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1物业法律法规2主要概念定义1、什么是物业？物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设备、设施和场地。3物业管理和物业服务物权法（2007.10.1）◇第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（建筑物区分所有权）◇第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。（业主行使管理权的方式）◇第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（物业服务企业在物业管理中的地位）4物业管理条例（2007.10.1）◇第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。52、物业管理和物业服务的区别？1）“物业管理”与“物业服务”是两个不同的概念。“物业管理”是业主自主管理自己不动产的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。“物业服务”是专业公司或者管理人受业主委托，为业主的不动产管理提供的有偿服务。2）物业管理的核心是业主自治：业主是物业管理的主体。物业服务企业、其他管理人是服务提供者；政府是指导监督者，它们都不是物业管理的主体。3）物业管理的对象是建筑物及其附属设施，不应涉及对人的管理。64）物业管理的内容：物权法规定为“管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”；物业管理条例规定为“按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序”。5）“相关秩序”涉及人的行为的管理，包括倾倒垃圾、违章停车、违章建筑、违反消防管理、妨害公共安全、侵犯人身与财产等，这些都是公法管制的内容，属于政府的管理职责。物业管理人只能起到报告、协助的作用，而不可能承担管理的职责。7物业服务中的主要法律主体8物业服务中的几个相关文件1、《物业服务合同》或《前期物业服务合同》区别：第一，合同主体不同。《前期物业服务合同》的委托方是建设单位；《物业服务合同》的委托方是业主委员会。第二，合同的内容不同。《前期物业服务合同》的内容具有特殊性。除规定日常物业服务内容外，还应当针对物业服务企业的早期介入、物业共用部位、共用设施设备的承接查验、开发建设遗留问题的解决、保修责任以及入住管理服务等内容作出规定；《物业服务合同》则主要对物业管理区域内的房屋及附属设施设备的维修、养护、管理以及环境卫生和公共秩序的维护活动作出约定。第三、存在阶段不同。《前期物业服务合同》仅存在于前期物业管理阶段，此时业主入住人数较少且尚未成立业主大会；《物业服务合同》存在于建筑物生命周期的绝大多数时间。第四、合同履行期限不同。《条例》对《前期物业服务合同》的期限作出特别的规定，虽然可以约定期限，但前期物业服务合同期限内，只要业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止；《物业服务合同》的期限，法律法规并无特别规定，由双方当事人协商确定。92、《管理规约》或《临时管理规约》区别：1）内容不同：《管理规约》物业使用、维护、管理的约定，装修时应遵守的规则；业主的共同利益；业主应当履行的义务；违反规约应承担的责任。《临时管理规约》物业的自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；违约责任。2）主体不同：《管理规约》的主体是全体业主。《临时管理规约》的主体是建设单位（房屋销售之前）。3、其他管理规定或约定（如装修管理规定）物业服务中的几个相关文件101、行政责任：物业管理各方主体违反现行行政法律规范所应承担的法律责任。主要是《条例》中第五十七条到六十九条违反条例的受到行政性处罚。2、民事责任：合同主体各方的民事责任，通过《民法通则》、《物权法》、《合同法》等民事基本法律制度来规范。3、物业服务企业不履行合同的法律责任：物业服务企业不履行或者不完全履行以下四类义务：1)物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务；2）物业服务企业公开作出的承诺；3）物业服务企业制定的服务细则；物业管理的法律责任114）法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在违规收取物业费方面，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费的，业主有权以违规收费为由提出抗辩，同时请求物业服务企业退还已违规收取的物业服务费用。物业管理的法律责任12４、业主不履行合同的法律责任：1）业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的环节，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。2）经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持（根据《物权法》七十二条业主“不得放弃权利不履行义务”的规定）。3）业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。物业管理的法律责任13案例：因房屋质量瑕疵拒交物业管理费1995年6月，李先生以105.2万元价格购买了一套商品房别墅，进行了豪华装修，同时还购买了家具及日常生活用品。1996年8月份，一家人正准备乔迁新居，谁知一场台风，将其装饰一新的房子变成水塘。此后，该套商品房因常年漏水、经常污水回流无法居住。由于房屋长期潮湿，致使白蚁滋生、电路不通。2003年，李先生找来专家检测，才发现原来房子漏水、污水回流是因为屋面排水和排水管道设计不合理造成的，李先生因此拒交物业管理费。常见物业服务纠纷案141）物业公司于1999年将李先生告上法庭。法院根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。李先生未依《前期物业服务合同》缴纳物业服务费，应该交纳物业服务费。判决李先生交纳物业服务费和滞纳金。注:《前期物业服务合同》第六条物业管理服务费用(三）竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。2）由于屋面排水和排水管道设计不合理给李先生造成的损失，应追究开发商在商品房买卖中的违约责任，并应赔偿因违约给对方造成的财产损失。15案例：饮料瓶堵住排水管，物业公司被判赔偿沈先生是某小区501室业主，在2003年8月23日凌晨1点30分左右，因突降暴雨，沈先生发现屋外下雨，而雨水却从6楼直接渗入到他的房间，他家中的床垫、竹席、毛毯、被子、电风扇等设备都不同程度的被水浸湿，屋内的装修也遭到一定的破坏。沈先生发现之所以房间进水，是因为楼顶的排水管道被饮料瓶堵塞，致使雨水不能及时从排水管道中排出，雨水沿屋面缝隙先流入601室屋顶、墙顶和吸顶灯等处，之后就流入沈先生的501室，物品受损，沈先生就找物业公司要求索赔，可是双方最终没能达成一致意见。之后，沈先生就将物业公司告到法庭。最终法庭做出由物业公司赔偿的判决。物业管理企业违约纠纷案161）楼顶排水管是屋顶排水系统的主要组成部分，属于物业共用设施。对物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理是物业服务合同约定的基本内容。2）物业服务公司作为提供物业管理服务的企业，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备有定期清洁养护的义务，但由于疏于管理，致使楼宇排水管被异物堵塞，暴雨时排水不畅，给业主造成损失。注：《物业管理条例》第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《前期物业服务合同》第二条物业服务内容及标准（一）房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理：17案例：物业服务企业采取停水、停电等措施引发的案件1998年3月某日，张某与某房地产公司签订了《房屋买卖合同》，购买了其开发的房屋一套。1999年3月，张某办理入住时，与房地产公司签订了《物业管理服务协议》。自2001年1月起，某物业公司入驻该小区后，多次催促张某支付物业服务费，但张某一直未交。2001年12月至2002年1月止，物业公司为使张某交清拖欠的物业费，共切断张某房屋水、电若干次，共计天数39天。此后，张某以物业公司侵犯其财产为由，诉至法院，要求赔偿停水、停电期间因其房屋无法居住而租房居住的租金损失。物业管理企业违约纠纷案181）法院认为，业主张某以上所述属实，并认为断水、断电是供水、供电部门对抗用户不缴纳水电费的手段，物业企业采取停水、停电手段催缴物业费是不恰当的，因此应当承担由此造成的损失。最后法院令物业公司以同地段的租金标准支付原告损失。2）水、电是小区业主生活的必需品，即使合同中对强制断水、断电有约定，物业公司也不能以强制断水、断电作为手段，要求业主交纳各类费用。如果业主欠交费用，物业公司应当与业委会协商解决，或起诉至人民法院要求欠费业主支付费用和违约金。19物业公司只负责保修期过后共用部位的维修，不负责自用部位和自用设施的维修。1、共用部位是指：建筑物的基础、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2、共用设施与场地：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾桶、停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施、健身设施及物业服务用房等。3、自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等。4、自用设施是指：门、窗、墙皮、顶棚、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、菜盆、分户电表、刀闸、开关、接线盒、软线、灯头、插座等。物业的维修范围20什么是空置房？1.一类是开发公司未售出的房屋，自入住（开发商交付钥匙）日开始计收物业费，由开发单位交纳。2、一类是购买人购买后，未办理入住手续的房屋，应该由购买人自入住（开发商交付钥匙）开始计收物业费，在业主来入住或转让房产时结算。3、一类是购买人购买后，已经办理入住（领取钥匙）手续，但是后来一直未装修或住进来的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。以上3类，按照《天津市物业管理条例》规定，物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担。因此，业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费，即便房屋空置，业主也应全额交费。空置房物业服务费的缴费依据21空置房物业服务费的缴费依据根据《物权法》规定，一部分属于业主个人所有的专有部分财产，另一部分属于全体业主共同所有的共有部分财产，如小区内的绿地、道路、电梯、楼梯、房屋的屋顶、外墙等。对于共有部分财产在项目竣工验收合格开发商交给业主后，不论业主是否实际入住，作为每一位业主都拥有对该部分财产的共有权利，根据规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享受权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”。不论采取聘请物业公司管理，还是业主自行管理，业主都要履行自己对共有财产的管理义务。物业管理服务具有公共性特征，物业公司不可能因有空置房的存在，就可以减少服务内容、降低服务标准。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释中提道：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”22物权法和物业管理条例的联系和区别联系：是物业服务中最常见的两部法律：在《物权