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健康养老/养生地产世联经验分享缘起：城市化驱动下的郊区地产发展2北京城市总体规划从区域分布角度，由内而外分为城市中心区、十大边缘集团和十一大新城。其中新城产业功能的强化将有力推动中心城人口根据各新城的区位条件、发展基础、资源环境承载能力，现阶段重点发展位于东部发展带上的通州、顺义和亦庄3个新城►通州新城北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。引导发展行政办公、商务金融、文化、会展等功能。是中心城行政办公、金融贸易等职能的补充配套区.将突出以北运河为纽带的城市形象与文化内涵；►顺义新城东部发展带重要节点，发展现代制造业，及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能，潮白河以西地区为顺义中心区和现代制造业基地，以东地区为城市远期发展预留空间，天竺空港区重点发展高新技术产业和以空港为依托的物流业；►亦庄新城东部发展带重要节点，发展电子、汽车、医药、装备等高新技术产业与现代制造业，以及商务、物流等功能，积极推动开发区向综合产业新城转变；►密云新城►大兴新城北京东部发展带重要节发展生物医药等现代制造业，点，重要水源保护地，也以及商业物流、文化教育等功是国际交往中心重要组成能。空间上重点向西发展，东部分。发展科技含量高、部地区结合麋鹿园、团河行宫无污染都市型工业，及旅►房山新城北京面向区域发展的重要节点，引导发展现代制造业、新材料产业(石油化工、新型建材)，以及物流、旅游服务、教育等功能；►昌平新城顺义空港物流、制造业延庆：旅游、物流、工业昌平：高新技术、教育怀柔：休闲、都市工业亦庄：区域物流、高新技术大兴：商业物流、生物医药房山：现代制造、新材料平谷：都市工业、制造业密云：都市工业、休闲会议门头沟：文化、商业、旅游通州：综合服务重要高新技术研发产业基地，发展高新技术研发与生产、旅游服务、教育功能；►怀柔新城北京东部发展带上的重要节点，国际交往中心的重要组成部分。引导发展会议、旅游、休闲度假、影视文化等功能，平原地区可发展科技含量高、无污染的都市型工业、现代制造业；►平谷新城北京东部发展带的重要节点，是京津发展走廊上的重►延庆新城要通道之一。引导发展都市型工业和现代制造业，以及国际交往中心重要组成部物流、休闲度假等功能；分，联系西北地区交通枢纽，国际化旅游休闲区。►门头沟新城发展都市型工业，及旅游、西部发展带的重要组成部分。休闲度假、物流，营造山引导发展文化娱乐、商4业服建设南部郊野生态公园。游度假、会议培训等功能。水相间的生态园林新城。务、旅游服务等功能。按照距离城市中心30公里，时间距离在60分钟，将五环与六环之间及沿线作为近郊地产分布地带，六环外为远郊地产分布带，并通过聚集性发展，形成成熟近远郊板块随着城市空间拓展，基础设施完善，近郊别墅居住属性增强，低密度物业价格攀升，别墅类物业总价达到300万/套以上。郊区土地成本快速攀升导致近郊低密度物业产品供应豪宅化及复合化两种不同趋势板块区域构成资源交通配套成熟度代表项目产品及客户特征西山板块海淀区西部石景山区西山风景区、历史文脉西五环一般西山美庐、西山美墅馆、香山艺墅、檀香山、玉墅临枫、庐师山庄山地景观别墅主动郊区化自用投资收藏京昌板块海淀区北部昌平区温榆河上游、上风上水八达岭高速路较低北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、香江别墅、观山悦、宽HOUSE别墅、类别墅主动郊区化自用周末假期居所亚北板块朝阳区北部昌平区南部温榆河中游京承高速路、立汤路逐渐成熟纳帕溪谷、温哥华森林、麦卡伦地、东方普罗旺斯壹千栋、汤HOUSE别墅、类别墅主动郊、区化自用周末假期居所中央别墅区板块朝阳区东部顺义区南部温榆河机场高速路、京顺路高龙湖·滟澜山、凡尔赛河谷、阿凯笛亚庄园、优山美地、龙湾别墅独栋、联排主动郊区化自用投资租赁马坡板块顺义区奥林匹克水上公园京承高速路、京顺路、白马路逐渐成熟香醍漫步、香醍别苑、富力湾、波特兰花园别墅、类别墅主动郊区化自用周末假期居所投资（小户型）6低密度物业在土地政策调控之下新增供应稀缺，远郊圈层成为承接近郊经济型别墅置业客户的重要区域，远郊别墅板块整体特点：强势配套或高性价比产品是远郊区项目实现良好市场溢价和消化速度的前提基础板块区域构成资源代表项目产品形式客户特征怀柔板块怀柔区交通便利，被规划为唯一的旅游休闲度假区，区域成熟度高塞班假日、红螺湖别墅、山水墅、欧郡高总价、大户型产品和小独栋产品并存，产品品质相对较高，竞争较为激烈以总价承受能力较高的休闲度假客户为主密云板块密云区依托密云水库，是北京上风上水的地方，区域认知度较高，区域发展趋向成熟亚澜湾、鸿福天地、白河涧、君山国际高尔夫别墅高总价、大户型的产品和小独栋产品并存，产品品质相对较高，竞争较为激烈密云别墅客户以休闲度假客户为主，养老型客户为辅延庆板块延庆县交通相对不便，区域发展缓慢，度假别墅区域认知未成熟，配套少，资源优势明显清凉盛景、原乡美利坚、阳光假日别墅（玫瑰山谷）产品形式以独栋为主，主力面积区间为200-300㎡以养老型客户为主，度假型客户为辅；总价承受能力较低房山-涿州板块房山区项目多位于京石高速旁，通勤时间长，区域内有3座高尔夫球场，生态环境良好GAV高尔夫会员别墅、丹佛尓湾别墅、京都高尔夫别墅、竹语堂别墅以独栋为主，少量双拼、联排，结合高尔夫球场开发有公寓看中自然环境；休闲度假第二居所；高尔夫对客户吸引不显著廊坊板块香河燕郊燕郊和香河与北京市区有高速相连，交通优势明显孔雀城、塞纳河谷、达观别墅、东方夏威夷、挪威de森林产品户型分两个区间从200-300㎡到500-1000㎡，低总价的小户型联排、小独栋消化速度较快财富阶层收藏投资；另为价格敏感型、别墅梦追寻型主动郊区化中产客户7142.养老客户，郊区地产消费者的重要构成8郊区地产发展经历了特殊市场、整体启动、快速发展三个阶段，伴随城市房价快速上涨以及土地政策影响，资源稀缺性凸现，各板块持续扩张16客户特征的衍变：客户层面扩大，别墅已经从少数财富阶层的专属品转变为中产阶级改善生活方式的途径，并逐渐出现了休闲度假等新的置业需求城市化被动郊区化阶段划分城市中心拥有最优越有城市更新改造背景形成的可达性和区位优势大量购房需求城市特征城市要素向中心聚集政府同时大量投资基础设城市中心规模经济，施与捷运系统建设涵盖了城市商务、商业、在全市中低价房分布中郊金融贸易、教育等所有区占到绝对比重城市功能人均收入(GDP)/美人均收入(GDP)/人均收入(GDP)/圆300美圆300-1000美圆1000-4000指标特征解决温饱问题；追求便利和功能追求降低住宅成生理性需求占主阶段；人们对耐本；改善居住环导地位的阶段，用品的消费需求境并重非物质消居住消费特征主要是对农产品迅速增加，从已费（如：旅游、和轻工品的需求生活必需品为主健身、体育保健逐渐转向已非必及文化欣赏等）需品为主大大增加主动郊区化大都市，城市群郊区快速干道初步形城市出现多个成，市政基础设施完中心善副都心的出现郊区主流客户为本区多个城市共同域的中高收入阶层发展购房目的为第一居所、第二居所或投资人均收入(GDP)/美圆4000，城市化率70%追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开按北京常住始出现度假居所，投人口计，２资物业等等。００７年人均ＧＤＰ为７３７０美北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。北京市低密度市场快速发展最根本的驱动因素，是近年经济的飞速发展。元。北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区北京目前处于主动郊区化的发展阶段，城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。外溢。18城市高收入阶层开始主动向资源优良的郊区外溢。主动郊区化、休闲度假、养老、投资及商务会议成为郊区房地产需求旺盛的主要支撑点资源占有型典型的财富阶层，追求对资源的占有，彰显财富身份必须是独栋别墅，拥有强势资源或不可复制的产品形式投资型关注地产市场发展，对增值物业具有较强的敏感性不重视产品形式，注重项目周边配套、交通利好，以及拥有资源的独特性主动郊区化型家庭生活驱动特别关注老人和孩子，看中社区配套，向往能跟家人一起游戏，共享天伦的生活方式不过分追求产品形式，目前从市场上来看，总价承受力高的购买了联排、独栋，总价承受力低的购买了类别墅、洋房、乡产权四合院，比如孔雀城社交生活驱动与朋友周末聚会的场所，可以到周边游山玩水，也可以在屋子里看电影、打牌度过一天休闲度假型具有浓厚的自然情节，追求舒适的生活环境和轻松的品质生活，同时也注重一定的商务休闲设施强调优美的自然资源、休闲配套设施和聚会的场所，比如月亮河19养老型看重良好的自然生态环境、较成熟的配套和交通条件不看重产品形式，方便、安全、配套好、环境佳、低总价是关键因素，比如太阳城案例1：北京.通州.月亮河20月亮河位于北京长安街东延长线，通州新城规划核心区。地处京杭运河（北运河）与运潮减河（月亮河）交汇处，地块呈现半岛形态2122月亮河通过10余年时间对月亮河度假村的经营和高尔夫俱乐部、马术俱乐部、月亮河城堡公寓等配套设施的持续开发，成为北京乃至全国各界高端人士居住、度假、商务、休闲的聚集地23月亮河城堡公寓的成交客户价值点认知在于：投资升值潜力、成熟舒适的园区环境、丰富而完备的度假配套设施24客户类型及关键词：东部CBD商务人士：居住升级置业关注居住自然环境和道路关注社区商务休闲配套追求性价比东部CBD商务人士通州本地政务客群：升级置业追求自然环境关注医疗康体和高尔夫追求合理价格外埠能源类私营业主：追求高品质和形象关注社区商务社交配套价格不敏感东部改善型客群：追求居住环境和形象关注社区酒店、桑拿、康体关心道路和价格通过销售员访谈，了解成交客户置业特征觉得环境不错就买了，用于周末度假，但有的客户一般都不住自己家里，却住在酒店里。我的客户大部分都是投资客，本身产品面积小，适合投资。也有少量客户在这里居住，觉得环境不错，还有一些艺术家，比较喜欢这里的环境，买房后作为工作室，同时可以居住。客户需求假期暂居、注重产品供应度假资源度假小户型特有配套私人社交场大户型主动郊区化自住、注重环境和配套酒店马术高尔夫……居住度假、投资、养老客户对项目的置业驱动因素即相互融合，又各有侧重2008年月亮河城堡公寓成交客户置业目的统计0%10%20%30%40%50%60%两河交汇的环境及度假村多年经营形成成熟的绿化和休闲度假氛围是公寓销售的关键因素，此外：•度假客户最关注的是月亮河度假村餐饮、桑拿等休闲娱乐设施；•投资客户最关注的因素是月亮河假日酒店（洲际已挂牌）、北京市距CBD最近的万平米温泉会馆等配套设施因素；4%10%12%24%51%工作室自住养老投资度假26•养老客户最关注的因素是沿河漫步道等环境设施、英智体检中心等康体配套，以及适宜的户型区间等自住类需求其中，度假客户置业关键驱动因素排序其中，投资客户置业关键驱动因素排序60%54%40%20%0%环境配套户型装修其中，养老客户置业关键驱动因素排序31%15%0%53%23%20%4%%020%40%60%环境配套户型装修16%4712%%2418%0%%2040%60%环境配套户型装修案例2：河北.香河.孔雀城1728大运河.孔雀城:一个培育亲情的地方，南加州纯手工别墅群大部分成交客户把项目做为养老、父母养老用、周末度假用。重视别墅30体验、升值潜力和生活配套，圆梦别墅生活、主动郊区化度假和养老型客户形成主要比例构成成交客户年龄统计联排客户最满意的因素中，居于首位的为别墅生活体验，其次是区域发展及升值潜力，第三位为南加州手工建筑，同时价格与庭院也是客户满意因素19最不满意的因素中，周边商业生活配套、周边环境以及教育配套是客户比较担心的内容。养老型客户的置业关注点在于两方面：一方面是大型医疗设施等区域级配套的价值；另一方面是社区内的环境、别墅物业的价值，以及步行可达的便利小型生活、医疗所等设施养老型客户••养老养老型型客户客户需求需求特征特征：：••认认可可项目项目社社区内区内环境环境和和园园林林设设