淡水天堂城度假村整体策划方案

淡水天堂城度假村整体策划方案（建议书）前言为使易水湖（安格庄水库）这颗璀璨的明珠更加明亮、更加夺目辉煌，加快易水湖发展规划建设，完善易水湖周边配套设施现已刻不容缓，根据易县旅游资源分布和发展规划，我们建议开发主题定位以“京南第一湖”——打造环北京地区高档滨水休闲度假基地为核心目标，并进行整体规划包装、开发建设。“淡水天堂城——休闲度假村”项目，是集高档高尔夫练习场、疗养度假、会议商务洽谈、高档私密会所、仿古餐厅宾馆等高档次旅游产品项目的大手笔，是易水湖未来的品牌亮点项目，项目建设将大大完善易水湖休闲旅游度假区功能，有利于提高易水湖品牌档次与品位，并促使易水湖旅游更加和谐、稳定、可持续性的向前发展。CHAPTER1工作安排CHAPTER2项目基本问题CHAPTER3对策框架CHAPTER4易水湖资源研究CHAPTER5项目经济意义CHAPTER6项目整体定位策略CHAPTER7项目整体规划概念性构想CHAPTER8开发策略建议CHAPTER9整体开发的必要性及优势CHAPTER10项目整体开发预计效果CHAPTER11我们的投资优势目录contentsCHAPTER1项目基本情况一、易水湖基本情况1、易水湖位于河北省保定市境内易县城西南30公里处。2、湖面面积达27平方公里；3、“山中湖”形态，风景优美；4、距离北京约150公里，目前交通路况条件较差，易达性弱；现状：1、目前易水湖的人气较低，每年仅有约8万人来访——主要是做为游清西陵/狼牙山之后的附带景点，由于娱乐休闲设施少，游客停留时间短；2、整体湖区基本处于未开发状态。易水湖80公里CHAPTER2项目基本问题一、距离阻力，严重影响开发价值1、本案距北京约150公里，基本上是目前旅游度假项目面向北京客群市场较远的开发项目；2、而易县虽有清西陵/狼牙山等景点，但亦不是北京旅游的主要目的地。二、两侧夹击，市场竞争激烈做为以水体为资源的旅游风景区，面临着激烈的市场竞争——面临环京近邻湖泊(水库)景区/与近距滨海景区的两侧夹击。1、北京地区：湖泊/水库景区；2、周边相同类型：白洋淀、天鹅湖、望隆湖，蓟县于桥水库、环秀湖等；3、较远距离有：-主要的滨海区/滨海城市：天津（大港、塘沽、汉沽、东丽湖）/秦皇岛（北戴河、南戴河、昌黎黄金海岸）/唐山（乐亭）等在以上两点的作用下，本项目应该怎样更好的开发？CHAPTER3对策框架本项目的开发前景，取决于：1、易水湖的整体前景；2、在现阶段即意味着——-易水湖需要一个颇具影响力的整体定位；-以及引起社会关注的良好的发展预期。因此本项目的开发策略需要在以下框架下构思：1、能否通过恰当的定位，使易水湖成为一个对北京市场极具吸引力的休闲游憩目的地？2、本项目在现状条件下，能否一开始便形成良性的滚动开发循环？必须策划一种高吸引力的产品形式：-使本项目自身即独立具有高度的吸引力-使产品一经推出，即能有效地吸引消费群体3、重新定位政府及投资商在易水湖整体开发中的角色。易州五塔-在易县县城南部，自东南而西南，依次呈弧形排列着五座塔，这就是：燕子塔、镇灵塔、黑塔、白塔和荆轲塔-这五座塔的修建，都和纪念战国时期燕国的历史人物有关-五座塔，建筑风格各异，巍然挺立于易水河畔，被称为“五塔镇燕山”荆轲塔-位于易县城西南2华里的荆轲山村荆轲山顶上，塔高26米，须弥座八角十三层，砖木结构，白色-荆轲塔建在荆轲衣冠冢上，即古时荆轲馆故址洪崖山-位于河北省易县城北15公里处-距北京100公里-其“洪崖积雪”为著名的古燕十景-山上有不少山洞，每个洞都有美丽的传说-最为壮观的乃是苍松翠柏、绿树掩映之中的许多宫殿庙宇，俗称“后山奶奶庙”-其后山庙应为“中国第一大庙--黄帝庙”，后山神最早是黄帝所封，被列为河北省十大民间文化抢救工程之一云蒙山皇家森林公园-位于易县城西25公里处-早在战国时期，“云蒙叠翠”就被列入燕国十景-总面积40平方公里，由77道山峰、33道峡谷组成，顶峰海拔1120米-由于云蒙山地形复杂和季节的变化，四时皆有佳景燕国遗址下都城-在今易县城东南，界于北易水和中易水之间-是燕国为建立的一军事重镇，称为“下都”-是我国现存一处较完整、文化遗存极为丰富的大型战国都城遗址-地势险要，居高临下，便于防守-被国务院列为全国重点文物保护单位，2001年3月，被评选为“中国20世纪100项考古大发现”之一，同年，国家文物局又将其列入百项重大遗址保护项目紫荆关-位于河北省易县西北四十五公里的紫荆岭上-同居庸，倒马统称为“内三关”，也是我国九大名关之一-紫荆关关城原有东、西，南、北四门。南门亦称南天门，是古盘道进关的首要门户-从关城的整体布局酷似一朵盛开的梅花，进可攻，退可守，具有较高的军事价值-紫荆关作为战略咽喉要地，其军事价值比居庸有过之而无不及-为第四批国家级文物保护单位道德经幢-建于唐开元二十六年（公元738年）-经幢高6米，分幢座、幢身、幢顶3部分-除幢顶为青石外，其余都是汉白玉石制成-上面刻有唐玄宗在开元二十年颁发的推崇《道德经》的诏书和老子《道德经》全文-是道德经幢中唯一的全国重点文物保护单位龙湖（望隆湖）-位于西陵景区内，紧邻崇陵-周围群山环绕，著名的易水即发源于此-水面面积：70万平方米，湖水清澈稳定-拒马河穿紫荆关过隧道常年注入一、易水湖在易县旅游产业中的地位CHAPTER4易水湖资源研究Part1易水湖资源概况1、易县相关旅游资源——附录一、易水湖在易县旅游产业中的地位（续1）CHAPTER4易水湖资源研究Part1易水湖资源概况1、易县相关旅游资源（续）易县相关的旅游数据——-易县2006年的旅游人口为180万人次，旅游收入为2.5亿元2007年的旅游人口为220万人次，旅游收入为3.6亿元-易县主要旅游景点，如：清西陵——据不完全统计，2007年的旅游人口为40万人次，旅游收入约为1200万元狼牙山——据2005年统计，旅游人口为16万人次/旅游收入为330万元副表：北京周边区县旅游人口及旅游收入对比表二、易水湖资源特征总结CHAPTER4易水湖资源研究Part1易水湖资源概况1、大规模的水域面积——京西最大淡水湖-易水湖是环京大型水库之一，是京西最大淡水湖；-属淡水水体资源；2、独特的“山中湖”构造-山水相间，形成变化丰富的水域/陆域地貌——湖/山/山谷地/岛/潭/湿地，风景秀美，有“北方小桂林”之称；-另有少量人文景观——后山庙/磨岩寺等；3、景区开发的游憩休闲内容少，配套设施少。Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4易水湖资源研究因本案是以水体资源为基础的旅游风景区，因此主要考查北京及周边水体资源类旅游休闲项目。北京及周边的水体资源，基本分为三个层次——北京城区第一层次：北京地区第二层次：北京周边区域第三层次：距北京最近的滨海城市/滨海区Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4易水湖资源研究第一层次：北京地区奥林匹克水上运动公园密云水库官厅水库怀柔水库金海湖水库白河堡水库Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4易水湖资源研究第一层次：北京地区（续1）2、水库资源（续1）：雁栖湖十三陵水库龙庆峡青龙湖Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4易水湖资源研究第二层次：北京周边区域天鹅湖旺隆湖白洋淀翠屏湖（于桥水库）环秀湖（杨庄水库）第三层次：距北京最近的滨海区/滨海城市Part2北京周边水体旅游资源项目CHAPTER4易水湖资源研究1、天津塘沽汉沽大港东丽湖四、同样做为淡水水体资源来看，易水湖的主要竞争景区CHAPTER4易水湖资源研究Part3易水湖与周边水体旅游资源的对比1、北京区域内：-平谷的金海湖-怀柔的雁栖湖-房山的青龙湖-延庆的龙庆峡2、北京周边：-白洋淀结论：-其中的青龙湖、龙庆峡以及易水湖是真正的“山中湖”；-而，易水湖作为京西最大的淡水湖，同时是京郊最大的“山中湖”。CHAPTER5项目经济意义1、有利于提高易水湖物业配套标准2、有利于提高易水湖周边旅游资源3、有利于改善、提高旅游业档次4、有利于提高周边生态环境及修建村公路5、有利于增加村民就业率提高村民收入6、有利于增加政府税收，提高村领导班美誉度CHAPTER6项目整体定位策略一、资源相近的景区定位借鉴1、资源相近的景区：北京的青龙湖、金海湖、龙庆峡、雁栖湖2、普便存在的问题：1）定位趋向于同质化；2）对资源的理解存在惯性——即做为景观资源，水体资源仅做为“大众游乐性概念”运用，过于注重“旅游性”，而非“度假休闲性”——即做为城市现代游憩功能系统的开发与培育；3）对客群市场认识存在惯性——大部分定位主要针对于商务、会务等集团消费群体，或季节性的大众旅游，接待设施规划往往采取大众性的水上游乐设施、度假村、会议中心、培训中心等形式。二、定位条件CHAPTER6项目整体定位策略1、京南最大的淡水湖泊——大规模的水体与水面，将会形成以此为基础的领先性优势；2、北京周边最大的“山中湖”——水域/陆域景观环境相间，变化丰富；3、独特、丰富的水域/陆域自然景观——水域/陆域游憩均具有大尺度空间；4、距京距离150公里，在周末游的适宜距离之内——有条件成为经常性的周末度假地；5、景区基本呈自然状态，具有后发优势——有条件以新颖的规划，形成强烈的预期，后发制人。三、定位策略1、聚焦需求——针对北京的家庭或私人为单位的周末度假性需求，即5+2模式；2、独创性定位——利用易水湖的独特资源优势，通过独特的定位策划，使之成为有持续吸引力的，周末度假休闲的目的地；3、支撑第二居所开发——这一定位策略，将使易水湖的整体功能与环境体系为对景区内的第二居所类产品形成强有力的价值支持；4、县域旅游“新核”——同时易水湖将扮演易县旅游的新吸引核（并有潜力扮演旅游的“中心镇”），——整体拉动易县的旅游产业。CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1整体环境与功能的抽象性借鉴Part2核心概念构想Part3整体功能构想Part4游憩功能体系构想CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1整体环境与功能的抽象性借鉴千岛湖————千岛湖（即安江水库）位于浙江省杭州西郊淳安县境内。它是国务院首批公布的４４处国家级风景区之一,也是目前国内最大的国家级森林公园。——它是１９５９年为建造新安江水电站而筑坝蓄水形成的人工湖。——因其山青、水秀、洞奇、石怪而被誉为“千岛碧水画中游”。——湖区面积573平方公里，湖中拥有形态各异的大小岛屿1078座，平均水深34米，能见度9-14米，属国家一级水体，被原新华社社长穆青赞誉为“天下第一秀水“，整个湖区分为东北、东南、西北、西南、中心五大湖区。——千岛湖碧波万倾，千岛竟秀，群山叠翠，峡谷幽深，溪涧清秀，洞石奇异，还有种类众多的生物资源，文物古迹和丰富的土特产品，构成了享誉中外的岛湖风景特点，并成为人们游玩的集散地，有“度假天堂”的美誉。dd天下第一秀水+度假天堂——千岛湖CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part1整体环境与功能的抽象性借鉴千岛湖做为“天下第下秀水”、“度假天堂”的价值结构1、优美、极为独特的湖区环境-浙江杭州/四季宜人的气候/群岛环境2、自然态的建筑-浙江杭州乡村/现代建筑-纯自然的山野乡村环境3、超然世外的意外度假体验-独特的居住体验——如水上屋/临湖游泳池4、出湖体验-乘船出湖的体验/湖中潜泳5、顶级的服务-餐饮美食/SPA/按摩千岛湖做为旅游“度假天堂”休闲圣地，可以抽象出以下特征：美到极致的自然环境——隔世感、意外感/超常体验、舒适感易水湖的环境/与功能建筑/总体规划，也应体现这一特征CHAPTER7项目整体规划概念性构想Part3整体功能构想二、开发主题定位打造环北京地区高档滨水休闲度假基地——“京南第一湖”，在以加强易水湖综合生态保护为前提和符合整体规划下，有控制、分片、集中、科学、逐步的开发：生态休闲旅游、运动娱乐度假、高档商务会所俱乐部。三、以水域为核心枢纽，将各个功能组织为一个整体。一、整体规划概念1、将易水湖的自然与景观条件确立为环北京最大的最优美的淡水休闲度假资源；2、采用国际理念，将其