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龙华荔花山庄发展规划建议目录一、前言二、深圳市房地产总体概况阐述㈠、深圳市房地产总体概况㈡、深圳市房地产现状概况㈢、深圳市房地产总体走势分析三、龙华房地产发展㈠、龙华镇简介㈡、龙华房地产发展㈢、龙华房地产发展趋势㈣、龙华房地产康居型住宅特点㈤、项目片区未来竞争预测四、荔花山庄项目分析及相关建议㈠、荔花山庄总体数据资料㈡、本项目地块价值预测㈢、项目定位分析建议㈣、一期工程开发存在的欠缺及解决思路㈤、项目整体规化思路及建议五、后序一、前言房地产投资在经历了前期短暂、简单的开发即获暴利过程后，现在已经逐渐向着一个正常的市场环境发展：激烈竞争与逐步成熟的买方市场并存，致使房地产开发在依然呈现出高回报的背后，也使其所要面临的风险达到新高。由此，房地产代理市场亦逐渐规范；这也给地产发展商们解决了一个难题：建好的房子如何才能转兑出应有的利润？然而，事实上房地产代理商整体水平的高低，将直接影响到发展商所开发项目利润回报率的高低。如何来做好房地产项目的代理工作，使发展商所开发的项目达到最高的利润回报点？我们（建华地产物业顾问有限公司）在阐述了自己的全程代理模式的同时，也对本项目的开发、结合我们对本区域市场的了解程度，做了一个初步的项目发展策略分析，以进一步拓展彼此之间的思路，实现双方的友好合作！知已知彼，不断探讨创新，方能百战百胜，这也是我们长期以来所坚持的工作方式。二、深圳市房地产总体概况阐述㈠、深圳市房地产总体概况⒈2001年度深圳的房地产市场可概括为：楼市热点多，发展空间大。2001年深圳版TOWNHOUSE新鲜出炉，并形成理性共识：TOWNHOUSE只是新产品，不是主流产品。新都市主义重视强调在都市区域内进行有效合理的填补性开发及利用，将现代生活诸多要素进行充分糅合整理，使居住、工作、购物、休闲等“链”结起来，构成一个完善、便利、现代的生活空间。教育与地产“恋爱”，在深圳已是普遍现象，去年尤其突出，学校不仅仅是楼盘的一个卖点，同时也是一个发展空间非常大的朝阳行业。成功的学校可以成为房地产开发企业的又一利润增长点。水景住宅再度升级，致使亲水住宅尤其是海景仍是2002年深圳楼市热卖点之一。“运动的才是美丽的”。随着生活质素的提高，人们更加关注健康，房地产市场也兴起了以“运动健康”为概念的楼盘，特别是随着申奥的成功，使得“运动”这一主题更深入人心。绿色住宅、生态住宅、环保住宅如同一个个令人欢欣的跳动音符，给普通百姓带来对美好生活的憧憬和遐想。在深圳，伴随着旅游业的蓬勃发展，以华侨城为代表的深圳旅游地产已初具规模。房地产与高科技紧密结合。在信息化建设飞速发展的时代，住宅的科技性更加突出的表现“科技以人为本”。网络设施的完善，宽带社区的成熟，无一不为2001年的房地产市场推波助澜。相信把信息化建设溶入生活将是新世纪衡量住宅质素的又一重要标准。（宽频入户，智能化物管）⒉2002年以来深圳的房地产市场综合表现为：承前启后，蓄势待发。新年度的深圳典指在去年的基础上将深圳划分为10个片区，它们是：后海片区、前海片区、华侨城片区、南山商业文化中心区、蛇口片区、香蜜湖片区、深圳中央商务区、红树林海景片区、宝安新城片区、龙华片区。2002年第一季度，春节淡季过后，深圳市楼盘推广力度逐渐加大，市场开始活跃。进入3月份，住宅市场全面走出春节后市的预热状态，开始了一轮波澜壮阔的楼市大角斗，环香蜜湖的“湖滨大战”打响，深圳湾的“海湾战争”也拉开了序幕。整个1季度已经有十余个新盘推出，新增住宅供应量超过82万平方米。从市场需求看，深圳住宅市场购买力仍然旺盛，人民币存款利率下降的调控效果已经开始显现。根据深圳统计局的最新统计数据表明，2002年前3月，深圳商品房销售价格总水平上升了1.4%，其中住宅同比上升了1.7%。从双休日售楼处络绎不绝的看楼人群可以看出，市民看楼、买楼的积极性高涨，高素质、口碑好的楼盘更是得到追捧。㈡、深圳市房地产现状概况⒈住宅项目已成为房地产市场开发建设的重头戏，且中档户型和中档楼价仍是当前市场客户置业首选。⒉国际花园城市（环境保护“全球500强”）综合功能日益完善、地铁多条线路即将开通以及高新技术产业区的形成，将促使深港一体化的早日实现，从而提高房地产市场的外销率。⒊房地产市场已渐趋理性和成熟，很少存在冲动开发及冲动置业：开发注重景观资源和综合配套的完善；置业注重综合性能与销售价格的对比；价格不再是置业选择的单一考虑因素。⒋市场置业的用途重在居住享用，投资理念相对淡化。⒌置业投资在消费支出中的比率明显增长。⒍政府加快对二线外（特别是龙岗布吉和龙华等地）全面基础建设。㈢、深圳市房地产总体走势分析综合对深圳房地产市场的调查、分析，我们对深圳地产市场的未来发展进行如下预测：⒈特区外地产开发时代即将来临，特别是特区外的次中心区；⒉房地产市场进入理性开发阶段；⒊房地产开发注重自身配套和周边景观资源及社区配套的综合利用；⒋置业投资更注重物业的享受质量；⒌置业投资在总消费支出中的比率明显增长；⒍高档住宅项目的潜在市场呈隐性增长；⒎外销比例将快速增长；三、龙华片区房地产发展㈠、龙华镇简介龙华镇地处宝安区东部，南连福田区、罗湖区和南山区，北接观澜镇，东邻布吉镇，西靠石岩镇，是深圳市未来中心区的后勤基地和宝安区的次中心区；全镇面积98平方公里，辖龙华、同胜、龙胜、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三联九个行政村和龙园、景龙两个居委会；居住人口达36.6万，其中常住人口约2.4万。⒈交通状况龙华镇内交通四通八达，梅观高速公路、机荷高速公路、布龙公路、石观公路、平南铁路均贯通全镇，全国最大的陆路海关---梅林海关也座落在龙华境内。⒉区域规划面积龙华城市规划面积达41平方公里，到目前为止，已建成32个居民住宅区、18个工业区，面积达25平方公里。⒊文体设施建设镇内建有广播电台、有线电视台、图书馆、新华书店、文化艺术馆、影剧院等，全镇8个村级图书馆也基本建设完毕，藏书达4万多册。⒋安全文明建设大力推进“绿化、美化、净化、文化”工程，积极实施“一镇一广场”、“一村一公园”、“一街一景点”的环境建设目标；同时，通过开展社会治安综合治理和安全文明小区建设，使生活环境更加安全、文明。⒌工业投资环境的不断优化，吸引了一大批实力雄厚的外资企业纷纷前来投资，生产领域涉及自行车、电脑、塑胶、电子、服装、钟表、机械制造和日常生活用品等多种行业。到目前为止，全镇18个工业区的厂房使用率达98%，拥有内外资企业900余家。⒍农业农业实现了由传统农业向“三高”农业、创汇型的商品农业转变，逐步形成了蔬菜、水果、水产、畜禽四大鲜活产品生产基地，大批农副产品源源不断地供应深圳、港澳市场。⒎规划建设据了解，龙华未来几年的规划建设将主要以龙华中心广场及周边地带为轴心，往北到军湖、贯穿中部组团的梅龙大道等，将依照给整个中部组团带来巨大的发展潜力；网状结构的道路网络，以及外环路等道路的规划建设，将更加拉近龙华及关内的联系。另外，在房地产规划建设方面，由于可用于房地产地产开发建设的土地已所剩无几，龙华的旧城改造部分将成为近期的主流；而另一方面闲置地的开发利用也马上就会起热潮。龙华各项指标图表解析龙华镇人口构成状况（总人口约：36.6万）7%93%常住人口流动及暂住人口龙华镇人口构成状况（总人口约：36.6万）7%93%常住人口流动及暂住人口龙华城市规划及开发状况26%58%16%已开发城区面积待规划面积待开发面积㈡、龙华房地产发展㈡-1、前言作为一个独具特色的关口片区，龙华房地产按市场辐射及区域又可以划分为三个片区：⒈梅林关外区域（包括万家灯火、星光之约、滢水山庄、潜龙花园、馨园、万科四季花城等）；⒉龙华中心城镇区域（包括风和日丽、龙泉花园、银泉花园、金碧世家、广信花园等）；⒊未来中心广场区域（包括关丽家园、新华苑、新城市花园等）。随着二线关概念的淡化以及龙华中心广场的建成，以中心广场向周边辐射的一个新的中心区正在形成，它将是未来以龙华为中心的中部卫星城的一个新靓点。在中心区的周围，一批新的大型高素质楼盘也随即出现，随着较有实力的开发商的进入，位于中心区内楼盘的档次正在逐步提高。另外，龙华镇内的集资房和政府安居房等也是本地一大特色，相对于片区一般素质的商品房来说其主要客户均为龙华镇内客户为主，两者存在部分可替代性，彼此之间竞争性较大。㈡-2、龙华房地产项目总体供应状况第一类集资房（私房）龙华镇工农业总产值1.0317.165.10204060801991年1994年2000年（单位：亿元）系列1据调研，龙华镇基本上每个自然居民村都有集资房上市销售，遍布全镇，市场供应量较大，销售量也不小。根据相关法律，此类房并不充许上市销售，其非法上市对质素不高的商品房形成了一定市场冲击。此类房为一般为村方出地，其他公司投资兴建，无产权证或每栋仅有一集体产权证。此类楼盘特征如下：价格：均价1500—1800元/平方米（一般含简单装修）付款方式：主要为一次性付款及分期付款（一般为一年至三年分期）；供应户型及畅销户型：市场供应量最大的是三房及二房户型。三房面积80--115平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米；二房面积60—90平方米，其中畅销户型面积为60—75平方米；少量四房面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100—110平方米；少量一房及一房一厅面积30—50平方米，其中畅销户型面积为30—50平方米；客户群：购买者基本为龙华镇内客户，一般自身生活品味不高，对楼盘质素要求不高。购买用途一般为自住及租赁投资。评述：此类物业一般质素较低，小区规划及内部配套较差，建筑密度较高。销售策略主要以低价格吸引客户，销售手段基本上采用直销方式与现场销售相结合。楼盘基本无现场包装。第二类小规模普通质素商品房龙华镇内存在大量目前小规模普通质素商品房，此类楼盘质素不高不低，规模不大不小，一般户数在350户以内。其主要面向镇内客户开发，销售上也基本以地盘销售为主。价格：均价2200—2700元/平方米（一般含简单装修）付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供应户型及畅销户型：市场供应量最大的是三房及二房户型。三房面积80—115平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米；二房面积60—90平方米，其中畅销户型面积为60—75平方米；少量四房面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100-110平方米；少量一房及一房一厅面积30—50平方米，其中畅销户型面积为30—50平方米；客户群：购买者主要为龙华镇内客户，购买用途一般为自住。评述：此类楼盘质素不高也不低，但其价格比集资房高出不少，此部分楼盘的市场受集资房冲击较大；第三类大规模高质素商品房龙华镇内大规模高制裁素商品房对本项目的开发有重要参考意义。龙华镇目前此类代表性楼盘为美丽365、锦绣江南、风和日丽、美丽家园等。其主要楼盘为有以下特征：价格：均价基本在3000元/平方米左右付款方式：一次性付款、按揭付款、低首期按揭（包括零首期、一成首期）供应户型及畅销户型：市场供应量最大的是三房及二房户型。三房面积80—100平方米，其中畅销户型面积为80—90平方米；二房面积70—80平方米，其中最畅销户型面积为70—80平方米；少量四房面积100—125平方米，其中畅销户型面积为100-120平方米；客户群：主要客户可分三大类，分别为龙华镇内客户，深圳关内上班客户（福田居多，南山、罗湖次之），龙华镇周边区域客户（包括梅林关口、观澜、石岩、坂田等）。评述：此类楼盘质素明显高于龙华镇内其他物业，在营销手法上也有创新，其目标客户定位及营销传播有突破，并不局限于龙华镇内，吸引了一批关内人士在龙华置业等；龙华镇部分项目资料统计表：项目名称物业类型建筑/占地面积物业位置开发商起价均价/㎡主力户型四季花城多层Townhouse373888㎡532168㎡坂田村坂雪岗高新技术综合开发区深圳市万科房地产有限公司均：3800元二、三房59—110㎡新华苑多层31000㎡65000㎡东环二路与建设路交汇处宝安龙华经济发展限公司起:2600元均:2700元二、三四房85～1