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香港不动产评估行业发展与职业操守致不动产评估行业发展与技术研讨会30.8.2007香港不动产评估行业发展与职业操守致不动产评估行业发展与技术研讨会中国土地估价师协会举办湖北省土地估价师协会承办Page2讨论题目1.行业发展及管理z政策法规z测量师地位z如何开展工作z公司管理z专业操守2.测量师在房地产领域之估价工作z功能z信誉z收费Page3讨论题目3.香港房地产评估实务z按揭评估z上市评估z修改地契评估4.对国内评估师之一点建议5.如何防范执业风险Page41.行业发展及管理政策法规行业管理I.没有主审部门II.专业测量师资格以个人为单位III.不存在公司资格IV.香港测量师学会作为行业管理代表V.-主要为香港测量师学会(产业测量组)会员Page51.行业发展及管理政策法规行业管理IV.香港测量师学会作为行业管理代表香港測量師學會產業測量組建築測量組土地測量組工料測量組規劃與發展組物业設施管理組Page61.行业发展及管理政策法规/1.行业管理香港测量师学会背景简介a)测量师专业在香港始自1843年b)英国皇家特许测量师学会(香港分会)于1929年开始运作c)香港测量师学会于1984年4月成立d)英国皇家特许测量师学会(香港分会)于1997年8月31日解散Page71.行业发展及管理政策法规/1.行业管理香港测量师学会背景简介e)学会负责培训、考核、发牌、继续培训、监察、推广工作f)专业会员分资深会员(Fellow)及会员(Member)，至2007年7月，专业会员为4399人，另设技术协佐会員61人，見習测量師、技术学員及学生占2533人。g)会员必须严格遵守由学会制定的专业操守规则Page81.行业发展及管理政策法规/1.行业管理香港测量师学会背景简介h)与海外互认学会包括：英国皇家特许测量师学会(RICS)澳大利亚房地产学会(API)纽西籣估价师学会(NZPI)新加坡测量师及估价师学会(SISV)中国房地产估价师学会(CIREA)中国建设工程造价管理协会(CECA)中国建设监理协会(CAEC)TheAustralianInstituteofQuantitySurveyorsNewZealandInstituteofQuantitySurveyorsPage91.行业发展及管理政策法规/1.行业管理香港测量师学会背景简介i)屬下列国际組織的成員：国际测量师联合会(FIG)国际造价工程委员会(ICEC)国际摄影测量及遥控感应协会(ISPRS)国际估价标准委员会(IVSC)太平洋工料测量师协会(PAQS)世界建筑监督组织(WOBO)世界估价组织协会(WAVO)Page101.行业发展及管理政策法规/1.行业管理香港测量师学会背景简介Page111.行业发展及管理政策法规有关条例/指引I.香港测量师学会条例-1990II.测量师注册条例-1991III.上市条例(第五章)IV.涉及房地产评估赔偿Page121.行业发展及管理测量师地位社会I.立法會內功能組別代表-建築及測量界別II.各諮詢委員會之會員-房屋部門-地產代理監管局-旅遊业議會Page131.行业发展及管理测量师地位专业联盟香港会计师公会香港建筑师学会香港大律师公会香港牙医学会香港工程师学会香港园林建筑师学会香港律师会香港医学会香港规划师学会香港测量师学会Page141.行业发展及管理测量师地位商业I.上市公司资产评估II.年度终审资产评估III.银行按揭贷款物业评估IV.补地价项目评估V.收地赔偿物业评估Page151.行业发展及管理如何开展工作成立公司市场定位建立声誉Page16例)戴德梁行简史1993成立梁振英测量师行，设立香港总公司、上海分公司、深圳分公司1994设立台北分公司1995设立国际性联盟1997设立北京分公司、广州分公司1998设立大连分公司、天津分公司1999设立重庆分公司2000与DTZ及EdmundTie&Co合并成立戴德梁行及设立杭州办事处Page17例)戴德梁行简史2004设立成都分公司，获得建设部「一级房地产价格评估资格」的国际顾问公司2005设立武汉分公司2006成为英国上市公司DTZ全资子公司，设立西安分公司2007设立青岛分公司Page18例)戴德梁行簡史全球40个国家、130城市、超过10000房地产专业人员大陆境内设有12个网点北京、上海、广州、深圳、天津、大连、重庆、杭州、武汉、西安、成都及青岛Page19专业房地产顾问服务房地产评估及顾问写字楼代理投资性物业代理店铺代理厂房仓库代理中国物业代理住宅代理市场研究物业管理跨国企业房地产咨询服务Page20专业评估及顾问按揭评估法规评估其它专业评估中国项目评估项目发展顾问Page211.行业发展及管理公司管理规模及架构专业守则汇报渠道监察系统Page221.行业发展及管理专业操守香港测量师学会专业操守规则会员所承担之责任I.对学会II.对其他会员III.对客户IV.对下属Page231.行业发展及管理专业操守廉政公署(ICAC)内部监察Page242.测量师在房地产领域师之估价工作功能房地产评估−质与量之水平房地产市场分析−对市场之触觉房地产顾问工作−顾问团之组合Page252.测量师在房地产领域师之估价工作信誉银行按揭贷款物业评估认可名单上市公司资产评估补地价项目评估Page262.测量师在房地产领域师之估价工作收费自由市场，公平竞争香港测量师学会会员指引评估以外之服务Page27讨论题目3.香港房地产评估实务z按揭评估z上市评估z修改地契评估4.对国内评估师之一点建议5.如何防范执业风险Page283.香港房地产评估实务按揭评估市伤价值评估方法银行与房地产估价师之关系评估过程网上估价服务房地产抵押贷款的通病和流弊Page291)市场价值(一)市场价值市场价值，乃指在适当的行销以后，交易双方均在自愿、公平、知情、审慎及并无被强迫的情况下，在估值当日交易该物业的价值估值并不包括因特别条款或情况（如非典型融资、售后租回安排、由任何与销售有关人士授出的特别考虑因素或特许权或任何特别价值因素）所抬高或贬低的估计价格Page30(二)独立公平公正Page312)评估方法(一)直接比较法(二)收益法(三)利润法(四)折旧重置成本法(五)剩余法Page323)银行与房地产估值师之关系(i)内部评估与委托(ii)委托关系Page334)评估过程(i)预估制度，所需时间(ii)正式评估时的步骤(iii)现场勘察及与银行沟通的重要性Page34正式评估步骤包括：-1.银行利用电话或传真方式正式向测量师行落实委托2.估值师联络客人（买家）或有关方面安排实地视察物业3.估值师搜集有关物业在土地注册处登记之资料4.估值师进行实地勘察5.估值师搜集有关市场价格、叫价等数据6.估值师准备评估报告草稿及评估值7.认可测量师审核评估报告草稿及评估值8.认可测量师出具正式评估报告Page355)网上估价服务•于2000年6月1日正式推出服务•数据库包括全港八成以上之住宅物业，合计逾850,000个单位•获超过30家银行及金融机构承认及采用•)房地产抵押贷款的通病和流弊(一)向估值人员施压(二)估值人员粗疏(三)贷款申请人隐瞒真相(四)篡改估值报告(五)串同欺骗Page413.香港房地产评估实务上市评估上市条例之要求拥有及租用之物业有效业权文件法律凭证参与上市工作小组之会议解答香港联交所之提问Page423.香港房地产评估实务上市评估上市条例之要求z独立及合资格评估师z所需评估资产z评估报告格式z有效时限Page433.香港房地产评估实务上市评估拥有及租用之物业1.拥有2.租用Page443.香港房地产评估实务上市评估有效业权文件1.土地使用证2.房地产权证3.建筑许可证4.施工许可证5.竣工验收证Page453.香港房地产评估实务上市评估法律凭证参与上市工作小组之会议解答香港联交所之提问Page463.香港房地产评估实务修改地契评估政府出让土地方法卖地章程卖地案例分析补地价Page471)政府出让土地方法公开拍卖公开招标私人协商Page482)卖地章程一般条款特别条款Page49一般条款买方争议底价订金地价的缴付地租地标测量土地收回Page50特别条款建筑期限制土地用途符合建筑物条例符合城市规划条例总建筑面积建筑面积下限土地覆盖率Page51特别条款楼层上限高度大厦公契分割限制车辆出入口泊车位红线图Page523)賣地案例分析土地拍賣：2006年9月10日九龍城沙浦道新九龍內地段第6418號住宅(甲類)用途地塊面積2,305平方米總建筑面積=20,745平方米=12,450平方米最低3層作非工业用途，上層作住宅容積率9Page533)賣地案例分析建筑期限2011年9月30日車位配置:每4個住宅單位/1個車位每240平方米非住宅面積/1個車位開价港幣2亿9,000万元成交价港幣2亿9,000万元(樓面地价港幣13,979元/平方米)Page544)補地价修改地契条款土地用途增加容积率增加楼高补地价金额=(修改地契条款后之土地价值)-(按现时地契条款之土地价值)Page55补地价案例(假设6410号)$11,183.2补地价款(万)元$25,162.2$13,979$3,000地价总值(万元)24.9.200624.9.20061.1.1975日期@$13,979@$13,979@$5,000市价单价/平米18,00010,00010,000建筑面积(平米)955容积率住宅住宅住宅用途2,0002,0002,000地块面积(平米)Page564.对国内评估师之一点建议专业水平巩固/提升专业技术紧贴市场发展社会认受性提升评估师协会知名度多参与社会上房地产事务Page575.如何防范执业风险专业操守人才素质内部指引切实执行公司管理垂直管理横向管理专业保险Page58查询请联络查询请联络::陈家辉陈家辉估价及顾问服务估价及顾问服务,,北亜区董事北亜区董事Tel:Tel:(852)2507(852)2507--06350635Fax:Fax:(852)2530(852)2530--15621562EE--mail:mail:andrew.kf.chan@dtz.com.hkandrew.kf.chan@dtz.com.hk戴德梁行有限公司戴德梁行有限公司香港中环怡和大厦香港中环怡和大厦1010楼楼Tel:Tel:(852)2507(852)2507--05070507Fax:Fax:(852)2530(852)2530--15021502EE--mail:mail:val@dtz.com.hkval@dtz.com.hk