.0%11.8%7.5%7.4%4.7%7.2%2.3%3.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0500010000150002000025000300003500040000450002004年-2015年全国房地产行业GDP走势生产总值增长率2015年前3季度，全国房地产行业GDP增速为3.6%。房地产行业增速同比略有上升，但行业压力较大。经济（CPI&PMI）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。CPI持续警戒线徘徊，PMI跌破红线，经济下行压力大。2.522.41.82.52.32.321.61.61.41.50.81.41.41.51.21.41.621.61.31.550.550.250.350.450.85151.751.151.150.850.350.149.849.950.150.150.250.25049.749.849.849.645474951530123452014-2015年全国经济环境变化全国CPI制造业采购经理指数PMIPMI=50%，PMI荣枯线，经济增速下行；CPI=1%，若持续6个月低于1%，经济环境进入通货紧缩状态。经济（固定资产投资）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。26.8%26.0%23.9%24.8%25.9%30.0%12.1%23.8%20.3%19.1%14.9%10.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01000002000003000004000005000006000002004年-2015年全社会固定资产投资全社会固定资产投资(亿元)全社会固定资产投资增速29.6%20.9%22.1%30.2%23.4%16.1%33.2%28.1%16.2%19.8%10.5%1.3%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%01000020000300004000050000600007000080000900001000002004年-2015年房地产开发投资房地产开发投资额(亿元)房地产开发投资额增速2015年1-11月，全社会固定资产投资49.72万亿，增速10.2%，持续下行。2015年1-11月，房地产开发投资累计8.77万亿，增速1.3%，近3年直线下滑。投资增速下滑，经济运行乏力，房地产行业影响巨大。经济（进出口）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。外贸环境愈加复杂严峻，稳增长压力空前。35.5%22.4%20.6%18.4%7.8%-16.3%33.9%17.2%3.3%5.7%2.4%-7.8%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%0500001000001500002000002500003000002004年-2015年进出口总额进出口总额(人民币亿元)进出口总值增速491036264877597935641003958203010702312324112935913713114391212706946436542746337773300795276861894699113161114801121038120423937202004年-2015年进口和出口总额出口总额(人民币亿元)进口总额(人民币亿元)2015年1-11月，进出口总额22.08万亿，比2014年同期下降7.8%，再现负增长；出口12.71万亿，下降2.2%，世界经济复苏低于预期，国内投资放缓，要素成本上升，过去出口的高增长态势难以延续；进口9.37万亿，下降14.4%，国际大宗商品价格大幅下跌，经济结构深度调整，国内需求不足。经济（社会消费品零售总额）备注：数据来源，中华人民共和国国家统计局。社零总额增速放缓，对经济贡献有限。13.3%14.9%15.8%18.2%22.7%15.5%18.3%17.1%14.3%13.1%12.0%10.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0500001000001500002000002500003000002004年-2015年社会消费品零售总额社会消费品零售总额(亿元)社会消费品零售总额2015年1-11月，社会消费品零售总额27.2万亿，较去年同期增长10.6%，增速放缓。楼市影响经济下行，政策环境宽松，利好性政策覆盖年，楼市支撑有限。08'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310'0510'0710'0910'1111'0111'0311'0511'0711'0911'1112'0112'0312'0512'0712'0912'1113'0113'0313'0513'0713'0913'1114'0114'0314'0514'0714'0914'1115'0115'0315'0515'0715'0915'11CPIPMI警戒线（CPI=1，PMI=50）9.27抑制房价政策①首付40%，贷款利率1.