北京三里屯VILLAGE案例分析报告(74页)

基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录2007年8月22日，太古地产首个于中国内地落成启用的零售项目正式命名为“三里屯Village”，定位为首都的国际时尚中心。该项目太古投资80%；基汇资本占20%，产权40年。一、基本情况地理位置：朝阳区工体北路与三里屯路交汇处三里屯得名由来：原意“三里质地”，距离老北京地标之一东直门三里，且100多年前因“北京城墙外三里的屯兵处”而得名。近十几年来，因临近CBD和使馆区，外籍人口比较集中，逐渐成为北京著名的酒吧街。一、基本情况区位：•毗临第2使馆区•北京市政府对三里屯地区的未来规划是“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”•周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓四至及交通：•东侧为三里屯酒吧一条街•南侧为工体北路•交通较为便利，临近地铁2、10号线区位交通三里屯village以“3·3”服装大厦为界分为南北两区，南区2008年7月开业，北区2009年10月开业。南区北区占地面积5.3万m2建筑面积总建面17.2万m2，北区：8.23万m2；南区：9.06万m2商业面积总商业面积12万m2南区7.2万m2北区4.8万m2建筑形式２－４层低密度建筑单体数量１１栋７栋＋１栋精品酒店位置邻工体北路临近使馆区开业时间2008年7月2009年10月定位中高档国际流行品牌国际奢侈品及高档设计师品牌目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群一、基本情况项目概况商铺分割面积：80-10700平方米装修状况：公共部分精装修限高：18米容积率：3.2层数：B1-F4层高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1米；F43.6米设施：60部扶梯、垂直电梯900个停车位N一、基本情况技术参数基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录三里屯village——人文风尚汇•这里什么都是•这里什么都不是二、商业定位集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新商业空间潮知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点。周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚首都国际时尚中心二、商业定位项目定位南区针对年轻客群，北区针对高端人士借助临近使馆区，吸引大量外籍人士和生活方式西化的国内白领阶层消费者策略精选客群追求品味二、商业定位二、商业定位业态品类数量占比零售服装11343.6%零售皮具鞋履249.3%零售书籍音像31.2%零售珠宝配饰2710.4%零售玩具童装20.8%零售精品超市10.4%零售艺术家居2911.2%餐饮餐饮5019.3%娱乐影院10.4%服务美容美发93.5%合计259100.0%以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益艺术家居类占到零售类的15%，体现了项目的特色业态组合打造最潮流的“屯”最时尚的“村”吃喝玩乐文化休闲区消费水平更接近平民化是一个汇聚书籍音像、艺术画廊、酒吧等的时尚文化休闲消费中心包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区“、“潮流区”、文化广场和时尚大道瞄准一线品牌和设计师品牌打造国际奢侈品聚焦地东座定位际一线品牌西座定位国际时尚品牌北座东国际知名设计师品牌地下一层定位国内先锋知名设计师品牌定位：年轻、时尚、前卫定位：高端、先锋南区北区二、商业定位南北区实行差异化项目定位二、商业定位品牌策略新定位:潮品牌新概念新设计新感觉新新——首次引进品牌太古凭借在香港积累的丰富的商业运营经验、庞大的品牌资源和招商实力，充分利用三里屯独特的建筑优势，围绕“潮”的定位，尽量不选择常见品牌，精选香港、日韩、欧洲二、三线潮牌，其招商理念得到业内和消费者的广泛认同，带动区域商业升级换代。其中最引人注目的是引进了大量国际知名的新品牌。开业初期进入三里屯village的品牌中，有很多品牌在当时是首次进入北京甚至中国的品牌，如Apple、Fossil、BenSherman、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等。品类品牌服装BenSherman、Moiselle、MNG、SISLEY、WHITECOLLAR、BenettonLevi’sBMWLifestyle皮具ACUPUNCTURE、DR.MARTINE、StevenMadden、GEOX配饰EXPRESSFOSSIAL餐厅/酒吧BLUEFROG、PaninoTecaRoyalTea电子产品APPLE二、商业定位品牌策略除引进新品牌外，三里屯village另一个品牌策略就是打造品牌旗舰店，如Artini、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden、BHGSupermarket、Esprit、Bestseller在都开设了旗舰店或北京地区面积最大的门店，熟知品牌以全新的运营模式，体现项目与众不同的调性。名称类型规模说明Adidas体育品牌3160（独占1栋4层楼）全球旗舰店Uniqlo休闲品牌1500中国最大面积店Apple1000中国首家店Puma亚洲旗舰店Moiselle/Mademoiselle亚洲旗舰店Columbia户外装备中国旗舰店顺电高档家电2000bestseller时尚女装993北京最大店White-Collar女装高级成衣１４００北京最大的专营店b+ab周生生珠宝内地旗舰店MegaBox电影院７０００1700个座位、8厅montblanc1700中国最大店品牌策略新——规模之首品牌二、商业定位品牌策略新——前卫装修品牌二、商业定位为了契合“潮”的定位，项目要求所有品牌都要为该项目设计一套独特的装修方案，要求并鼓励品牌做出前卫的设计概念。我们看到的it品牌等独特的装修设计，都是品牌方为了迎合三里屯village“潮人潮地”的概念而量身定做的，追求与众不同、绝不雷同的效果，更加彰显了三里屯项目特立独行的气质。体验式购物&高科技运用▼阿迪达斯店内进行的miCoachCoreSkills测试▲仅通过简单的按键操作即定制属于自己的独一无二个性足球衫▼APPLE尽情体验自己想购买的数码产品品牌策略二、商业定位新—突出体验品牌鼓励品牌体验性、互动性营销，增强消费者的参与性，引领新的购物体验和消费模式，用全新的模式、全新的感觉，吸引追逐时尚新鲜感的年轻人和潮流达人。基本情况商业定位商业规划亮点分析案例总结目录三、商业规划由11栋2-4层低密度独栋和复式建筑构成定位：年轻时尚、潮流前卫档次：中高档定位客群：针对年轻时尚客户群体组合业态主营业态：以服饰为主业态规划：无明显业态分区品牌规划：按照潮流时尚选择品牌，服装服饰品牌以时尚热销品牌为主，餐饮迎合酒吧气息，以轻餐、简餐时尚休闲风味餐为主代表品牌：APPLE、阿迪达斯旗舰店、uniqlo旗舰店等Fashion/AccessoriesBeautyHouseandHomeElectronicsBooksRestaurantsCinemaArt南区：吃喝玩乐文化休闲区S1:白领、米籣站、Q’GGLE、FISHEVECAFES3:江南布衣、sevendays、CKJEANSS5:IZZUE、QUIKSILVER、播、澳门味道、VILLAROOGES9:古老海西餐、酷石、宝姿、STEVEMADDEN、PUMAS11:周生生、CASIO、esprit、ADIDASS2:moiselle、北京品、REISSCHANG&BIORCK、leecooper、Teenplus、S4:贝纳通、天梭、FOSSIL、2%、swatch、亮视点、G2000、ARTINI、BirkenstockS6:APPLESTORE、orchiry、voremoda、FolliFollie、breadnbutter、b+abS8:nike、lasporsic、novomelacostec、columbia、northface、azona、nauticaS10:uniqlo、mango、levi’s、星巴克S1S2S3S5橙色大厅S4S6S8S10S9S11南区一层三、商业规划S1:白领（1+2）、Q’GGLE（1+2）S3:速写、sevendays（1+2）、CKJEANS（1+2）S5:IZZUE（1+2）橙色大厅S9:酷石（1+2）、宝姿（1+2）、STEVEMADDEN（1+2）、PUMA（1+2）S11:周生生（1+2）、esprit（1+2）、ADIDAS（1+2）南区二层S2:慕诗（1+2）、顺电S4:贝纳通（1+2）、cheche、home&spa、G2000（1+2）S6:APPLESTORE（1+2）、Jack&Jones、欧时力（1+2）、b+ab（1+2）S8:Nike（1+2）、LACOSTE（1+2）、columbia（1+2）、northface（1+2）、nautica(1+2)S10:uniqlo(1+2)、mango(1+2)、levi’s(1+2)三、商业规划S3:木叶炭火烧肉酒家斯达堡酒吧S9：佰草集spa、恒河印度餐厅西龙传香饭团、皇后饭店S11:周生生（1+2+3）、esprit（1+2+3）、ADIDAS（1+2+3）S2:麻辣诱惑、锦炉香豆捞、大渔铁板烧、粟库泰S4:蓝蛙、小城知味、越时代、FLAMMES6:APPLESTORE（1+2+3）、优年美式餐厅、潮点、泰和草本工坊S8:隐泉日本料理、新元素、TONI&GUYS10:uniqlo(1+2+3)、辣屋、MODO南区三层三、商业规划S11:ADIDAS（1+2+3+4）南区四层三、商业规划BHG顺电屈臣氏创意集市卡通天地气味图书馆麦当劳CKUNDERWEAR、moussy、thething、havanas、express、paulfranc美嘉欢乐影城生活本色sasa光合作用testtubesanrio三轩茶屋Tough、JecciFive、cabbeen、BlaBlaBra、DHC、Rebecca、JackioIbrown、Aussino、yellowearth、Another、MELISSA、JASONWOOD三、商业规划南区B1层三、商业规划北区以四合院围合形式形成3栋联排，中间4个钻石型独栋建筑构成。定位：高贵优雅、奢华品质档次：高档定位客群：针对高端客户群体和艺术群体组合业态主营业态：以服饰、艺术为主业态规划：无明显业态区分品牌规划：按照品质、奢华、先锋选择品牌，服装服饰品牌以国际一线或知名设计师品牌为主，餐饮以高端商务餐为主代表品牌：ARMANI、ROLEX、VERSACE\巴黎世家北区：高端消费体验区巴黎世家（1+2）AlexanderMcQueenMaisonMartinMarqiela（1+2）BALMAIN(1+2)Versace（1+4）MarniAlexanderWang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2SerqioRossi(1+2)JuicyCouture北区一层三、商业规划AlexanderWang（1+2）theory（1+2）DSQUARED2SerqioRossi(1+2)JuicyCoutureMarqiela（1+2）BALMAIN(1+2)MarniAlexanderMcQueen巴黎世家（1+2）北区二层东座以国际一线品牌为主西座国际时尚品牌为主北座以国际知名设计师品牌为主三、商业规划渡金湖尚水长廊铁板烧东田造型百搭音响东田摄影东田化妆LinqliVersace（1-4）北区三层以高档商务餐和艺术工作室为主三、商业规划babu泛视觉空间杨画廊升空间以太空间Y++莼萃画廊阿一鲍鱼东田造型北区四层以艺术工作室和高端商务餐为主三、商业规划北区地下一层B..N..C..薄荷糯米葱Wo2zuc