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中国领先产业研究专业机构如果您觉得此电子书对您的同事或朋友有用，点击此处和他/她分享！=445１２目录中投顾问点评：城镇化是二三线城市商业地产趋热主因...........................３前言.......................................................................６市场动态综述...............................................................７中国二三线城市商业地产面临新机遇........................................７二三线城市商业地产淘金热潮高扬..........................................９险资大举转战二三线城市................................................１０房企商业地产转型目标：二三线城市......................................１１主要城市商业地产市场解析.................................................１４成都..................................................................１４成都商业地产全面回暖迹象..........................................１４成都商业地产三大投资热点商业圈....................................１７成都商业地产投资机遇解析..........................................２０成都商业地产未来发展趋势..........................................２５武汉..................................................................２７武汉商业地产的三代更替............................................２７武汉商业地产发展现状..............................................２８武汉商业地产面临转型..............................................３７武汉商业地产发展中的问题剖析......................................３７武汉商业地产发展趋势预测..........................................４０武汉商业地产投资攻略..............................................４１大连..................................................................４３大连商业地产发展历史..............................................４３大连商业地产投资环境..............................................４４大连商业地产发展趋势预测..........................................４７杭州..................................................................５０杭州商业地产的发展现状............................................５０杭州商业地产项目运行情况..........................................５４杭州商业地产面临问题..............................................５６杭州商业地产未来发展方向..........................................５７房地产行业电子书推荐.....................................................５９３中投顾问点评：城镇化是二三线城市商业地产趋热主因从目前来看，不少二三线城市的商业地产无疑成了各方关注的焦点，而当前国家推行的城镇化政策无疑是其重要的发展动因。与此同时这也给投资者提供了新的掘金方向，需要投资者运用一定的技巧去把握市场的机会。商业地产成热点在近期的楼市，住宅市场可谓是波澜不惊，这里昔日喧闹的景象已经不在。然而在商业地产市场，却是呈现出了另一番场景，各路资金不约而同纷纷进入这一领域在寻找着新的机会。其中，不少开发商的动向非常好地说明了这一点，从去年以来，很多重量级的开发商纷纷把目标对准了商业地产，其中二三线城市无疑成了他们关注的焦点。据了解，也许是提前嗅到了这股商业繁荣的气息，世茂股份（600823）就较早地介入二三线城市的商业地产领域，提前分羹。日前，世茂股份首席财务官陈汝侠透露，继今年年初新开的沈阳世茂百货和福州世茂后，世茂股份今年年底前将新增两家百货，分别位于芜湖和烟台，而福州世茂百货二期也计划将于今年底推出。一般来说，二三线城市的地价较低，而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低。据估计，今年下半年，世茂股份在北京、南京、厦门、杭州、绍兴、苏州、徐州、芜湖、昆山、常熟等地的十余个项目，有望在年内开工、销售或开业。不久前，华侨城在百轮竞价之后，以70.2亿元价格成功拍得上海苏河湾地块，这也引起了市场关注。分析人士表示，此次华侨城成功拍地，是华侨城加速第二轮全国战略布局的开始，华侨城将在考虑获取土地资源的同时，还会兼顾各地旅游市场资源，重点在潜力很大的地区获取土地储备，以备公司的持续开发利用。而在此前华侨城就已经提出，要加快在省会城市、二三线城市的战略布局，在建项目着力加快开发速度，使之在昀短时间内投向市场、产生效益。据了解，截至2009年底，华侨城拥有的权益土地储备合计672万平方米，且主要分布在一线及经济较发达的二线城市，如深圳、上海、北京、成都、云南、泰州、武汉、西安等地区。世邦魏理仕发布的一份报告显示，现在，“二三线城市”这个词语越来越多地出现在宜家、迪卡侬等大型零售商的昀新扩张计划之中，甚至不断成为Gucci（古琦）、Zegna（杰尼亚）、Coach（蔻兹）等国际奢侈品品牌商直营店新开张的目标城市。像天津、重庆、杭州、济南等二三线城市中商业地产开发逐渐趋热，开发商积极拿地开发商业，并且这些城市中的商业项目档次随着国际大牌的加入迅速提升。世邦魏理仕商业服务部董事杨咏诗分析认为，由于部分二三线城市的商业业态还不够发达，但是却具备不低的商业消费能力，拥有稳定的市场需求，这些都成了支撑国际零售巨头进军二三线城市的支撑点。城镇化是主因中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年受宏观调控的影响，我国商业地产的供应出现了明显的增幅回落现象，市场的需求萎缩与住宅市场的需求萎缩基本相似。从租金情况来看，2008年商业地产市场出现明显的调整。2008年全国商业地产开发投资额3947.55亿元，同比增长11.5%，增幅同比回落28.6%。详情参见：４二三线城市的商业地产之所以能够成为热点，除了经济发展等原因之外，当前国家推行的城镇化无疑是非常重要的动因。所谓城镇化，就是指农村人口不断向城镇转移，第二、第三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加，城镇规模扩大的一种历史过程。中央经济工作会议提出，积极稳妥推进城镇化，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。对此，住建部下属研究机构一位专家认为，“从城镇化特别是放宽户籍限制路径选择上来看，中小城市将是‘主阵地’，这就意味着二三线城市，甚至四线城市房地产业将迎来大发展机遇。”商务部流通产业促进中心副主任董柏玉表示，城镇化给商业地产带来新的机遇，建议商业地产企业把握其中的大的商机。广东商学院副院长徐印州则认为，加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，届时三四线城市及农村市场的各种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消费结构也将发生很大变化。中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平也指出，受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业将有较大提升空间。2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，昀后预测了详细仲量联行此前发布了昀新的研究报告《中国新兴城市40强》，分析了该机构遴选出的40个二三线城市为房地产租户、投资者和开发商提供的发展机遇。仲量联行认为，到2020年，上海、北京、广州、深圳等一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后10年里二三线城市所蕴含的巨大商机。本次遴选出的40个城市是通过对中国275个二三线城市进行一系列评估筛选后昀终确定的。仲量联行表示，这40个新兴城市将在未来10年中受到商业地产租户、投资者和开发商的关注。其中，天津进一步巩固了其二线城市中的领先地位。宁波和无锡也因为其快速发展的经济水平和活跃的房地产活动，正在从三线城市晋级至二线城市。同时，佛山、贵阳、石家庄等10个新兴城市也在“中国新兴城市40强”行列。仲量联行认为，中国的二三线城市正不断成长并经历着快速的发展，随着中国的发展重心由出口导向转为国内消费，大规模的基础设施投资将使得进入这些二三线市场变得更为方便。多角度把握机会中国领先产业研究专业机构中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。详情参见：５其实，商业地产在二三线城市的兴起，不仅给房地产企业带来了机会，也给众多的个人投资者带来了新的掘金良机。中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在“新国十条”政策影响下，住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩，而商业地产则乘此机会走出了独立行情，成为新政的昀大受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，而在通胀预期影响下，更多的投资者将投资眼光转向商业地产。要把握二三线城市商业地产的机会，商铺往往是许多投资者关注的焦点，在这种情况下，异地投资就成了他们首先会遭遇的难题，而这其中可是有着许多窍门。老田是一位投资者，他已经积累了多年异地投资经验，其