华润橡树湾

华润橡树湾·个案分析华润橡树湾·个案分析华润橡树湾·个案分析基本信息篇华润橡树湾·个案分析项目名称华润橡树湾开发商华润置地（武汉）发展有限公司位置武汉市武昌长江江畔杨园段（原国棉二厂）建筑设计CCDI悉地国际景观设计EDSA物业公司华润置地（武汉）物业管理有限公司占地面积196000㎡建筑面积476000㎡当期总户数4664容积率/绿化率2.54/42%物业类型普通住宅户车比1：0.44均价11000元/㎡基本信息地处江边，品牌开发商，规模大，容积率低，品质高，溢价能力强。华润橡树湾·个案分析环境分析篇华润橡树湾·个案分析项目区位徐东商圈项目位置华润橡树湾属于武昌余家头板块，地处铁机路和和平大道的交汇处，西邻长江。附近商圈最近的商圈是南边的徐东商圈，大约2公里的距离，坐车5分钟即可到达。区位优势在余家头板块现售楼盘中是唯一临江，江景净收眼底。与其他楼盘相比，并没有直接接触客流量大的干道，更加安静。板块规划余家头板块的功能定位就是以长江为背景，重点建设高档住宅小区。完善娱乐、休闲等配套设施，形成一个综合居住中心。项目定位为滨江、高尚、核心居住区，附近有徐东商圈，居住环境优雅，区域价值高。华润橡树湾10000元/平方柴林尚城9400元/平方奥山世纪城9600元/平方天佳大城小院9000元/平方保利才盛景苑8400元/平方优活城13000元/平方尚江12000元/平方华润橡树湾·个案分析项目四至项目东边：和平大道，是连接徐东和青山的主要干道。之间有国棉宿舍，小建筑群，会很好的隔绝道路带来的噪音污染。项目南边：南边有一个融侨城项目正在破土动工，两个项目之间隔有30米宽的马路，未来将会有机会和本案形成华丽的商业地段。项目西边：紧接长江，景色宜人，临江大道穿行而过，不过在西边会有一条铁路线，并且铁路旁会有一些尚未拆迁的旧建筑，有些影响。项目北边：北边紧接着一个老式小区安胜花园，并且本案也没有可与之直接来往的通道，主要商业，出入都在南边。西边江景是本案最大亮点，南边未来和融侨城形成的商业街具有潜力，东边和北边适宜居住，较安静。长江华润橡树湾·个案分析交通环境本案轨道交通5号线公交站公交站交通格局：本案距长江二桥约两公里，距二七长江大桥仅一公里，乃武昌、青山、洪山的枢纽地带，交通极为便利。不仅私享480米沿江景观面，还可坐拥二七长江大桥交通格局。交通规模：公交有16、76、307、308、315、502、511、514、545、545通宵线、549、551、555、588、607、702路区间、709、719、804、807。周边20余条公交路线，可轻松便捷通达三镇。地铁2号线现已开通，最近一站在积玉桥，距离本项目仅5分钟车程。规划交通：附近已经规划轨道交通5号线，从本案步行至最近铁肌村站仅需要5分钟。交通网络覆盖率广，出行至武汉三镇极为方便，提高项目区域价值，增强片区竞争力。华润橡树湾·个案分析中小学:社区配套知名小学，余家头小学，杨园学校，湖大附中，武钢三中幼儿园:北京红黄蓝幼儿园综合商场:销品茂，沃尔玛，武商量贩，麦德龙，新世界，金马家居，欧亚达，好美家银行:招商银行，工商银行，建设银行，中国银行，农业银行，交通银行，民生银行，华夏银行医院:中原医院、梨园医院、中南医院、武昌铁路医院其他:帕菲克、星巴克、麦当劳、肯德基、光明万丽酒店、金逸国际电影城等周边配套项目周围基本配套设施齐全，能够为项目提供强硬支持。华润橡树湾·个案分析产品信息篇华润橡树湾·个案分析总规分析整个项目采取两根轴线式的总体规划。目前总共有两期，在售期数为第二期。A区7栋，B区6栋，都是29到33层不等的高层板式楼组合而成。A区1~5栋朝向偏西南方向30度，A6~A7和B区朝向纯南。正南方向目前是售楼部，不过在不久的将来会改成商业中心。东部方向目前规划为体育、教育用地，将会有幼儿园和操场建成。北部方向目前处于规划期，打算规划为住宅项目。目前项目一期销售结束，正在销售二期工程，规划区也在加紧建设中。华润橡树湾·个案分析景观规划清新典雅的学院式园林风格，将江景与社区园林完美融合，带来舒适、高雅的生活氛围。华润橡树湾·个案分析立面分析建筑外观以温暖的色彩搭配，精巧的线条组织营造平和宁谧的居住气氛；同时，汲取古典建筑中的优美元素与比例，使建筑外观在现代的框架中透射出古朴的美，并且绿荫红砖繁花的掩映之下，简约、现代的建筑外观形成了醒目的视觉效果,一幅学院意象的建筑图卷悠然绽放。总体风格简味大方又耐人寻味，具有“学院派”建筑的典型特征。华润橡树湾·个案分析产品部件售楼部售楼部弧顶设计秉承项目学院风格，美食古典的气息，书台、书柜和自习式桌椅更加彰显项目的品质。华润橡树湾·个案分析产品部件电梯间整个电梯间金碧辉煌，非常的精致与尊贵，考究的用材、银色和铜色的完美结合，每一个细节的打造，都折射出了相当高的品位和品质。华润橡树湾·个案分析产品部件地下车库安全设备地下车库有2034个，门禁和电梯摄像头保护居民的生命安全华润橡树湾·个案分析内部配套商业商业展示区，以文化类型的消费商业为主。西餐厅咖啡吧书店便利店切入主题，打造学院派商业气息。文化商业与配套商业公共场馆华润橡树湾·个案分析会所内部配套国学馆：以中国传统文化为文化背景，以社交功能为主。西学馆：以西方才艺培育为场馆背景，以文艺熏陶为主要功能。能量工厂：为社区所有居民积蓄能量的场所空间。丰富居民文化生活，增强人民身体素质，全面打造健康生活。华润橡树湾·个案分析户型分析户型面积（平米）主要房间开间供应套数供应比例客厅(米)主卧（米）二室86.6－89.44.43.312812.7%三室93.1－93.13.63.3646.3%92.6－94.33.63.356456%137.2－137.24.13.825225%合计88087.3%合计1008100%二期户型配比注：此户型配比图不包含二期B2中二单元和B3、B4、B5中一单元，共512套尚未开始销售。二期橡树湾以三室为主力户型，其中三室中有以95为主。华润橡树湾·个案分析户型分析优点南北通透，纯南朝向，采光通风效果甚好。布局舒适合理，动静分离，功能分区。客厅连接观景阳台，清新自然。L型厨房设计，餐厅有独自空间连接阳台。三室都带有观景飘窗，视野更加外扩。卫生间干湿分离。缺点卫生间的大门正对房屋大门，设计会影响私密性。华润橡树湾·个案分析户型分析优点全南向，采光量充足客厅有观景阳台，带来更多活动空间主卧带有飘窗，俯瞰园林美景厨房采用L型，餐厅两墙一角卫生间干湿分离缺点南北不通透动静不分离未设玄关卫生间不具备隐秘性华润橡树湾·个案分析市场信息篇华润橡树湾·个案分析推广定位每当这座钟楼敲响，我就会知道，该为这个世界的进步开始新一天的努力了。钟楼是全美国最有学院文化感的元素之一，高耸的钟楼是整个城市的精神归宿。一座钟楼，敲响整个城市文明的晨曦主题定位华润橡树湾·个案分析推广定位推广广告投放日期投放城市投放媒体投放金额(万元)媒体类型广告色彩报纸版数2013-5-31武汉市武汉晨报6.01报纸彩色0.432013-4-27武汉市武汉晨报7.32报纸彩色0.522013-4-26武汉市武汉晨报7.47报纸彩色0.532013-4-25武汉市武汉晨报7.22报纸彩色0.522013-3-28武汉市楚天金报16.29报纸彩色0.982012-10-25武汉市武汉晨报17.32报纸彩色1.092012-10-25武汉市武汉晚报5.44报纸黑白0.52012-10-19武汉市长江商报7.45报纸彩色0.492012-8-30武汉市长江商报15.2报纸彩色12012-8-22武汉市长江日报24.24报纸彩色1.01受众人群定位在40岁以上，有阅读报纸习惯的人群。华润橡树湾·个案分析推广定位推广广告投放月份投放城市投放街道媒体类型广告尺寸(M)2013.6月武汉市和平大道指路牌广告1.8*1.2*22013.5月武汉市和平大道三面翻6.9*38.42013.4月武汉市沿江大道候车亭广告1.5*3.5*22013.3月武汉市和平大道三面翻6.9*38.42013.2月武汉市友谊大道指路牌广告1.8*1.2*22013.1月武汉市和平大道指路牌广告1.8*1.2*22012.12月武汉市和平大道三面翻6.9*38.42012.11月武汉市徐东大街三面翻5*352012.10月武汉市友谊大道三面翻6*302012.9月武汉市中山路射灯广告牌4*38户外广告是具有针对性的，在项目周围选择固定区域范围内的人群投放广告。华润橡树湾·个案分析推广定位推广广告投放月份广告类型投放媒体频道2013-6-29长横幅大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-6-7对联广告新浪乐居武汉楼盘详情2013-6-6长横幅大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-6-6长横幅大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-5-30长横幅大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-5-30全屏广告新浪乐居武汉房产2013-5-24正方形大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-5-23正方形大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-5-16正方形大尺寸广告新浪乐居武汉房产2013-3-26全屏广告新浪乐居武汉房产针对有购买实力的富二代、官二代等年轻人喜欢上网的习惯。华润橡树湾·个案分析销售分析户型面积（平米）供应套数(套)销售情况（套）去化率二室86.6－89.412811085.9％三室93.1－93.188070780.3％92.6－94.3137.2－137.2合计100881781.1%橡树湾二期目前去化状态良好，从12年10月27日二期开盘到现在去化率高达81.1%。注：此户型配比图不包含二期B2中二单元和B3、B4、B5中一单元，共512套尚未开始销售。华润橡树湾·个案分析价格分析华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2012-11,9326华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2012-12,9879华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-01,9823华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-02,9694华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-03,10189华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-04,10557华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-05,10324华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-06,10545华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-07,10566华润橡树湾二期成交单价(元/㎡),2013-08,10734华润橡树湾二期成交单价(元/㎡)2012-112012-122013-012013-022013-032013-042013-052013-06从开盘到现在8月价格增长15.09%，环比增长1.59%，属于正常增长范围。楼层价格差异达到40元/平米，面向差异自西向东达到640元/平米。价格走势一路上升，项目的价值和学院派的品质得到了最好的诠释。华润橡树湾·个案分析客户分析篇华润橡树湾·个案分析客户分析核心核心圈层分布在徐东青山一块的居住着。大多都是在设计院工作，有着浓厚的学院情怀。首次改善性为主。第二圈层在项目周围经营着自己的事业，对徐东板块有着特殊的感情，并对地段升值空间情有独钟的客户。第三圈层看重本案的江景资源的稀缺性以及余家头中心少有的投资价值。华润橡树湾·个案分析综合篇华润橡树湾·个案分析优势劣势机会威胁区域：西邻长江，二环之内，余家头；品牌：信誉度、认可度；规模：社区化规模；配套设施：内外配套完善；交通：路网纵横，铁路规划中；文化底蕴：美国学院式文化、独特的自然文化，高校林立。竞争激烈：品牌开发商强势入驻；不直接临主干道：形象面不易建立；负面影响：临高压、铁路走廊，引起购买抗性；周边形象差：楼下江边嘈杂、凌乱。真空格局：周边项目为中小规模，在形象、品质和附加值上的挖掘相对滞后，形成大盘的真空格局；地铁：规划中地铁五号线贯穿武昌汉阳；特色资源：原生态环境，特色的江景资源。替代性：武昌徐东板块和青山板块的竞争威胁；政策性