探析有效遏制房价不断上涨的新方法

管理观察·2012年10月中旬刊□冯海滨探析有效遏制房价不断上涨的新方法（国际科学研究院，广东广州510280）摘要：解决房价问题，首先要充分认识到这种调控价格方法的重要性，不但适用于市场房价调控，也同样适用于其它经济领域的价格调控，如土地、能源等方面的价格调控。另外，对于不同行业，凡国家扶持的如科技企业、环保节能企业等，都可以用“毛利打税法”让利于这些企业，使它们有利发展。关键词：解析房价调控新方法在2012年当中，全国百姓最关心的问题也许就是物价不断上涨的大问题了。除了吃的、用的涨价之外，还有就是住房的涨价问题。探究住房涨价的影响因素不外乎有几方面：一是地价拍卖时推高成交价使成本上升；二是建房原材料价格普遍上涨；三是地产商抬高售价；四是市场上存在“炒房团”，投机买卖住房，转手出售住房谋取暴利！如此多种因素导致房价不断攀高，难以降价。国家为了稳定房价，出台了许多政策调控措施，但成效不够显著。为了有效解决住房高价的问题，本人经过深入研究，提出以下的解决办法：1.首先将住房分为两大类一类是属于面向广大普通百姓需求的保障性住房，包括政府出资建设的廉租房（公租房）、租用政府廉租房十多年后转自购房（因为十多年后，政府廉租房可能需要政府大量资金去维修破漏的政府作为业主的廉租房，经济负担较重。可通过私人租房者补偿购房差价给政府增加收入，使住房者由租房转变为购房，以完成个人拥有房产的梦想。正是政府和个人的好处一举两得。何乐不为？），以及经济适用房（非高价房）等，一般一套房子价格在100万元以下，常以30～50万元左右为一套房子，作为大多数人主体住房的需求。因为以当前打工族平均月薪为3～4千元计算，一年总收入才3.6～4.8万元（还包括生活费用），连续十年积累才达到36～48万元，勉强够买一套30～40万元左右的住房。可见，打工族一般要连续工作十至十五年左右，才可以积累购买基本住房的费用。就是用分期付款方式，花费时间也相当一样长。这就是作为国家制定长久住房政策的一个重要基本的考虑因素！否则，常见一套百万元以上的住房，就是打工族连续二十年工作也未必买得起住房！所以，国家有必要制定有关政策，限制大量高价房的出现，要多建保障性住房，稳定房价，满足人民群众的住房需求。另一类住房就是一套房价在100万元以上的高价房。这种高价房通常是高薪阶层人士才买得起的住房，本是高薪人士住得起高价房的一种表现“社会地位高”的象征意义，但如果这类人士以炒高房价，再转手出售住房赚大钱为目的，必然引发物价上涨的风潮（能引发众人互相攀比去推动其它物价上涨的不良心理暗示），从而造成社会不稳的现象。国家必须要用相关的高税收政策来调节高收入，控制贫富差距，保持社会稳定。2.目前社会上常有一些人喜欢投机取巧、炒高房价以谋取暴利，这些人试图找到所谓的“工作不辛苦，转手轻松赚大钱”的发财途径针对这种现象，国家要改变这些状况勒咨询集团来荆开展宣传策划活动，并充分利用广播、电视、报纸、网络等媒体，加大了“中国农谷”品牌的宣传推介力度。三是启动规划，明确方向。积极配合省委、省政府及其相关部门抓紧制定发展规划。2011年12月，市政府专题召开屈家岭规划调研工作会议，对旅游规划、城镇规划等进行了具体研究。四是构筑基础，助推发展。按照建设标准，修通了道路、接通了水、电等基础设施，确保了与外界的通讯联系，预计将在2012年3月底“农谷大道”全面完成土方工程和垫层施工。同时，正在抓紧组建中国农谷实业股份有限公司，目前清产核资工作已基本完成。五是策划项目，招商引资。对“中国农谷”建设项目进行了认真的梳理，共制定出6大类42个建设项目，计划总投资38.22亿元。?把该地区建设成为全国社会主义新农村的榜样和示范地。4.对中国“农谷”建设的几点思考打造中国“农谷”，并不是一件单一的事情，它涉及到中国整个农村。我们应该高度重视，把它同生态建设、和谐社会建设、可持续发展建设等同起来考虑。中国曾经是一个传统农业大国，有重农的习惯，现在要实现现代化，成为一个现代工业国，注定要进行体制机制创新。甩开膀子，探索出一条适合中国特点的新农村建设之路，是我们义不容辞的责任。建设“农谷”是一项系统工程，非短时能见成效。要准备打持久战，统畴疾兼顾。“农谷”建设史无前例。只要我们心中装着人民，按照事物发展的规律办事、大胆创新，就一定能事半功倍，取得建设社会主义新农村的成功。新农村建设不能蛮干，要按科学办事。有害于人民、国家和环境的事不做，重复建设等低效益的事不干，一切只为了人民群众的根本利益。新农村建设要突出“农”字，围绕着农产品大做文章。农产品种植、农富产品加工、贸易，农民自身合法权益保护等等。新农村建设要突出经济效益，切实为农民解决问题。如土地治理和农田水利设施建设、良种选择和种植、农产品收割和贸易、农村医保和子女上学问题、穷困援助和通讯困难问题、农民收入难等等诸如事类。为农民解决好资金、信息、交通运输等方面的难题。加大科技投入和人才引进。积极招商引资，建立农产品加工企业，增加农产品附加值。解决好富裕劳动力就业问题。加强文化建设和思想道德建设。提高农民的思想觉悟。引导他们学科学、学技术，做到乡风文明，村容整洁。要把新农村建设和城镇化同步，建立若干新月城镇，使我国尽快的从一个农业国转变成现代化的工业国。总之社会主义新农村建设路很漫长，我们任重而道远。现在正在进行的“农谷”建设只是新农村建设的试点，我们希望通过这些大胆有益的探索赢得社会主义新农村建设的美好明天。◆公共管理112ManagementtObserver管理观察·总第484期就要采取新办法来对付。这里首先要引入一个新概念，叫做“售价减半税收法”。即是把出售高价房的收入打一半税（50％的售价），作为增值税收归国库，另一半为出售者的实际收入。例如：某套高价房由原来的120万（成本价）高价售出250万。则要一半打税为125万上交国库，而出售者的实际收入=售价250万－税费125万=125万，仅比原价120万只多赚5万元，利润率=5万／120万≈4.17％。而如果用传统的毛利润（以下简称“毛利”）打税方法进行比较：毛利=售价250万－成本价120万=130万，若毛利打一半税（毛利的50％）即税费为65万，则实际收入=售价250万－税费65万=185万，比原价120万多赚65万元（纯利润=实际收入－成本价），显然，纯利率达到：65万／120万≈54％，是超过50％的暴利！可见，用不同的打税方法计算，结果相差很大。前者用“售价打税法”（即“售价减半税收法”）只得纯利5万元，而后者用“毛利打税法”（即“毛利减半税收法”）可得纯利65万元，两者利润相差60万，后者比前者利润多12倍！因此，为了有效控制高房价，建议国家采用“售价减半税收法”来控制高价房的涨价和大量出现，从而稳定市场房价。对于售价低于100万元以下的非高价房，其税费与售价和利润关系，可用一个叫做“房价税费抛物线公式法”来计算。本法是打破了人们惯常的线性思维方式的局限性，并不是房价越高，赚的利润越大。因为房价高了，税费也可能高，反而赚钱不一定多。以下是“房价税费抛物线公式法”的说明。实际税费Z=基础税费Z。＋调节税费⊿Z=（2XX2／X。－5X＋3XX。）＋X。／7X(适用于：X。﹤X﹤2(X。)t其中：X。为近期的住房成本价，X为当时的住房售价，Z为税费。根据计算公式：纯利=毛利－税费，而毛利=出售价－成本价，现举例说明如下：①原价20万元的住房现出售为30万元，其交的税费Z=（2×302／20－5×30＋3×20）＋20／7≈2.86(万)t故纯利=（30－20）－2.86=7.14（万）。②原价20万元的住房现售价35万元，其交的税费Z=（2×352／20－5×35＋3×20）＋20／7≈10.36(万)(故纯利=（35－20）－10.36=4.64（万）。上述可见，后者住房出售价虽比前者高，但交的税也多，因而获得纯利反而比前者少。这说明要消除人们惯常的线性思维方式，并不是追求越高越多就越好，把握适度才是最好的！③如果非高价房的出售价超出原成本价的2倍以上，则交的税费Z=住房售价/2(（售价X≥2倍成本价2X。）比如，原价20万元的住房现售价80万元，其交的税费Z=80／2=40（万），故实际收入=40（万）。根据上述情况，总结以下的计算方法：2.1(“售价减半税收法”的税费公式：高价房税费Z=住房售价/2（适用于百万元以上的高价房）高价房实际收入﹦出售价－高价房税费﹦一半的售价（售价X≥2倍成本价2X。）评论：本方法可以有效地控制高价房不断涨价的势头，因为规定凡是百万元以上的高价房一律用本法计算税费，这样使高价房的出售要冒一定风险，可能赚钱也可能亏本，不是包赚不赔的！比如，原价120万的住房，因原住房者急需用钱，以200万元出售，结果税费要交100万，实际收入也只有100万，比原价亏本20万。这说明了除非出售价超过成本价的两倍以上才可以赚钱，否则，售价越高，风险越大，将来亏本的可能性也就越大！所以，对于高价房市场可以开放，国家无需制定太多的限制性措施（只需保留基本的预防措施就足够了），只要用高税收政策来调节高价房的高收入，就可有效遏制不断上涨的房价。这也正好符合调控房价的基本理念：房价开放，可以赚钱但赚得不多；房价上升，但升得不快！这就有效地控制高价房的暴利现象，也是国家调控房价的基本稳定状况。此外，本法还可以应用于其它经济领域的高售价控制。比如：重要物资如土地、能源、粮食等被高价倒卖的价格，可以用高税收的做法来调控价格。例如：某土地开发商用5千万元拿下一片土地，经过两年闲置后地价上升到2亿元被转手卖出。此时要按照高税收的做法，地价税费打一半售价为1亿元上交国库，剩下的1亿元为某土地开发商的实际收入（纯利5千万）。这比按“毛利打税法”的实际纯利7千5百万（毛利1.5亿元的一半）还少赚2千5百万，从而限制土地开发商的暴利现象。又如，某商人将原价10吨煤碳1万元炒高10倍，以10吨煤碳10万元高价卖出。显然这是暴利的行为，应用高税收处罚，要交一半5万元税费上缴国库！并且警告该商人的违规做法。可见，对于高价商品出售的暴利，一般要用高税收方法来调节高收入，以减少那些靠暴利来实现暴富而造成巨大的社会贫富差距。2.2房价税费抛物线公式计算法非高价房（百万元以下）税费Z=（2X2(／X。－5X＋3(X。）＋X。／7((适用于：X。﹤X﹤2(X。)(非高价房超2倍成本价的税费Z=(出售价／2(=(一半的售价（售价X≥2倍成本价2X。）非高价房的实际收入﹦出售价－税费；纯利=实际收入－成本价。以上是控制房价的两种计算方法。值得注意的是：对于保障性住房，一般不能用于高收入人士购买！以免搞乱住房市场。如果今后发现有人购买了多套保障性住房，要调查这些保障性住房购买总价是否超百万元以上？如果是的，今后在出售其中任意一套住房时，将按照高税收的方法打税（按售价的一半交税）！比如，有人买第一套房子50万，接着又买第二套房子60万。这两套住房总价110万已超过百万元，则以后其中任一套住房出售时，要按照高税收的方法打税。如上述50万住房售出80万，则要将售价一半40万交税费，实际收入只得40万（比原价50万亏本10万）。这表明住房出售要冒一定亏本风险的，不是包赚不赔的！总之，住房市场最好以自用方式或者租用方式为主体（体现住房的居住功能！），而不是把住房作为买卖赚钱发财的工具。要保障住房市场价格的平稳状态，严格限制那种炒卖房价的投机行为。如果用高税收的“售价减半税收法”还不能有效压制炒卖房价的势头，可加大售价的系数，如“售价的一半”为“售价的0.5倍”，可增加售价的0.6倍、0.7倍等增大税费，使投机卖房者赚钱更少，从而让房地产市场能够健康发展。另外，还要防止有人作弊，把原本用“售价打税法”（即“售价减半税收法”）改为“毛利打税法”（即“毛利减半税收法”），从中偷税而赚取暴利！国家要有严密措施进行监管，做好监督工作。原本住房的功能主要是居住，但被贪婪的人变成发财的途径，可悲可耻！希望我们国家当中有越