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备课教案《房地产开发与经营》1第一章绪论第一节房地产开发与经营及其特点一、房地产开发与经营基本含义(一)房地产开发汉语常用词语，动词，有两层意思，一个是具体的土地利用的开发，类似开垦；另一种的在不同的领域进行的活动。开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。开拓或发掘。从无到有。由少（不充分）到多（充分）。“开发”是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发（开拓或发掘）和利用的过程。国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系，可视为整体上和宏观意义上的房地产开发。狭义的房地产开发主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。(二)房地产经营“经营”是经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称，是指与决定企业经营的最高方针、确定经营目标有关的机能。伴随商品经济的产生和发展，企业经营这个范畴的内涵和外延不断加深，涉及生产、技术、组织、销售、财务以及物质供应等领域，成为指导企业以最少的投入获得最大的产出的一种谋划、决策和组织实施行为。房地产经营是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。广义的房地产经营不仅包括房地产生产过程的开发环节、流通环节的营销活动和中介服务活动等，而且还包括消费环节中的物业管理服务活动。狭义的房地产经营仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。二、房地产开发与经营的特点房地产的开发与经营涉及范围广、经手环节多、形式多等，因而具有难度大、风险大、受政策等因素影响强等特点。(一)难度较大房地产商品不同于一般商品，表现为价值量大，形成周期长，需多次投入形成，并具有延续性和增值性；此外，房地产商品的空间不可移动性，也使其可比较性差，更增加了房地产开发与经营的复杂性和难度。(二)风险较大①房地产开发经营资金的运转周期长使房地产业资金垫付时间长。②房地产资金投放量大，动辄百万、千万、上亿。③房地产经济运行和资金流程环节较多。④还受到社会政治、经济、消费心理、市政建设等各种外在因素的影响。(三)政策性强房地产业是国民经济的龙头产业，房地产资源的分配使用，房地产商品的生产、流通与分配，直接关系到国计民生。备课教案《房地产开发与经营》2第二节房地产开发与经营形式和内容一、房地产开发的形式与内容(一)按开发的时间不同。可以分为初次开发和再次开发房地产初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程。房地产再次开发是指对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等的过程。通常所讨论的房地产开发一般是指房地产的再次开发。(二)按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发房地产外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊和远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程。城市新区开发就属于这种性质的开发，在城市发展初期或经济快速增长的时期，外延式开发往往是房地产开发的主要形式。房地产内涵式开发是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，加强土地集约利用的开发过程。城市旧区改建、城市再开发都属于这种开发形式。(三)按开发的规模不同，可以分为单项开发、综合开发等房地产开发项目的单项开发是指开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便的开发形式。城区的部分改进或改善往往属于这种性质的开发。房地产项目的综合开发是指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式，城市中住宅小区、住宅新区的开发等都属于这种形式的开发。二、房地产经营的形式与内容(一)按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营1．地产经营。广义的地产经营是发生在土地生产过程、流通过程及消费使用过程中所有经济活动的总称，是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济收益的活动。狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动，即地产的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程，其实质是土地产权经营。在我国，特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权，而不是所有权；地产的经营方式只能采取使用权出让、转让、租赁和抵押等形式，不能采取买卖形式。城市地产经营，可以分为两个层次，一是以土地出让为主的层次，二是以土地转让、出租及抵押为主的层次。土地出让是指国家以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者一次性向国家支付土地出让金的行为。这是土地产权的纵向流通，其实质是土地所有权与使用权分离。土地出让市场属于一级土地市场，是国家垄断型市场。土地出让采用的主要形式有协议、招标、挂牌和拍卖。土地转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用的行为。土地抵押是土地使用者(抵押人)将其土地使用权向资金持有人(抵押权人)抵押以取得贷款的行为。这三种土地流转方式构成第二层土地经营的主要内容，在土地市场结构中属于二级市场，是垄断竞争型市场。其经营特征是在国家控制和调节下的竞争性经营。城市地产经营也可以分为土地一级开发和土地二级开发。土地一级开发是指政府依法对收购、收回、征收的国有土地，组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。土地二级开发则是在土地一级开发的基础上，进行房地产项目建设的行为。2．房产经营。房产经营的主要形式有出售、出租及抵押等。备课教案《房地产开发与经营》3房屋作为商品出售是使其进入流通领域，实现价值的基本形式。房屋出售可分为普通商品房和高档商品房；也可分为现房(成屋)经营和预期房经营。房屋租赁是指房屋所有者将商品房使用权出租给承租者使用，承租者定期向出租者交纳租金的行为。房产抵押是指房屋所有人将其房产所有权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。(二)按经营规模和经营方式划分1．专项经营，是指房地产企业只从事，或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式。这种经营方式的优点在于专业化程度高，经营项目单一，经营要素集中，有利于在专业方面取得较好效益。2．综合经营，是指房地产企业从事多项房地产经营业务的形式。其优点是能提供一条龙式的配套服务，回旋余地大。3．集团经营，是具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全面服务的经营形式。其优点是具有强大的竞争能力和抵御风险能力，并能取得良好的经营效果。4．跨国经营，房地产跨国经营是当今世界经济发展国际化的必然结果，这种经营包括国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等多种形式。(三)按活动发生的不同过程划分1．房地产开发经营，是发生在房地产开发过程中的所有经济活动的总称，包括对建筑地段的开发和再开发、房屋和配套设施的开发和再开发等一系列环节。2．房地产流通经营，主要指土地使用权出让、转让、租赁、抵押及房屋的买卖、交换、抵押等经济活动，一般通过借助房地产经纪、代理、估价等机构来进行。3．房地产消费及使用经营，主要指物业管理服务，包括经租管理、使用管理、修缮装饰、代办服务等。三、房地产开发与经营的程序与内容(一)投资机会选择由投资机会寻找和筛选两个过程组成。(二)项目定位房地产项目定位是为寻找房地产项目的核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程。(三)前期工作主要是指在投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作。主要涉及与项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等。前期工作中最为复杂和多变的是各种手续的报批以及许可证的获取。(四)建设阶段建设阶段是将开发过程中所涉及的建设施工过程。(五)租售阶段当项目建设完成后，除了要办理竣工验收等一些后续的手续以外，主要的任务是投入销售或出租活动。(六)物业管理物业管理，是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。备课教案《房地产开发与经营》4第三节房地产开发与经营学科的建设一、房地产开发与经营学科的形成和发展房地产开发与经营是一门应用学科，是应用现代经营管理原理探讨房地产业运动规律，并以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支。经营管理成为一门现代科学，是20世纪从美国开始的。经营管理学科是一门综合学科或边缘学科，它涉及社会学、心理学、经济学、政治、法律等社会科学，也涉及工程、技术、数学、计算机等多门自然科学，是以信息形式表现其原则、原理、策略、计划、方案、程序等研究成果的软科学。21世纪的房地产业也在不断发展，如“绿色房地产业”、“全球化房地产”概念的提出等。二、房地产开发与经营学科的研究内容和方法(一)房地产开发与经营学科研究的内容房地产开发与经营活动涉及房地产全部生产过程，以及不同性质房地产开发与经营企业或部门。房地产开发与经营活动主要包括三个基本内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理。房地产的开发与经营活动涉及第二产业和第三产业。(二)房地产开发与经营学科的研究方法首先，应注重以经济学理论和现代经营管理理论为基础和指导思想。其次，作为一门应用学科，房地产开发与经营学也应注重将理论应用于房地产实务中，分析研究房地产经营过程特点和运动规律，并逐步建立一套完整的房地产经营理论和方法体系。第三，定性研究的同时，还要注重定量研究。第二章房地产开发与经营理论和策略第一节房地产开发与经营理论概述一、市场环境分析市场环境是指影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。(一)宏观环境（大环境，大环境难以改变，须得顺应）1．经济因素：包括宏观经济条件和经济收入水平等。经济形势影响房地产市场发展。2．政治因素：涉及政党、政权和政治活动等，对房地产市场的影响重大。3．人口因素：包括人口状况、家庭人口结构的变化等，可决定市场的规模和发展趋势。4．政策法规因素：介于政治和经济因素之间的环境因素，既体现了尊重经济规律的要求，又带有行政干预的色彩，是政府对经济发展进行宏观调控的具体表现。(二)微观环境企业的微观环境是指在企业具体经营业务活动中的直接影响因素。1．供应者：是向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人。2．生产者：是从事各种房地产商品生产的开发企业。3．顾客：是企业产品的直接购买和使用者，顾客的变化意味着市场的获得与丧失。4．竞争者：认真分析竞争对手的长处和短处，并加以比较和控制，才能获得胜利。备课教案《房地产开发与经营》55．公众：房地产企业所面临的公众有：融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、一般公众和内部公众。二、市场需求预测(一)市场需求预测的有关概念1．市场需求：是指一定的顾客，在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的市场营销方案下购买的总量。2．市场预测：表示在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。按预测的时间，市场预测可分为长期预测（5年以上）、中期预测（1～5年）和短期预测（1年以内）。按照预测方法的性质，市场预测可分为定性预测和定量预测。(二)市场需求影响因素分析1．竞争状况：主要是分析现存的和预计的竞争状况。对于房地产市场的分析主要包括租金水平、售价、定位、空房率以及目标项目的舒适性等。2．人口特征：能够表明地区消费者的偏好。3．趋势分析：是对未来需求动向的预测。影响市场需求的因素是千变万化的，各种因素也是相互作用、相互联系的，企业要善于预测市场的变化，并制定正确的决策，创造有利于自我发展的市场。(三)市场需求预测的主要方法市场需求预测的方法大致可分为两类：定性预测和定量预测。前者有：购买者意向调查法、销售人员综合意见法、专家意见法、市场试验法等；后者有时间序列分析法、直线趋势法、指数曲线趋势法、指数平滑法以及统计需求分析