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无锡玉祁项目定位研究报告区域描述概况交通经济规划全区总面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，长安、堰桥、钱桥、前洲、玉祁5个街道和洛社、阳山2个建制镇，83个村民委员会，22个社区居民委员会。全区户籍人口41.17万，常住人口58万，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。惠山区位于无锡市西北部，南邻崇安、北塘，北接江阴，东连锡山，西靠常州武进。长江三角洲腹地，距上海仅128公里，南京177公里、京杭运河、312国道、沪宁高速公路、京沪铁路、锡澄高速公路贯穿全境，境外数公里的硕放设有无锡机场，区内水陆空交通便捷。区域描述概况交通经济规划2009年全区完成GDP385亿元，增长11%；财政总收入78.8亿元，增长12.6%；其中一般预算收入38.1亿元，增长14%；农民人均纯收入13255元，增长10%；连续四年荣获全国中小城市综合实力百强第6名。区域描述概况交通经济规划未来规划为“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。1城：惠山新城，是惠山区行政、文化、体育、商贸等的区级中心，是惠山区的新城区。1区：钱桥地区，惠北分区的西向延伸，沿山发展，形成本规划中的沿山带状片区，是本区域南部地域中心。16个农村社区集群：在外围农业地区布局的16个新型农村社区集群，包含若干村庄，主要从事农业生产配套和服务。惠山新城（堰桥）钱桥玉祁前洲洛社阳山区域描述概况交通经济规划未来规划为“1城1区3镇16个农村社区集群”的整体形态。3镇：前洲-玉祁新市镇（惠山区西北部的城镇组团。以工业为主导，二、三产业共同繁荣的具有水乡风貌特色的现代化城镇；是无锡市西北部重要的交通门户节点）；洛社新市镇（无锡市主城区西部重要的城镇组团，惠山区副中心，锡西地区中心，现代化的产业和滨水城镇）；阳山新市镇（惠山区西南部的城镇组团。以旅游和生态农业为特色产业，以工业为辅助产业的功能相对独立完善的城镇）。惠山新城（堰桥）钱桥玉祁前洲洛社阳山区域描述概况交通经济规划城铁惠山站位于无锡惠山区西北部的玉祁-前洲新市镇内，位居惠山区地理中心位置，是最具活力的惠山新城、洛社新城、平湖新城的几何中心。重点规划——城铁区域描述概况交通经济规划惠山新城依托城际铁路的开通，已经大步伐进入城市化建设。整个惠山新城的打造以高定位，大辐射为宗旨。在未来将成为锡北的重要经济副中心。小结区域描述概况交通经济规划商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析玉祁镇，位于惠山区西北部。东傍锡澄运河与前洲镇、江阴市青阳镇交界，南至洛社镇，西、北邻常州市武进区。京杭大运河、京沪铁路、沪宁高速公路，及正在筹建的京沪高速铁路皆横贯全镇，沪宁高速公路在玉祁还设有互通式立交，水、陆交通十分便捷。全镇总面积39.7平方公里，常住人口5.5万，外来人口4.5万。居民消费能力较强，有较好的经济基础和发展潜力商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析全镇经济总量突破200亿元；实现地区生产总值50.2亿元，财政收入4.9亿元；全镇居民人均银行存款5万余元。商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析一核：即唐平湖核心区；两轴：即振祁经济发展轴和辅政经济发展轴；三带：即玉洲河景观带、生态防护带和产业发展带；四片：即玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区和新前洲居住社区。八大功能区：祁北工业园区、友联工业园区、前东工业园区；平湖物流园区；玉祁居住社区、新玉祁居住社区、前洲居住社区、新前洲居住社区。祁北工业园友联工业园前东工业园辅政经济发展轴唐平湖核心区玉祁居住社区新玉祁居住社区新前洲居住社区前洲居住社区物流园区规划形成“一核、两轴、三带、四片”的功能结构。商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析以唐平湖核心区和前洲街道中心、玉祁街道中心以及两条经济发展轴（振祁路、辅政路）两侧地段为新市镇中心区，构建新市镇新的行政中心、商业中心、文体中心及休闲娱乐中心。项目名称总建面位置（产品组合）好又多500㎡超市+服装辅营+手机+电器苏果250㎡超市+服装辅营+电器联华800㎡超市+服装辅营+电器+少量珠宝首饰合计1550㎡地块周边底商约300铺，主力户型在60㎡，均价约4300元/㎡，年租金120元/㎡，主营餐饮、服装、日用杂货。商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析商业汇总表市场空间大，区域板块目前无综合性的商业广场或购物中心，仅拥有好又多、苏果、联华3家超市，商业体量小，商业市场几乎空白，空间很大；市场需求大，随着周边社区住宅的逐步建设开发，区域在期待大型购物中心及商业休闲街的出现。商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析沪宁高速振祁路堰玉路本案汽车客运站市政公园商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析香颂湾新纪元大唐人家文曲公寓湖畔花城锦翠嘉苑龙泽半岛逸苑项目名称总建面总户数均价产品类型开盘锦翠嘉苑6.2万7773700多层、小高层、高层2011年3月香颂湾9.8万5004200独栋、双拼2010年11月下旬新纪元玉祁12.6万12003900不详未定大唐人家12.5万6504000别墅、小高层预计本月开盘龙泽半岛逸苑18万10003800不详未定湖畔花城香槟湖20万8004100花园洋房、别墅2010年12月开盘文曲公寓15万14004000小高层、高层尾盘合计94.1万6327年底市场放量较大，预计至2012年底区域增加人口1.9万，约占现有人口的20%，作为平湖新区，尚处于发展阶段。商业分析解读玉祁概况经济规划住宅分析暮桥路曙光路堰玉路本案玉祁汽车站经济技术指标指标数量单位总建设用地面积6.01万平米总建筑面积12万平米容积率2.0建筑密度50%绿地率≥20%项目地块位于沪宁高速以北，毗邻玉祁汽车站，西至曙光路，东至堰玉路，交通四通发达，处于“平湖新区”市政公园项目小结项目分析项目概况SWOT分析项目概况项目四至项目小结项目分析项目概况SWOT分析北邻玉祁汽车站曙光路堰玉路地块现状镇中心传统商圈SW项目小结项目分析项目概况SWOT分析优势交通优势：周边振祁路、堰玉路南北贯通，具有良好昭示性及交通易达性；规划优势：处于平湖新区，项目北侧毗邻汽车站，沪宁高速；客层优势：从周边住宅居住人群来看，多为大型工厂工人，收入水平较高。劣势新区起步阶段，与“沪宁高速”一路之隔的老城区相比较商业氛围较为薄弱。项目小结项目分析项目概况SWOT分析OT机会原有的配套服务已经不能满足现今人们日常购物的需要；平湖新区作为新兴区域，住宅发展迅速且客群层次较高，市场空白较大。威胁宝龙商业配套的兴起；老城区原有购物街区的牵引；沪宁高速的阻隔。市场空白大，入市机会点充足交通便利，紧邻汽车客运站，人流较好。周边居住氛围日益浓厚，人群数量持续增加，消费需求和消费能力具有一定基础和发展潜力。市场商业氛围还不是很足，整体环境较乱，人群结构较复杂，层次略显低。项目小结项目概况地块分析SWOT分析考量要素符合商业板块特点符合城市规划建筑硬性可塑性符合持续运营补缺/借势/引领（客户群锁定）产品规划业态组合（符合商家意向）项目规划项目定位定位分析项目定位本区域商业氛围不足，商业市场空白大。以惠山城铁轨道建设为契机，促进主城区外城市化进程。区域人口及生活消费水平增长导致商业需求日益增长。商业中心应运而生项目规划项目定位定位分析项目定位目标市场锁定商业状况以传统零售商业为主，在平湖作为新区开发之后伴随而来的是商业的发展。全镇常住人口5.5万，以及周边住宅市场开发所带来的区域新增人口商业消费需求。填补平湖商业街区的空白辐射全镇5.5万居民日常消费项目规划项目定位定位分析项目定位参照一般城市居住区商业设施指标，以全镇常住5.5万人口以及未来新增1.9万人口作为考量基数，本项目人口可以支撑的商业体量约为5-7万㎡，即区域型商业中心。考虑全镇45%的外来人口比例，本项目商业体量还需适当扩大；同时，结合本项目优越的区位交通条件，以及依托城际铁路开通而规划的惠山城铁新城的建设。商业体量考量项目规划项目定位定位分析项目定位——《城市居住区规划设计规范》由此，我们大胆地做出假设：立足玉祁，辐射全新城一级商圈二级商圈三级商圈项目规划项目定位定位分析项目定位10万人口30万人口60万人口五洲国际城市广场购物中心+商业街区+现代商务通过对玉祁商业现状、消费需求的调研，以顺应市场需求，我们提出:整体定位项目规划项目定位定位分析项目定位平湖新城的商业办公绝对地标打造区域城市生活的新领域“五洲国际城市广场”完全建成后，对于提升整个玉祁及周边地区的商业形象、现代化品质生活水平、提升玉祁形象、扩大就业具有重大意义。甚至拉动整个平湖新城，成为玉祁地区的全新地标！形象定位项目规划项目定位定位分析项目定位以多元化日常购物、休闲、娱乐、餐饮为主，时尚消费购物为辅，提供一站式全方位的消费广场。满足本区居住人群生活配套休闲、娱乐需求；满足玉祁镇有生活品质和消费新体验追求的各类适合人群。功能定位项目规划项目定位定位分析项目定位以大型超市、精品百货、知名连锁电器为主力业态。以品牌化生活配套连锁机构、特色餐饮、时尚休闲娱乐为次主力业态。辅以服装精品专卖店、休闲会所等相关机构。业态定位项目规划项目定位定位分析项目定位商业+办公+住宅=联动的区域标志性综合体在沿沪宁高速和堰玉路一侧为昭示性最强路段，规划为商业最为合适。在沪宁高速和堰玉路路口，即地块东北角，依托现有的市政绿化公园和绿化小广场，可打造本区域最高端商务写字楼。地块西面难免配比现代时尚住宅项目。规划理念项目规划项目定位定位分析项目定位商业街区购物中心产品组合项目规划项目定位定位分析项目定位暮桥路曙光路堰玉路写字楼住宅商业7万㎡项目12万㎡大型超市2万㎡最佳商住组合发展购物中心3.5万㎡住宅4万㎡商业街区1.5万㎡写字楼1万㎡产品组合项目规划项目定位定位分析项目定位NS东北角规划为办公写字楼项目规划项目定位定位分析项目定位规划及风格参考项目规划项目定位定位分析项目定位规划及风格参考项目规划项目定位定位分析项目定位规划及风格参考项目规划项目定位定位分析项目定位规划及风格参考项目规划项目定位定位分析项目定位规划及风格参考项目规划项目定位定位分析项目定位ThanksTheEnd!