《物业管理条例》相关知识培训2011.12.08

CBRichardEllis|Page1《物业管理条例》相关知识CBRichardEllis|Page2提要物业管理法规的法律渊源和历史沿革《物业管理条例》基础知识新版《武汉市物业管理条例》简介物业管理案例分析CBRichardEllis|Page3第一部分:物业管理法规的法律渊源和历史沿革CBRichardEllis|Page4物业管理法规的法律渊源我国物业管理法规的法律渊源物业管理法规体系宪法法律行政法规部门规章地方性法规地方性规章CBRichardEllis|Page5物业管理法规的历史沿革物业管理法规的建设《物业管理条例》颁布后颁布前借鉴性过渡性针对性配套性经验性操作性CBRichardEllis|Page6物业管理法规的历史沿革物业管理相关的法律法规法律《中华人民共和国合同法》1999年3月15日、中华人民共和国主席令第15号公布《中华人民共和国招标投标法》1999年8月30日、中华人民共和国主席令第21号公布行政法规《物业管理条例》2003年6月8日、国务院令第379号公布部门规章《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》1992年6月15日、建设部令第19号发布《城市新建住宅小区管理办法》1994年3月23日、建设部令第33号发布《城市房屋租赁管理办法》1995年5月9日、建设部令第42号发布《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》1996年1月5日、建设部并公安部令第49号发布CBRichardEllis|Page7物业管理法规的历史沿革物业管理相关的法律法规部门规章《房屋建筑工程质量保修办法》2000年6月30日、建设部令第80号发布《商品房销售管理办法》2001年4月4日、建设部令第88号发布《城市异产毗连房屋管理规定》2001年8月15日、建设部令第94号发布《住宅室内装饰装修管理办法》2002年3月5日、建设部令第110号发布《物业管理企业资质管理办法》2004年3月17日、建设部令第125号发布《城市危险房屋管理规定》2004年7月20日、建设部令第129号发布《城市房屋白蚁防治管理规定》2004年7月20日、建设部令第130号发布《城市商品房预售管理办法》2004年7月20日、建设部令第131号发布规范性文件（略）地方性法规（略）CBRichardEllis|Page8第二部分:《物业管理条例》基础知识CBRichardEllis|Page9《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起实施。《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》于2007年8月26日颁布，自2007年10月1日起施行。《物业管理条例》的颁布CBRichardEllis|Page10《物业管理条例》基础知识制定《条例》，是为了规范物业管理活动，解决物业管理活动中出现的问题。•法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。•建设与管理职责不清，缺乏有效衔接。•尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范。•业主委员会的运作缺少监督和制约。•房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金管理不落实。•国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢。•物业管理行业素质偏低，人才缺少。制定《条例》，是为了维护业主和物业管理企业的合法权益。制定《条例》，是为了改善人民群众的生活和工作环境。《物业管理条例》的立法目的CBRichardEllis|Page11《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的主要内容《物业管理条例》十项基本制度六项禁止行为三项授权规定两项书面合同CBRichardEllis|Page12《物业管理条例》第十四条规定召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录。《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—告知制度（1/4）15日全体业主居民委员会业主委员会会议记录CBRichardEllis|Page13《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—告知制度（2/4）《物业管理条例》第十九条规定业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期整改或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会业主委员会物业管理无关房地产行政主管部门全体业主CBRichardEllis|Page14《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—告知制度（3/4）《物业管理条例》第五十条规定物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途；业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。公共建筑用途共用设施用途业主物业服务企业业主大会有关手续CBRichardEllis|Page15《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—告知制度（4/4）《物业管理条例》第五十三条规定业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装饰装修房屋业主物业服务企业CBRichardEllis|Page16《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—业主委员会备案制度《物业管理条例》第十六条规定业主委员会应当自选举之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案；业主委员会委员应当热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会30日房地产行政主管部门街道办事处乡镇人民政府CBRichardEllis|Page17《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—招标投标制度《物业管理条例》第二十四条规定国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位房地产开发物业管理住宅物业3个投标人CBRichardEllis|Page18《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—承接验收制度《物业管理条例》第二十八条规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。物业服务企业共用部位共用设施设备查验CBRichardEllis|Page19《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—保修责任制度（1/2）《物业管理条例》第三十一条规定建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位物业保修责任CBRichardEllis|Page20《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—保修责任制度（2/2）《物业管理条例》第五十二条规定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。供水、供电、供气、供热、通信有线电视等管线与设备设施相关市政单位承担维保责任CBRichardEllis|Page21《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—企业资质管理制度《物业管理条例》第三十二条规定从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。独立法人资格企业资质CBRichardEllis|Page22《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—人员资格制度职业资格证书《物业管理条例》第三十三条规定从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。CBRichardEllis|Page23《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—交接制度物业资料建设单位物业服务企业业主委员会《物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业相关资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。CBRichardEllis|Page24《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—交接制度物业管理用房&物业资料旧物业服务企业新物业服务企业业主委员会《物业管理条例》第三十九条规定物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。CBRichardEllis|Page25《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—报告制度违法违规行为物业服务企业有关行政管理部门《物业管理条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。CBRichardEllis|Page26《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—报告制度安全防范工作安全事故物业服务企业应急措施、协助救助有关行政管理部门《物业管理条例》第四十七条规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。CBRichardEllis|Page27《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的十项基本制度—住宅专项维修资金制度《物业管理条例》第五十四条规定住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。业主维修基金保修期共用部位共用设施设备CBRichardEllis|Page28《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的六项禁止行为业主物业使用人物业管理活动中的权利与义务连带责任《物业管理条例》第四十八条规定物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定；物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。CBRichardEllis|Page29《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的六项禁止行为业主共用部位、共用设施设备所有权或使用权建设单位《物业管理条例》第二十七条规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。CBRichardEllis|Page30《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的六项禁止行为《物业管理条例》第三十八条规定物业管理用房的所有权依法属于业主；未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理用房用途业主物业服务企业CBRichardEllis|Page31《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的六项禁止行为物业服务企业专项服务业务专业性服务企业《物业管理条例》第四十条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。CBRichardEllis|Page32《物业管理条例》基础知识《物业管理条例》的六项禁止行为公共建筑用途共用设