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2015年长春房地产市场总结简报2016.01.25长春房地产市场全年总结：导读——•土地市场：2015年1-12月，长春市政府全年出让经营性用地32宗，2477515㎡，成交24宗，1548169㎡，同比下降57.1%，成交地块平均出让面积为6.4万平，其中18宗为住宅用地，6宗商业用地，目前开发商现有库存压力过大，导致拿地信心不足，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，一级市场成交放缓将有利于缓解二级市场库存压力；•商品住宅市场：长春市1-12月份商品住宅新增批售62838套，面积约为651.1万平方米，同比下降24%，面积批售比为0.81；1-12月全市商品住宅成交78233套，成交面积802.5万平方米，同比上升9.3%；从整体商品住宅均价走势来看，价格走势相对平稳，1-12月份成交均价为6207元/㎡，，同比上升1.8%；•市场总结：全年土地市场较为低迷态势，已开发土地库存量较大，近两年土地出让方面也相对严格，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，保房价去库存较为明显,不过研究机构认为，去库存压力仍旧较大，整体来看，长春楼市去库存仍然任重道远。1、政策热点解读——2月4日2月28日3月1日3月15日3月25日3月30日3月30日4月20日5月11日6月4日6月24日6月28日央行降准0.5个百分点央行降息0.25个百分点不动产登记实施李克强答中外记者问两部委工地新政二套房首付快调整为不低于40%购买两年以上普通住房销售免征营业税央行降准1个百分点央行降准0.25个百分点长春新规外地人在长春买房不受限公积金新政最高可贷80万央行降息0.25个百分点开定向降准8月25日央行降息0.25%降准0.5%8月31日二套房最低首付由30％降低至20％9月14日存款准备金考核制度，改为平均法考核9月22日住房公积金异地贷款流程异地贷款将扩至全国9月30日央行降低首套房商贷首付比例不低于25%10月16日公积金异地贷款获批6个月内可提首付10月24日央行降息0.25%降准0.25%今年已经出台了一系列刺激政策，包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例，松绑外资进入中国楼市等，但政策效果不一，区域分化明显，高库存问题仍未得到缓解。楼市有望迎来新一轮政策入市，业内人士认为，未来相关财政、货币等支持政策将陆续出台，已有的“救市”政策将继续强化，将成为引导楼市去库存的重要途径之一长春7家银行首套房利率打9.5折12月31日1、政策热点解读——2月4日央行：下调金融机构存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。【政策点评】：本次调整主要是基于经济的持续低迷，货币流通偏紧，为稳经济，降低融资成本，时隔2个月，央行再次发声，宣布降准。此次降准将于14年放松限贷、央行降息将对房地产市场形成叠加利好，货币政策进入全面刺激阶段，缓解了房地产资金压力，也反应了目前楼市调控市场化导向和趋势。3月1日国务院：《不动产登记暂行条例》自3月1日起施行《不动产登记暂行条例》自3月1日起施行，条例共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。今后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全省范围内进行统一登记。【政策点评】：3月1日起《不动产登记暂行条例》正式施行，同时启用新版不动产统一登记薄。不动产登记将施行“属地登记”制度，从目前不动产统一登记制度施行进程来看，全面施行是一个循序渐进的过程，对楼市会产生一定冲击，但作用是缓慢的；随着不动产统一登记制度的完善，将推进房产税的开征；另一方面，不动产登记制度影响较大的应该是高端房源，对于长春市以刚需为主导的市场影响不大。3月6日两会：2015年楼市稳字当头国务院总理李克强在2015年政府工作报告中表示，将加大保障性住房建设力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。【政策点评】：15年政府工作报告中再次未提及房地产“调控”，意味着国家已定准基调，通过市场自主调控，减少行政化手段干预，以稳增长为目的，支持刚需，大力推动保障性安居工程建设，改善居民基本住房需求。1、政策热点解读——3月30日央行：二套房首付降至40%公积金买首套房首付降至20%30日晚间消息，央行、住建部、银监会发布通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。【政策点评】：央行出台新政调整首付比例，将二套房首付降至四成，超出了市场二套房首付五成的预期。此次调控有利于提振市场信心，进一步释放改善型需求，加速消化库存。目前，长春邮储银行已经执行新标准，各大银行也将纷纷制定细则调整首付比例。3月30日财政部：购买2年以上普通住房免征营业税财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。【政策点评】：此次政策调整，使购买年限在2-5年的房屋也能享受到免税优惠，对于买卖双方来说，降低了交易成本；同时，有利于盘活存量房，提升二手房供需，为二手房市场复苏带来利好。1、政策热点解读——4月20日央行降准1%央行4月19日宣布，自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。这是继2月5日央行下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，央行年内第二度全面降准。央行同时决定，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点。对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。【政策点评】：去年11月降息以来，两次上演的都是‘宣布完降息，市场利率却上去了’，分明显示：第一，流动性偏紧；第二，高存准率之下，银行资金成本居高难下，导致银行新增负债成本超过工业企业利润率，无法把贷款利率降到企业能承受的水平上。一句话，降准方能让降息落到实处。5月11日央行年度二次降息5月11日起降息0.25个百分点中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍【政策点评】：此次进一步下调存贷款基准利率，重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用。结合降息进一步推进利率市场化改革，重点是适应经济基本面的变动趋势，继续促进实际利率回归合理水平，并进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用。1、政策热点解读——6月15日长春出台新11条公积金贷款最低首付比例20%取消“限购”非本市户籍不需证明即可买房、首次申请公积金贷款最低首付比例为20%对首次申请住房公积金贷款购买除别墅外的新建商品住房，最低首付比例为20%，对已结清相应购房贷款且家庭只有一套住房再次申请住房公积金贷款购买面积在144平方米以下新建商品住房的，执行首套房贷款政策。【政策点评】：随着政策进一步刺激楼市，对于购房的利好政策也不段落实。最新二套房房贷政策促进了二套房首付比例的降低，也降低了置业的门槛，进一步促进了购房者的买房需求，有利于市场的不断回暖。6月28日今日起降息0.25个百分点并实施定向降准中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。（1）对“三农”贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行降低存款准备金率0.5个百分点。（2）对“三农”或小微企业贷款达到定向降准标准的国有大型商业银行、股份制商业银行、外资银行降低存款准备金率0.5个百分点。（3）降低财务公司存款准备金率3个百分点，同时金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。【政策点评】：降息降准之后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。央行累计已经有三次降息三次降准，对于楼市来讲，在央行降准降息等政策刺激之下会出现一波入市的行情。1、政策热点解读——8月25日央行降息0.25%降准0.5%中国人民银行决定，自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。【政策点评】：此次定向降准并结合下调存贷款基准利率，重点是要进一步增强货币政策优化结构的重要功能，推动经济平稳健康可持续发展，同时继续发挥基准利率的引导作用，促进降低社会融资成本。把握好宏观政策的力度和节奏。8月31日公积金贷款购二套房最低首付由30％降低至20％住建部、财政部与央行发布通知，拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最低首付款比例降至20%。调整后公积金贷款购房首付款比例自2015年9月1日起执行。为进一步完善住房公积金个人住房贷款政策，支持缴存职工合理住房需求，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。【政策点评】：此次公积金贷款购二套房最低首付由30％降低至20％，有力的刺激了二套房的购买需求，降低了购买二套房的门槛，对于目前市场有一定的刺激作用。1、政策热点解读——9月14日存款准备金考核制度，改为平均法考核为进一步完善存款准备金制度，优化货币政策传导机制，增强金融机构流动性管理的灵活性，中国人民银行决定，自2015年9月15日起改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核。【政策点评】：由时点法改为平均法，可以降低金融机构应对突发性支付的超额准备金需求，提高资金使用效率，在流动性存在一定缺口时可以释放一定的流动性，但在当前流动性合理充裕的情况下，此次改革基本不会对市场流动性造成影响。9月22日住房公积金异地贷款流程异地贷款将扩至全国住房城乡建设部为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，近日发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。通知明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并提出，公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。此外，住建部将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。【政策点评】：该通知指出，缴存城市公积金中心(含分中心，下同)负责审核职工缴存和已贷款情况，向贷款城市公积金中心出具书面证明，并配合贷款城市公积金中心核实相关信息。贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险。1、政策热点解读——9月30日央行降低首套房商贷首付比例