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诸城住宅市场浅述2017年10月一、城市概况城市概况城市格局城市规划城市经济城市概况诸城地处鲁东南，地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。胶新铁路和济青高速公路南线贯穿诸城，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场。城市总面积2183平方公里，辖10处乡镇、3处街道、1个省级经济开发区，110万人口，城区人口25万。城市概况荣获中国优秀旅游城市；国家卫生城市、国家园林城市；全国县域经济与县域基本竞争力百强县市；全国沿海对外开放城市；国家新型城镇化综合试点地区；山东半岛区域性中心城市；城市格局以潍河和扶淇河为分界线，诸城经历“十年河西，十年河东”的城市发展缩影，居住重心由河西转向河东。开发区板块：工业园区，市政配套和居住配套都亟需提升。城西板块：诸城的老工业区，生活配套完善，近年来有较大改善。城东板块：诸城老牌生活区教育区，市政配套、生活配套、商业配套等非常完善。南湖板块：新兴南湖社区，空气环境好，市政配套弱区域功能1、工业园区：主要集中在北外环、东外环、南外环2、休闲区：以潍河风景区、恐龙公园、三里庄水库为主的休闲区3、生活区：以城东和城西为主的生活区优化城镇空间布局。统筹考虑城乡空间、产业、资源、环境、基础设施和人口分布，加快构建以中心城区建设为引领，3个城市副中心为支撑，10个重点镇为节点，30个生态小镇为为突破，社区城镇化为基础的“1313”新型城镇化体系。城市规划诸城“十三五”规划发展方略提升中心城区功能。以推进绿色、智慧、创新、人文城市建设为重点。加快建设集公共服务、生活居住、旅游体闲为一体，生态环境良好、配套设施完备、组团发展的可持续发展新城区。到2020年，中心城区聚集人口40万以上。城市规划诸城“十三五”规划发展方略全力构建综合交通运输体系，至2020年初步构建起“骨架清晰、层次分明、功能明确、衔接顺畅”的综合交通基础设施网络，实现客运零换乘、无缝衔接，形成沟通青岛、潍坊、日照、临沂等周边城市的“1小时交通时空圈”，加速融入青潍区域经济一体化。城市交通打造“四纵三横”干线公路主框架。建设新外环路。新四环路全长98公里，按一级路标准设计，路基宽24.5米，路面宽21米，概算总投资约14.2亿元。规划建设我市主城区与青岛6号轨道交通对接线，实现与青岛市区轨道交通“一卡通”。市内城乡公交线路达到60条，公交车辆总量达到500辆，城市出租车总量与公众出行需求基本适应。诸城总体经济水平靠前，2016年，全市实现地区生产总值794.5亿元，同比增长8.1%。产业结构进一步调整，三次产业比例由上年的8.17:52.72:39.11调整为8.09：50.81：41.10。城市经济:GDP增速GDP增幅小于4%4%-5%5%-8%大于8%所处阶段萎缩停滞稳定发展高速发展城市产业结构优化良好，城市经济增速趋缓。从高速发展阶段逐渐步入稳定发展阶段。年份GDP增速2014705.49.6%2015746.58.1%2016794.58.1%GDP（美元）0-800800-40004000-80008000-20000所处阶段启动期快速发展期稳定发展期减慢发展期购房需求生存需求生存、改善均有改善居住为主改善居住为主特征快速发展、单纯注重数量数量与质量并存以质量为主，速度与质量并重综合发展型城市经济与房地产投资诸城人均GDP达到10000美元。理论上按照国际惯例，应该处于非常成熟的消费市场环境。而事实上数据与市场表现两者出现了错位，诸城房地产市场在过去的五年刚刚完成快速发展期阶段，消费成熟度尚不完全，市场正处于品质追逐启动发力阶段。目前尚处于稳定发展期。这一点正与目前诸城房价相对畸高的非常表现相对应。宏观经济增长和人均GDP水平决定着一个地区房地产市场的发展阶段。2016年诸城市人均GDP为人民币71828元，房地产市场以改善型居住为主，市场从快速发展阶段逐渐过渡，进入稳定增长阶段。二、房地产市场投资现状地产政策楼市表现后市分析城市经济与房地产投资历年以来，统计在案的诸城房地产投资额逐年向下，以统计局更新的统计数据2016年全市GDP794.5亿元；固定资产投资635.5亿元，房地产投资38.1亿元，额度趋稳，占比反向下降。年份GDP增速固定资产投资房地产开发投资占比2013642.7211.4%40252.012.94%2014705.49.6%491.640.68.26%2015746.58.1%561.834.66.16%2016794.58.1%635.538.16.00%房地产投资表现指标判断首先是城市发展到了一定的阶段周期，固定资产投资比例和增速趋稳；其次，房地产投资持续偏低并出现倒挂现象。可以解释为与国内特殊的行业政策相关联，但同时这反映诸城市的房地产发展增速存在着一定的上升空间。异常基本正常正常运行基本正常异常2016房地产开发投资额增幅＜-5%（-5）-5%5-15%15-25%＞25%-3%适度投资利于拉动经济的增长房地产投资额/GDP＜3.5%3.5-6%6-10%10-15%＞15%4.70%反映房地产投资规模的基础指标，较为合理的状况为8-12%房地产投资额/固定资产投资＜10%10-15%15-20%20-25%＞25%6.00%反映投资结构是否合理的基础性指标，合理的比例为18-22%一、2015年去库存1、连续、密集5次降息降准，贷款基准利率由年初的6.15%，降到4.9%；2、330政策：降首付至2成，二房4成；降税收，营业税5改2；3、降门槛：降低公积金门槛，扩大公积金使用率，推进跨省异地；4、放开二胎政策，缓解人口红利；5、连续强调去库存。二、2016年去库存+差别化1、202央行通知，二房3成；2、财政部：契税统降低至1%、1.5%3、301央行降准4、504国务院：用足存量房，推进货币化。5、1031广告法引领政策调控走向；6、22城市限购，首付4成、限贷。三、2017差别化调控1、限购城市调控扩大“五限”：（限购、限贷、限售、限价、限商）2、北京首付6成、限年限25年、3年限售；近年影响楼市的政策盘点宏观政策导向政策导向下一线楼市表现的四个阶段全国楼市表现第一阶段，房价低速上涨(2015年10月至2016年2月)。第二阶段，房价中速上涨(2016年3月至2016年7月)。第三阶段，房价高速上涨(2016年8月至2016年10月)。第四阶段，房价控制供应入市(2016年8月至2016年10月)。全国楼市表现一、去库存2015年12月统计库存比：4~28个月2016年12月统计库存比：2~16个月---------降幅50%库存比6个月以内，供不应求城市：武汉、南京、苏州、上海为代表。全国楼市表现一、去库存去库存分化趋势明显：1、一二线城市受向心力影响持续火爆，借势价量猛涨；三四线城市库存压力仍大，更多是冲量为主甚至以价保量；四线以下预期更低；2、去库存形势南快北慢、东快中慢；3、三四线供应空间存在的情况下，供应增加预期加大；4、新一轮调控下，一二线城市需求的溢出效应将在短中期持续。本地楼市表现二、本地库存：诸城楼市经历2012、2013增长高峰期，2014~2017为断崖后的再次成长期。总体销售表现为住宅供不应求，商业库存压力略大。物业类型去化周期2016.7存量2015.7存量住宅3个月19.2万27.3万商业24个月20.2万16.0万合计39.4万43.3万年份20122013201420152016年去化125.5127.673.584.3104.61、“五限”表明政策面对一二线限购城市果断从严。本轮调控预计持续性较强，不排除延续至十九大召开之后至2018年全年；2、极端的行政调控手段与一二线旺盛的市场需求之间扭曲倒挂，一二线城市楼市价格弹性大，“以价换量”会出现积极的效果，最终不会存在库存压力；三四线及以下区域市场经历本轮销售高潮的同时也会经历土地入市高峰，理论上8-10个月后商品房供应峰值即将显现。最终于2018年上半年迎来最困难时刻；3、历时三年的降息周期结束后空档已满一年，货币供应指标M2增速放缓，新一轮加息周期预期来临；4、历年以来金融调控影响均大于政策调控影响，房地产企业来说，宜预防信贷紧缩引发的回款压力。5、受调控影响，一二线城市楼市需求的溢出效应会逐步加大。两类城市一定程度上受益，①持续性受益：受限城市周边的规划辐射城市；②临时性受益：三四线区域性中心城市；2017后市分析信息参考：2017年预判分析：与房管部门沟通，2017年房管部门预计商品房销售面积网签数据在100万平米左右，同比下降25%左右。按以往我市统计数据比网签数据略低15万平米来预判，2017年我市房地产业完成商品房销售面积85万平米，同比下降18%。主要原因：2016年我市退出完工项目12个，占总项目个数的11.5%，较多项目的退出，导致2017年销售下降。工作建议：3、1-3月诸城市规划住宅套数57244套中，90平方米以下住房占比34.5%，140平方米以上住房仅占比6.3%。政府应当引导房地产企业及时了解群众需求，改善供给结构，使刚性需要得到更好的满足。诸城统计局2017年3月2016全年供应房地产项目用地453亩，较去年同期下降了49.56%。诸城土地局2016年12月2017商品房销量预判：同比下降三、市场竞争楼盘调查价格分布风格走向户型评述本篇重在市场建筑风格、点板类型、项目户型三方面的对比调查诸城在售楼盘价格分布图为便于横向比较，所有楼盘以毛坯价标示。+号代表带装修正大*华都富林年份单价年增幅201245002013500011%2014550010%201556002%201658004%201763008.6%一、以华都富林为例，说明诸城楼市近年整体均价上涨幅度和阶段演变；2015市场承压，2015-2016疯狂去库存，2016年10月未见影响，2017年底再拾升势二、各版块均有以地段、规模、品质、配套、独领风骚的明星楼盘闪现，大源、碧桂园引领市场向品质竞争时代转换；三、产品更叠步伐加大，3T5户、5F洋房、大面落玻、入户花园、电梯入户频频现世；四、品质风格愈加纯粹，户型水平整体优化。山钢碧桂园（一期）---大品牌，户型标杆项目地址东武街/环湖路占地面积8.6容积率1.3建筑面积14.19总户数680规划栋数18物业类型11F/9F8F6F楼层分布11F+1/1T2面积区间120-255主力户型140-255毛坯单价5900装修标准1500销售状况90%•户型特点：•功能配置合理、四开间朝南、南向尽置满飘窗、双阳台通而不直通、动静分区；随户型大小配置双主卧、衣帽间、功能间独立、利用率高。•总体评价：•1、中等规模纯小高层社区，建筑风格混搭（地中海+现代），仅三种户型，设计引领市场，大户型为主力，产品定位高端人群。•2、市场表现：景观示范区现行，沿街商业景观制作精良，住宅产品相对敷衍；有强大品牌支撑和强力营销执行快速取得市场青睐，南湖片区联动效应生成。2016年底入市，一期基本售罄，目前仅剩少量255大平层；大源枫香小镇---法式风格项目地址南外环/环湖东路占地面积58.87容积率1.3建筑面积147总户数11000规划栋数232物业类型11F/9F/5F楼层分布11F+1/1T2、1T3面积区间65-250主力户型110-130毛坯单价5688装修标准1500销售状况一期售罄二期待售•户型特点：无飘窗，分区不明，少走道但部分户型空间利用不佳。户型设计总体陈旧欠佳；•总体评价：•1、百万方大盘，法式风格，户型种类区间广，中等户型为主力，形象定位高端，产品主攻改善型全梯段置业人群。•2、市场表现：枫香湖畔的姊妹篇，细节服务替代营销是大源的品牌支撑核心所在，借助湖畔项目表里如一的品质感召力。南湖片区联动效应生成。2017年4月入市，一期售罄，二期待售登记中。大源紫檀文苑---法式ART风格项目地址府前街/文化路占地面积8.93容积率2.8建筑面积34.5总户数2000规划栋数