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房地产项目融资业务介绍（一）房地产开发经营模式客户资产管理总部12主要内容一、土地一级开发二、房地产二级开发三、房地产项目融资的关注点一、土地一级开发概述31、土地一级开发概念土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。一、土地一级开发概述4一、土地一级开发概述1、土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，按期达到土地出让标准的土地开发行为。“三通一平”是指：达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整；“五通一平”是指：通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整；“七通一平”是指：除了五通一平外，实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力。52、土地一级开发依据1.国民经济和社会发展规划(十一五，十二五）2.城市总体规划（天府新区，人口，用地，功能）3.土地利用总体规划（全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级——耳熟能详18亿亩耕地红线，2006-2020年）4.城市近期建设规划（各个地市级城市建设十一五，十二五）5.土地利用年度计划（用地指标）6.土地供应年度计划（土地供应十一五，十二五）7.土地一级开发涉及的其它法律：《土地管理法》、《房地产管理法》等。一、土地一级开发概述63、土地一级开发开发范围及内容土地一级开发范围：1.政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；2.由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；3.企业改制、破产、兼并等原因需转让划拨土地使用权进行房地产开发的，或以划拨土地使用权进行联建、合作开发房地产的；4.协议出让土地首次转让土地使用权的；5.政府规定的其他土地使用权交易；6.委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。一、土地一级开发概述73、土地一级开发开发范围及内容土地一级开发一般包括以下基本内容：1.征地、拆迁2.安置补偿3.市政基础设施建设4.社会公共服务设施建设5.场地平整一、土地一级开发概述84、土地一级开发流程不少于10个部门（国土，发改委，规委，建委主要（联合）部门）土地一级开发申请土地开发项目预审土地开发实施方案预审土地开发方案修改确定土地开发单位办理相关用地手续确定实施规划方案办理拆迁安置及市政基础设施组织验收开发土地一、土地一级开发概述94、土地一级开发流程第一阶段：土地前期开发申请原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。第二阶段：土地开发项目预审市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。一、土地一级开发概述104、土地一级开发流程第三阶段：土地开发实施方案预审通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。第四阶段：土地开发方案修改编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。一、土地一级开发概述114、土地一级开发流程第五阶段：确定土地开发单位土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议确定土地开发单位。一、土地一级开发概述124、土地一级开发流程第六阶段：办理相关用地手续土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。一、土地一级开发概述134、土地一级开发流程第七阶段：确定实施规划方案开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。第八阶段：办理拆迁安置及市政基础建设在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。一、土地一级开发概述144、土地一级开发流程第九阶段：组织验收开发土地建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1.审核土地前期开发成本2.组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3.根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4.纳入市土地储备库(地储中心)一、土地一级开发概述155、土地一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门：1.国土局主要负责土地一级开发预审:确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。一、土地一级开发概述165、土地一级开发涉及政府职能部门在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门：2.发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。3.规委（规划局）主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。4.建委（建设局）主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。一、土地一级开发概述17二、房地产二级开发概述181、房地产二级开发概念房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。二、房地产二级开发概述192、土地一级开发与房地产二级开发的关系图二、房地产二级开发概述20公司的设立土地使用权的取得拆迁安置建设阶段开工建设前期报建规划与市政配套阶段竣工验收阶段经营阶段3、房地产二级开发流程二、房地产二级开发概述213、房地产二级开发流程第一阶段：房地产开发企业的设立公司要进行房地产开发经营，必须获得房地产开发资质，并在开发过程中保留该资质以进行正常合法的开发建设。在市建委房地产开发建设处办理以下手续1.房地产开发企业资质审批2.房地产开发企业资质年检3.房地产开发企业名称、类型、地址、法定代表人、注册资本变更4.房地产开发资质恢复二、房地产二级开发概述223、房地产二级开发流程第二阶段：房地产开发项目土地使用权的取得1.向市房地产交易中心办理国有土地使用权转让手续（1）公开挂牌交易方式（2）以协议方式转让土地使用权【国家规定从2007年11月1日起，凡工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式转让。】2.向市土地开发中心办理新政《建设用地建设项目选址意见书》3.向市房地产测绘所土地勘测定界测绘4.向市房地产评估所国有土地出让金评估5.于市土地开发中心签订《国有土地使用权出让合同》二、房地产二级开发概述233、房地产二级开发流程第二阶段：房地产开发项目土地使用权的取得6.向市国土房管局计划财务处办理土地出让金收款7.向市房地产估价管理所办理已出让国有土地的土地出让金调整评估手续8.向市国土房管局计划财务处办理土地出让金退款9.向市规划局建设用地管理处办理新征建设用地、换发、历史用地补发《建设用地规划许可证》10.向市规划局建设用地管理处办理调整用地红线、调整用地性质二、房地产二级开发概述243、房地产二级开发流程第二阶段：房地产开发项目土地使用权的取得11.向市规划建设用地管理处办理建设用地单位名称变更12.向市国土房管局建设用地处办理《关于办理建设用地手续的通知》13.向市城市规划勘测设计研究院办理测量放点14.向市国土房管局建设用地处办理《建设用地批准书》15.向市国土房管局产权地籍处办理《国有土地使用权证》二、房地产二级开发概述253、房地产二级开发流程第三阶段：拆迁安置生地的开发涉及到该地块原居住者的拆迁安置及补偿问题，作为房地产项目建设用地的前期整治工作，该环节的管理主要是由市城市房屋拆迁管理办公室来进行的。1.查房屋产权（市国土房管局产权地籍处）2.地籍摸查（市房地产测绘所）3.户籍摸查（市公安局）4.缴交拆迁监控金、进行房屋鉴证（市城市房屋拆迁管理办公室）二、房地产二级开发概述26二、房地产二级开发概述3、房地产二级开发流程第三阶段：拆迁安置生地的开发涉及到该地块原居住者的拆迁安置及补偿问题，作为房地产项目建设用地的前期整治工作，该环节的管理主要是由市城市房屋拆迁管理办公室来进行的。5.办理拆迁许可证、办理拆迁公告（市城市房屋拆迁管理办公室）6.办理拆迁状况证明（市城市房屋拆迁管理办公室）7.办理拆迁结案（市城市房屋拆迁管理办公室）273、房地产二级开发流程第四阶段：规划与市政配套阶段该阶段主要涵盖了房地产项目开发的主体建筑及相关管线、道路等市政设施配套的规划设计环节以及房地产项目立项环节，从符合城市整体规划的角度对房地产项目开发的合理性进行管理。第五阶段：开工建设前期报建该阶段主要包括了房地产开发项目进行实质性的施工建设阶段的准备工作，主要包括了建设工程的设计施工文件审查、招投标、施工许可证前期准备及正式报批工作。二、房地产二级开发概述283、房地产二级开发流程第六阶段：建设阶段该阶段主要包括了房地产项目在施工建设阶段所涉及的各项专业报建及相关施工许可报批工作。第七阶段：竣工验收阶段该阶段包括了房地产项目在施工结束后办理的主体建筑及各项市政配套设施的专业竣工验收以及公建配套的完善和移交工作。第八阶段：经营阶段该阶段主要包括了在房地产项目开发建设符合商品房预售条件后的一系列与经营相关的报批及房地产权属的确认工作。二、房地产二级开发概述29三、房地产项目融资的关注点30三、房地产项目融资的关注点31房地产开发项目的分类1.商用住宅（商品房）；2.商用物业（商场、铺位、写字楼、餐饮、娱乐场所）；3.生产性用房（厂房、仓库、仓储类用房）；4.特殊用途房地产（加油站、专用停车场、车库）；5.特殊政策类房地产（保障房、安置房、廉租房等）。三、房地产项目融资的关注点32重要类别——保障房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。经济适