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1会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2010年8月23日（第34期）本期要目房价回归理性过程中地方政府不可卸责2国企拿地比例明显上升4空置房数据引发热议7调控殃及保障房建设10地产融资前途未卜11中原地产：新房市场低位盘整162010年1-6月西部地区房地产市场运行情况17英国房价一年来首现下滑21每周报告：2010年1-6月房地产开发资金来源情况分析本期重点新政百日后，史上最严厉调控政策的效果逐渐显示，开发商的资金开始出现趋紧的迹象。此轮调控以来，开发贷款和购房贷款一直在减少，开发商不得不寻求其他的资金来源。而目前，信托融资成了开发商的目标。不过，随着调控的深入，开发商唯有降价才能尽快回笼资金，保持生存。2本周分析房价回归理性过程中地方政府不可卸责在中央坚决有力的调控政策下，历经多方数月艰难的博弈，房价下滑的序幕即将拉开。国家统计局近日公布的数据显示，7月份，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；商品房销售额3066亿元，下降19.3%。6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6.4%。针对这一系列数据，有专家担心，从成交量大幅萎缩的市场表现看，如果长期持续下去，并不利于市场的稳定。房地产市场能否实现健康发展，仍然面临较大的不确定性。业内人士表示，开发商坚守高价是目前楼市成交量大幅萎缩的主要原因，只要开发商降价，成交量必然回升。只有合理的房价，才能持续房地产业的健康发展。与其让房地产暂时低迷，直至房价理性回归，也远比房价非理性飞涨、地方政府坐享“土地财政”，大多房屋的真正需求者望楼兴叹好得多。更重要的是，高房价下的经济高速增长，不仅难以持续，反而会破坏众多产业的可持续发展，加大金融风险。诺贝尔经济学奖得主、宏观经济学大师埃德蒙·费尔普斯警告说，中国房价的高涨是不可持续的。北京理工大学教授崔新生表示，因地方政府不能作为发债主体，即开始向手中支配的土地要效益。与各种开发区和城镇化同步相互烘托，土地及房地产的非理性泡沫价格一发不可收拾。通过土地出让、特别是竞价拍卖等方式，地方政府聚集大量的自主财富。由于缺失产业投资定价机制，因此，房地产业的任何政策波动，都将使地方政府和房地产商、购房人充满非理性恐慌，间接推进房地产价格继续虚拟爬升。房地产高级分析师章林晓表示，调控的阻力来自地方政府，地方政府由于担心地方GDP问题，土地财政如果在没有找到替代品前，就急急退出土地财政，可能会引发地方财政风险，进而诱发金融风险。房地产律师秦兵表示，目前最大的困难在于中央出台的政策到了地方各级政府执行时，可能出现阳奉阴违。中央只要稍有松口，地方政府就会打擦边球打到极致。在人们赖以生存的土地上，土地作为不可再生的资源，每个人都应该享有合理的份额。因此，房地产具有资源合理分配的属性。而各地政府热衷的“土地财政”，却成了推高房价的重要原因。因此在房价合理回归的过程中，政府必须发本期评论3挥切实可行作用。中欧国际工商学院教授许小年表示，不解决地方财政问题，楼市必定被绑架。不能让土地财政成为常态，否则利益关系不调整，不可能从根本上改变供需的基本格局，价格当然坚挺依旧。同时，资深媒体评论员黄明表示，政府应该改变土地供应政策，改变地方政府依赖于土地价格不断上涨的财政依赖，把长期的供需关系解决，楼市才会健康发展。◆发改委：楼市调控不会松绑继国家统计局公布7月70个大中城市房地产市场数据后，国家发改委日前也在其网站提前也公布了7月份该机构所监测样本数据。虽然样本个数仅为“70”的一半，但结果与前者无异，均显示房价继续上涨。国家发改委对36个大中城市监测显示，7月新建商品房价格略涨，集中成交价为8680元/平方米，环比上涨1.61%，存量房价微落。而来自市场机构的预料称，随着地方政府不断深化政策执行力度，房地产市场将继续降温。◆四部委启动第二轮地方融资平台清查日前，一份由财政部、发改委、人民银行和银监会共同签发的《融资平台债务清理核实情况表的通知》（以下简称《通知》）正在相关部委会签。《通知》要求，各地财政部门、人民银行分支机构、银监局派出机构和各地发展改革部门四方将协调合作共同对本地地方政府融资平台的负债情况进行清查。这意味着更大规模的地方融资平台清查工作正在启动。“第二轮地方融资平台清查”工作具体分工是地方财政部门负责牵头自查融资平台的债务信息，并组织填报；央行各分支机构协助提供中期票据等有关政府债务性的信息；银监会派出机构负责协调组织所在辖区内各银行业金融机构，提供贷款等有关政府性债务报表的情况。◆多部委联合打击开发商囤地囤房诸多迹象显示，楼市调控正在强化对房地产企业的监管，囤地、囤房开发商将受到多部委的联合“围剿”。继国土资源部将全国1457宗闲置用地详情交付银监会后，监管部门近期也向住建部表达了类似意见，希望后者能提供两类开发商的名单以便监管，一类是市场交易秩序“好的”开发商，一类是受过处罚的“差的”开发企业。事实上，住建部在今年4月就已经下发通知，要求各地给房地产企业建立信用档案，要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，以此作为考核企业资质的依据。此外，住建部要求各地对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的一周提示4商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。在历次房地产调控中，住建部和地方政府也多次强调严查“捂盘惜售、囤积房源”等行为，但效果不甚理想。此次部委之间的“联合作战”，或将有助于改变这一现状。国企拿地比例明显上升民企或困境突围本刊综述7月份前后，一度平淡的土地市场开始活跃。统计数据显示，新政出台后，包括央企在内的国企拿地步伐不仅没有放缓，反而比例更大，尤其是一线城市的土地市场，央企介入尤为频繁。民营企业在土地、资金等各方面资源均显劣势的情况下，开发商不得不面临“被退出”的无奈境地，并积极寻找应对策略。国企拿地比例明显上升中国指数研究院监测数据显示，房地产调控政策出台后，北京、上海、广州、深圳四个一线城市成交总价前十名的地块中多数被国企收入囊中。其中，北京、上海分别有9块土地为国企开发商获得，其中分别有3家为央企（或央企参与），其余6家为地方国企；而深圳和广州拿地的国企分别为6家和5家，其中绝大部分为央企，地方国企分别仅有1家。尤其值得注意的是，各城市在新政后成交的总价最高地块，无一例外为央企或地方国企获得。从一线城市总价前十位的地块拿地企业来看，包括央企在内的国有企业拿地比例正在上升。深圳最为明显，新政前国企在总价前十地块中所占比例仅为4成，但新政后上升到近7成。北京、上海和广州也存在类似现象。但从总价前十地块的平均金额来看，包括央企在内的国企在土地上的支出较新政前有明显下降。如北京和上海新政后国企所拿地块的平均总价均未超过15亿元，不及新政前的1/3；而广州和深圳的平均总价回落幅度更为显著。这与地方政府的推地情况有关，但也表明新政后包括国企在内的开发商拿地开支普遍减少。国企资源优势凸显央企地产公司内部人士表示，其公司拿地计划在新政后并没有改变，只是对风险控制的要求更高。国企的资金实力比民营企业强得多，尤其是在市场不太好的情况下，民企的资金压力较大，一方面想逢低拿地，一方面又不得不考虑资金因素，可能会力不从心。中原地产研究中心总监陶琦则认为，本轮宏观调控对首付比例、付款要求等土地出让环节的管理更严格，对资金要求也更高，同时银行信贷方面的不断收紧，使民营开发企业资金压力更大，影响其拿地步伐。市场不好时，国企的资源优势越凸显。热点分析5中国指数研究院研究副总监张琪也表示，调整期中出于对资金链的考虑，土地市场多呈现出竞争较小、溢价率较低的局面（以北京为例，新政前总价前十地块中，国企所拿地块平均溢价高达219.4%，但新政后不到30%）。土地是房企必需的生产资料，在自身资金链安全的情况下，国企在调整期选择积极拿地。此外，考虑到从拿地到产品上市至少有1-2年的时间，因此可以说明拿地企业对后市判断依然乐观。房地产分析师薛建雄则认为，现在房地产市场遭遇重压，中小民企受到的调控影响最大，拿地速度相对慢下来许多，但此时房地产开发量和投资额不能下来，否则对经济影响很大。所以，地方政府就需要“国家队”出面顶起来。在房地产市场的低谷期，地方政府还是希望国有企业能支撑起开发量和投资额度，而不至于影响地方经济和财政收入。民企多途径困境突围向来由民企主导的房地产市场，从今年开始由国企主导，目前央企成为“地王”仅是表象，背后的深层含义是房地产市场需要更大的资金撬动，而民营企业无此能力，在经历了本轮的调整之后，圈地过多的民营企业实力大大削弱。目前房地产民营企业正在主动谋求“公私合营”，绿城中国投资者关系部戚丽琼表示，新购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的，且绿城早年就曾有过与国有资本合作的经历，其中包括葛洲坝、华门、钱江等国有背景的企业。因民营企业“傍大款”好处多多，可以最大限度地减少市场政策风险，房地产市场是调控最多、政策风险最大的市场，各地政府的规划调整就可以让房地产企业吃不了兜着走，而傍上地方国企或者央企之后，地方政府出台政策就不得不为将来央企投资的大项目考虑，为将来本地的税收增长考虑。而对于一些曾立足上海等一线城市、目前也遭遇发展瓶颈的开发商来说，转型成为当务之急。曾在上海开发中凯城市之光等市中心知名项目的中凯地产近期就正式宣布，公司将转型成为中国首家专业房地产“代开发”企业。业内人士认为，目前，规模小的民营房地产企业在此轮调控中有遭遇洗牌的危险。虽然民营房地产企业有意趁目前市场相对冷清的时候拿些土地，但上海等一线城市的地价还是太高、竞争太激烈，即便有资本市场做后盾，民营房企仍倍感压力。但受惠于区域振兴规划的二、三线城市可能机会更多，而且拿地成本和风险更低，所以近期民营企业也正在积极前往这些振兴规划概念辐射区域的城市开拓市场。新政成楼市分水岭房企或顺应调控策略本刊综述近日，万科、保利、金地、招商等地产相继公布上半年半年报，在严厉的宏观调控之下，开发商销售业绩呈现出冰火两重天的现象。几家顺应调控政策的房企中年报业绩大增，对于后市房价走势，四大房企高层一致看空，认为还将会有下跌空间。因此开发商或将调整房价策略，以应对调控政策。调控前后销售两重天数据显示，上半年，万科累计实现销售面积320.2万平方米，销售金额367.7亿元，实现营业收入167.7亿元，同比略有下降，但上半年已售未结资源较年初上升了50%，合同金额达到创纪录的573亿元。万科上半年实现净利润28.1亿元，6同比增长11.4%。保利地产上半年则实现营业收入112.45亿元，净利润16.27亿元，同比分别增长35.63%和16.56%。上半年实现销售面积267.09万平方米、销售金额217.55亿元，比去年同期分别增长5.81%和3.33%。金地集团上半年营业收入达到87.4亿元，同比增长150.32%；净利润12.27亿元，同比增长327.02%。招商地产营业总收入69.81亿元，同比增长142.76%，实现净利润10.5亿，同比增长115.71%。由于去年的销售支撑结转到今年，加上万科、招商等地产公司的灵活销售策略，从业绩上看，各大房企销售业绩似乎并不显得糟糕。不过，值得注意的是，今年4月出台的地产新政“国十条”，几乎成为成交的分水岭。4月一系列调控政策以来，主要城市成交大幅缩量，4月中旬国务院出台“国十条”之后，市场反映迅速。万科董事会秘书谭华杰表示，万科关注的14个主要城市6月的成交量较今年4月下降幅度高达六成。长三角的一些热点城市，5、6月成交面积不仅较2009年下降八成左右，甚至也只有2008年同期的一半。龙头房企或看空房价对于企业未来的经营策略各大房企表现出了不同。万科、招商采取降价等措施加快存量去化，谭华杰表示，开发商若继续坚挺房价，是非常危险的。金地集团则认为，用降价来加快销售并不是很好的选择。但无一例外，对于接下来的房价走势，各大房企表现出惊