XXXX年物业管理行业发展报告

中国物业管理协会发布2013.10.282013年物业管理行业发展报告第一部分：物管行业发展基本情况第二部分：今年物管企业发展情况第三部分：物管行业发展的六大变化第四部分：近年物管行业的进步第五部分：制约物管行业发展的主要问题第六部分：未来物管行业的发展方向目录一、政策法规日臻完备法律层面上，有全国人民代表大会及常委会通过的《物权法》和相关法律；最高人民法院发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》；行政法规层面上，有《物业管理条例》；行政规章层面上，有国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部共同制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部修改发布的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。第一部分：物管行业发展基本情况一、政策法规日臻完备第一部分：物管行业发展基本情况二、管理规模不断拓展第一部分：物管行业发展基本情况二、管理规模不断拓展第一部分：物管行业发展基本情况三、企业数量较快增长各省、自治区、直辖市物业服务企业数量。广东、江苏、山东位居前三。第一部分：物管行业发展基本情况三、企业数量较快增长全国一级资质物业服务企业数量1168家。广东、北京、江苏位居前三，分别占19%、10.4%、8.5%。第一部分：物管行业发展基本情况四、从业队伍加速扩大据不完全统计，物业管理从业人员数量约为612.3万人，较2008年经济普查公布的250.12万人增长了约145%。第一部分：物管行业发展基本情况四、从业队伍加速扩大2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底，全国共有43919人获得物业管理师资格。占全国612.3万从业人员的0.7%。第一部分：物管行业发展基本情况万怡物业是广西唯一进入综合实力TOP200的企业，位列第163名。第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况第二部分：2013年物管企业发展情况一、从物业管理业态的扩展看：由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体等管理的介入，展现出物业管理覆盖的巨大潜能；二、从物业管理内容的开放看：在清洁、绿化、秩序维护、设施设备维修等四项基本服务基础上，物业管理纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值；第三部分：物管行业发展的六大变化三、从物业管理对相关产业的带动作用看：物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用；四、从物业管理在社会管理的作为看：其在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭中作用的发挥，证明了物业服务队伍已经成为社会建设的生力军，是重大活动和抢险救灾中一支可以动用的有生力量；第三部分：物管行业发展的六大变化五、从物业管理经营模式的转变看：通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商，由此改变着传统的物业服务运作模式；六、从物业管理在城市管理的地位看：物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。第三部分：物管行业发展的六大变化物业管理的全面推进和广泛覆盖，提高了城市管理水平，改善了人居和工作环境，对增加就业、扩大消费、促进经济增长，发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。第三部分：物管行业发展的六大变化一、对《政府工作报告》的贯彻落实，彰显了行业地位行业上下积极贯彻《政府工作报告》提出的“大力发展物业服务业”，在稳定在管项目、扩大物业管理覆盖面、创造就业机会、努力维护社区稳定的基础上，充分利用物业服务掌握巨大客户资源、管理庞大不动产的优势，开展“一业为主、多种经营”，大力挖掘和充分调动业主的各类服务性消费需求。在对扩大内需、拉动经济增长发挥积极作用的同时，行业的经济效益、社会认知度、业主满意度和在国民经济和社会发展中的地位得到了不同程度的提高。第四部分：近年物管行业的进步二、政策法规频频出台，促进了行业规范发展从浙江省人民政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》发布，及相关扶持政策出台，到上海、北京、天津、重庆、四川、山东、湖南、安徽、江西、辽宁、广西、河北、陕西、新疆、成都、郑州、武汉、合肥、南京、福州等省市地方性法规和规范性文件的印发及工作会议的召开，到《江苏省物业管理条例》修订颁发，各地政策法规的出台和工作推进，极大地振奋了行业士气，对培育市场、规范服务、引导行业健康有序发展起到了积极作用。保利物业牵手保利业主共建“情满和院，善传天下”，首开鸿城实业开展的“精细化管理年”活动，重庆新龙湖物业发布实施的《龙湖物业标准白皮书》，赢得了业主的肯定，推动了业主满意度的不断提升。第四部分：近年物管行业的进步三、部分在管项目管理费的上调，推动了质价相符价格机制由点到面的突破针对成本快速上涨，服务收费标准调整机制缺失，给行业生存发展带来的极大困难，2012年以来，中物协引导企业积极审慎地开展在管项目调价，推动了物业服务费随成本上涨而适时调整机制由点到面的突破。上海市住房保障和房屋管理局、市物价局制发了《关于调整公有住宅售后物业管理费收费标准的通知》，提出用三年时间将执行了16年的售后公房物业服务费收费标准调整到位。江苏条例明确提出价格行政主管部门应当每三年对物业服务等级标准以及相应的基准指导价与浮动幅度适时调整。成都公布了每月每平方米从0.3元到4元不等的五级普通商品住宅物业服务收费市场价格信息，供项目定价参考。第四部分：近年物管行业的进步四、延伸服务的开展，带动了行业向现代服务业转型升级一大批品牌企业在做好物业管理基础服务的同时，充分利用物业管理区域内的各种资源挖掘边际效益，通过延伸产业链，创新服务内容，拓展业务范围，创造商业价值。在为业主提供生活便利并创造物业增值的同时，企业也在转型升级中获得可观经济效益。物业管理向现代服务业的转型升级对行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量具有重要的战略意义。第四部分：近年物管行业的进步五、商业模式的创新，成就了一批逐步做大做强的品牌企业一些品牌企业在商业模式的创新，互联网技术的应用，延伸服务的拓展，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索，收获了可喜的社会效益和经济效益。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级；绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型；长城物业借助高速发展的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对传统物业服务理念和实践产生着深刻的革命性影响。第四部分：近年物管行业的进步六、网络技术的运用，带来了物业管理整体水平的提升上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能，使纠结行业多年的行风测评跃升全市前列。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。招商局物业设计研发上线运营的“到家网”数字服务平台，改变了基础物业服务的提供方式，优化了服务流程，丰富了客户体验，并为实现现场服务实时监管、办公联动和减员增效提供了可能。彩生活总部依赖云管理平台实现了对分布在50多个城市，建筑面积达8000万平方米的700多个住宅小区项目从安全、清洁、设备故障维修、关键岗位、业户投诉等方面的远程监控和直接管控，减少了物业管理人员岗位，提升了服务质量和经营绩效。第四部分：近年物管行业的进步一、成本急剧上涨以广州为例，2010至2012年三年间，职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升接近50%。今年5月份最低工资标准再次上调至1550元/月，涨幅达19.2%。随着用工成本的持续刚性上涨，物业服务企业经营风险日益加剧，由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。二、价格调整机制缺失哈尔滨市一些老旧住宅小区至今实行十多年前制定的0.3元/平方米左右的收费标准；珠海市“多层住宅物管费收取指导价格0.35~0.55元/平方米·月”10年没有调整；北京至今仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准，此间仅以保洁员月工资为例，已由当年460元上调至按北京市最低工资标准计算的2500元，物业服务收费与成本已严重倒挂。第五部分：制约行业发展的主要问题三、从业队伍人才匮乏管理规模扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。目前取得物业管理师资格的43919人，仅占全国612.3万从业人员的0.7%，全国平均每家物业服务企业仅0.6名物业管理师，远远不能满足行业发展需要。此外，一线员工流动率不断走高，也是当前企业遇到的难题。江西省有关调查显示，行业平均工资待遇仅为城镇职工平均收入的57.87%，造成人员流动性加大，服务质量难以保障。深圳部分物业服务企业提供的资料表明，基层员工年平均离职率在50%左右，秩序维护员离职率有的高达80%。企业留不住有经验的管理人员和熟练操作员工，对保持和提升管理服务水平都带来负面效应。第五部分：制约行业发展的主要问题四、部分企业生存状况堪忧刚性成本急剧上升，税负居高不下，导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境。福建省住建厅开展的“物业管理行业生存状况专项调查”显示，被调查的293家企业，有接近40%处于亏损状态，收不抵支引发对部分项目的弃管。广东汕头市调查显示，超过75%物业服务企业出现经营困难，甚至亏损，直接导致企业对日常服务投入的减少，影响物业服务质量，引发矛盾和纠纷。五、服务理念有待端正服务质量和管理水平一直是影响行业公信力的主要瓶颈。不尊重业主权利，不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题在行业不同程度地存在。第五部分：制约行业发展的主要问题六、行业责任边界不清物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系十分复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。建设单位遗留的质量缺陷、车位不足造成的“停车难”、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。此外，部分省市至今没有落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当