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GM6号地块可行性报告2008.1【绪论】考量到该地块用地的特殊性，在对本项目进行项目可行性分析时，将遵循以下思路进行：项目基本情况分析项目定位情况分析项目投资价值性结论庙港概况庙港房产概况项目概况纯商业定位分析混合定位分析纯别墅定位分析是否值得投资宜做何种定位市场投资价值初步研判项目基本情况分析庙港概况（一）庙港社区位于七都镇东,北临太湖,南接南环路,东跨庙震公路,西至庙港实验小学,总面积为1.5平方公里,共有居民918户,人口2008人。环湖公路、庙震公路纵横贯穿辖区,交通相对来说较为便利。庙港概况（二）庙港社区主要以渔业以及部分光缆企业为主，商业并不发达，处于起步阶段。社区居民主要以居民自建房为主，庙港社区存在一定量的富人阶层，贫富两级分化较为严重。庙港房产概况（一）案名锦港花园产品类型多层＋联排（24户）销售价格多层：2600-2800联排：3600开盘时间07年8月销售情况销售一般点评：该盘是庙港第一个在售的住宅型楼盘，主力户型主要在120左右，从目前其联排以及多层的销售情况看，其销售都不甚理想，去化较慢。目前庙港居民主要以自建房为主作为第一居所，对商品房的消费认知和消费习惯有待提高。庙港房产概况（二）案名庙港财富广场产品类型商铺＋住宅（多层＋10套左右联排）销售价格-----销售情况商铺销售良好点评：庙港财富中心区位较好，位于庙港社区核心位置；财富广场沿街商铺销售良好，但其住宅项目去化相对较慢。从该盘的产品组合类型来看，其以内部新建的大型农贸市场为主题，辅以沿街商铺及少部分住宅，由于周围景观等自然环境的影响，其住宅部分去化将受到显而易见的影响，而商铺由于其地段因素，受到市场的欢迎。良好区位的商铺仍然受到本地消费者的青睐，可见本地客户群有较强的购买力以及购买需求。结论1、庙港目前房地产处于起步阶段，住宅去化较慢；2、尽管庙港贫富分化较为严重，但其富人群体具有较强的购买力，区位良好、地段优势的商铺受到青睐；3、居民普遍习惯于自建房的居住，对商品房认知的消费观念还需要一个过程。宗地概况（一）宗地概况（二）宗地位置：位于七都镇庙港社区船菜港南、沿湖路北宗地性质：商服用地（≤40年）宗地总建：占地面积18689m²×容积率1.0＝总建18689m²建筑限高：4层S（优势）分析：A、背靠太湖，俱备良好的自然资源；B、旁边有云阁舫等相关娱乐餐饮配套；C、当地居民具有一定的购买力W（劣势）分析：A、庙港社区居民整体消费水平较低；B、该地块周围配套设施相当不完善；C、整个庙港地区生活和居住氛围较差，整体景观不明显宗地SWOT分析O（机遇）分析：A、吴江城市总规划“西进南拓”；B、该地块原规划为商服旅游用地，政府层面支持发展；C、市场处于起步阶段、潜力巨大T（威胁）分析：A、对商品房的认知，区域存在一定的差距；B、周边区域存在一定的同类产品，将形成一定程度的竞争关系。结论该地块机遇与风险、优势与劣势并存，但通过S、W、O、T的对比分析，可以清晰地看出：O＞T、S＞W；同时，部分劣势和威胁条件我们也可以通过适度地转化而形成对本项目的优势和机遇。通过对庙港以及该地块的分析，初步研判为：该地块有一定的投资开发价值。项目基本定位分析纯商业定位分析考量该地用地性质为商服用地（≤40年）、限高（≤四层），因此我们首先考虑的是将其全部作为商业项目进行开发，则可以考虑以下几种业态方式：依托当地资源优势——专业市场（如螃蟹交易市场）；依托太湖景观优势——酒店等旅游服务业；普通商铺形式等。纯商业定位分析——专业市场考量到该地专业市场还处于起步阶段，庙港目前已有一新一旧两个农贸市场，结合当地特色资源，可考虑开发较大型的螃蟹交易市场总建18689m²如果全部开发为专业市场，则该螃蟹交易市场体量较大，建成后将成为太湖地区最大的螃蟹交易市场。这种定位是否可行呢？专业市场——螃蟹交易市场特征在综合考察庙港与七都螃蟹交易市场，我们可以发现以下异同点：1、螃蟹交易市场主要临河而设；2、螃蟹交易市场主要是自发形成，即在养殖原产地，由养殖户的聚集而形成一定的规模，最终形成螃蟹交易市场；3、七都和庙港的螃蟹交易市场也存在一定的异同点：规模交易地点商户特性七都两者规模相当渔船以及一个专门搭建的螃蟹交易市场以船为家庙港庙港蟹户多把房子建在湖边，因此商铺通常开设在自己的家里或者船上。纯商业定位分析——专业市场因此，若要全部建成专业市场，则其将近2万的体量，将会打造成太湖第一螃蟹交易市场，而此时招商问题将成为比较大的问题:由于螃蟹交易市场自身性质的限定，螃蟹交易市场需要养殖基地作为其基础，而这种限制将对七都以及其它地区的螃蟹交易市场的招商形成一定限制；同时由于庙港社区和七都镇在行政区划的差异性，吸引七都商户到一个社区去进行投资，显然是难度较大的；因此，这将近2万的体量打造成专业市场，在后期销售将会面临较大的营销难度纯商业定位分析——酒店等旅游服务业因为其背靠太湖，具有良好的水景景观优势，因此可考虑规划酒店等旅游服务业为其主营业态。庙港现有酒店项目概况：云阁舫、万顷湖鲜舫、音乐茶吧等分别位于该项目东北角，太湖边上，水上建筑；庙港度假村，规划建设为五星级酒店；庙港以其“船菜”闻名，但目前该社区酒店类项目较多，且位于该项目的东北角的云阁舫等比本项目更具水景优势；度假村的建设也将形成对本项目酒店等旅游服务业产品的强烈竞争。纯商业定位分析——其它商业定位由于该项目地段以及庙港商业氛围等因素，且整个社区平均购买力水平较低；普通商铺的商业定位显然不符合市场需求纯商业定位分析——小结该地若规划为纯商业定位，则其将近2万的体量将成为本项目最大的难题：1、若规划为螃蟹交易市场，则交易市场的体量过大，且螃蟹交易市场本身固有的特质，将会使得目前该市场的开发存在较大的风险；2、若规划为旅游商服设施，庙港地区已有较多的相关项目，且与其相比不论景观还是品牌（五星级）都优于本项目，市场竞争风险也相当大。纯别墅定位分析考量该地的用地性质可做一定程度的修改，且该地限高4层，所以可考虑规划如下产品：1、独栋2、联排3、标志性建筑三种产品的合适与否，以及相互之间的自由组合，可根据具体市场情况而再进行具体细分。纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析案名豪门府邸（平望）产品类型独栋（80）＋联排（28）销售价格独栋8000、联排4500销售情况独栋10％，联排50％点评：豪门府邸区位良好，濒临水资源，周围环境良好。从豪门府邸的销售情况来看，一期销售良好，二期销售一般。独栋产品由于单价高，总价高因此其去化速度较慢。豪门府邸二期销售一般，除价格相对较高，另外还有一个主要因素是：建筑质量，景观以及后续物业没有达到预期别墅的要求，从而直接导致了豪门府邸销售情况的不理想。纯别墅定位分析——周边典型别墅项目分析案名湖东会馆（盛泽）产品类型联排（238）＋酒店式公寓销售价格联排4100左右客户情况本地客户为主（中老年）销售情况60％-75％点评：湖东会馆是目前用地性质跟本楼盘最为相近的楼盘，也是对该项目最为有借鉴意义的楼盘。从湖东会馆的销售情况来看，其销售良好，主要有以下两个原因：1、价格较低，其4100左右的均价在盛泽地区无疑是具有相当大的竞争优势的；2、模糊策略，在对用地年限这一限制因素时，湖东会馆主要采取模糊40年的销售策略，并通过大量优惠活动来弥补这一缺陷，如“魔术空间大展”——装修方案等；赠送面积，如赠送露台面积达100m²等；纯别墅定位分析——周边其它别墅项目对比项目名称产品类型主力面积总量开盘时间价格去化率客户群春天花园联排260－400——07年上半年3500－3800——私营业主名都商业广场联排230左右3212.12370015％私营业主锦港花园联排2852407.83800不足50％本镇私营业为主纯别墅定位分析——别墅市场特征小结区域市场别墅产品供应仍以联排为主；各楼盘客户群体都以当地的私营业主居多；目前区域联排别墅售价为3500到4500元/平，但均价不到3800元/平，高于多层普通公寓约1000元/平方米；产品面积跨度较大，联排从230㎡到400㎡不等，独栋介于560到700㎡之间；去化速度普遍较慢；除价格因素外，别墅本身的特性是否优越也同时也影响着别墅的去化速度。纯别墅定位分析——标志性建筑可行性分析若考虑规避限高的因素，可考虑开发标志性建筑（小高层），并以小户型来探测市场对这一产品的接受程度，如果不行，可以改建大户型来适应市场————这种定位显然是不符合当地市场情况的：A、规划小户型主要想吸引上海等外地的投资客登录庙港，然而由于庙港的投资影响力远不及苏州、吴江甚至南浔，因此这种定位方案可以予以否决；B、该地居民主要以自建房为第一居住场所，对多层、小高层这类产品消费认知较差，因此改建大户型后的小高层针对当地市场的效果也将并不能如人意。纯别墅定位分析定位一：纯独栋——40套左右，500m²左右/套客户群体定位：庙港及其周边包括横扇、七都极富裕群体需求诉求点：太湖、渔村、乡村、度假定价区间：参照市场同类产品，并考虑地段因素：4500-5000元/m²总价：225-250万/套左右定位二：纯联排——80套左右，200-300m²左右/套客户群体定位：庙港及其周边包括横扇、七都比较富裕群体需求诉求点：太湖、渔村、自住定价区间：参照市场同类产品，并考虑地段因素：3500-3800元/m²总价：100万/套左右纯别墅定位分析将该地块全部定位成独栋或者联排，总的看来这种定位体量较大，后续去化将面临较大的困难。纯别墅定位分析定位三：联排＋独栋客户群体定位：庙港及其周边包括横扇、七都富裕群体需求诉求点：太湖、自住定价区间：定位一、定位二产品的综合总价：定位一、定位二产品的综合纯别墅定位分析定位三综合了定位一、定位二，是一种相对中性的定位方式；从市场考量看，在优化独栋以及联排市场风险的基础上而将独栋以及联排的客户群体更精确地定位到当地以及周边较为富裕的人群。同样这种定位也面临着体量大，去化速度的问题，只是这种定位结合两种产品定位方式，规避了一定程度上的市场风险。别墅产品定位风险与利好因素并存风险因素：1、用地性质从商服到别墅的修改；2、目前市场较冷，各个楼盘的去化速度普遍较慢，从而使得资金回笼周期加长，资金占用的时间成本和机会成本增加；3、区域旅游业的发展对本项目意义非凡，但区域旅游业的发展速度不在我们可控的范围内；4、供应量相对充足，竞争激烈；5、地块除了西北依偎太湖外，其他方向的建筑景观相对杂乱。6、体量较大，后期面临较大的营销难题利好因素：1、依偎太湖，具备了周边任何同类楼盘不可比拟的景观优势；2、良好的规划和区位使得区域升值潜力较大，项目的投资价值增加；3、政府支持以及鼓励发展从纯别墅定位来看，由于体量大，去化速度慢，市场情况并不明朗，因此贸然全部定位于纯别墅，从风险和利好的角度判断，风险＞利好。因此可以考虑将纯商业和纯别墅的定位综合考虑商业、别墅综合定位分析别墅和商业的搭配组合定位是出于分担市场风险的考虑，但这种定位是有一定的条件的：1、总体说来，二者的搭配要相辅相成，和谐共进；2、别墅一般属于高端住宅，因此其对周围环境以及配套的设施要求较高；3、商业更多的讲究市场，重视人流作用；定位的几种可能性：1、别墅＋专业市场2、别墅＋酒店等娱乐服务业3、可能性2＋少量商铺专业市场（螃蟹交易市场等）其档次较低且相对嘈杂，影响别墅综合景观，进而影响别墅销售。酒店等娱乐服务业即可作为别墅的服务配套，又可对外来旅游及生意人员进行消费，但该地区已有一定的相关设施，市场竞争将较为激烈。商铺的招商将成为较大的难题，但可考虑作为别墅以及酒店等娱乐服务业的配套，但对其档次将有较高的要求，而这种市场需求将较少。以上3种定位可能性中，定位2、3有一定的市场空间，而这种市场潜力目前尚处于不确定之中。优点：各个产品类型平摊市场风险，体量小缺点：别墅的性质将对商业形成一定的限制，两者定位的融洽将是最大的问题项目投资价值性结论不同产品类型的比较产品类型优势劣势专业市场背靠太湖，蟹资源丰富，专业市场氛围业已形成螃蟹交易市场本身的性