[年报]第一创业-XXXX年房地产行业投资策略报告-111220

本公司具备证券投资咨询资格请务必阅读正文后免责条款部分政策博弈促市场呈“圆弧形”底部抬升——2012年房地产行业投资策略报告报告要点：预计明年CPI同比与今年相比将下降50%，我们预计，2012年的居民消费价格（CPI）同比，将由2011年的5.4%下降至2.7%，下降2.7个百分比，即刚好下降一半。从全年走势上看，CPI同比将呈现“两头高、中间低”的V型走势。最高点在明年1月（4.4%）；最低点在明年7月（1.7%）。1-4季度的CPI同比，分别为3.6%、2.7%、1.9%和2.6%。从CPI环比看，将呈现如图1般的波浪型走势。从翘尾因素看，2012年6月比1月低很多；而2011则相同。从新增因素看，2012年呈现“中间低、两头高”的V型走势；而2011年则是逐步上升。中央从紧政策将“稳中有松”中央在此次会议上把调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，房价受到“遏制”不是目的，“合理回归”才是中央的真正意图。2012中央对房地产调控政策依然从紧。不考虑政府干预措施，房地产行业景气度仍将维持高位当国民经济发展速度小于4%时，房地产业处于萎缩状态；当国民经济发展速度在4%-5%时，房地产业处于停滞甚至倒退状态；当国民经济发展速度在5%-8%时，房地产业处于稳定发展状态；当国民经济发展速度大于8%时，房地产业处于高速发展状态;当国民经济发展速度在10%-15%时，房地产业处于飞速发展状态。即使未来我国的经济增速保持在7-8%的中速增长区间，房地产行业仍将呈现稳定发展势头。房产税新解-长期抑制房价作用有限从理论上分析，房产税短期会降低总需求，房产税会起到降低价格的作用。但从现实来看，房产税难以完全转嫁给供给方并在价格下降中得到反映。而长期则主要取决于供求关系，现实中我国居民的自住型居住需求尚没有得到完全满足，即需求弹性较小，此时购房者承担的房地产税较多，通过税负转嫁使价格降低的程度较小，抑制房价作用有限。房价-2012年同比降幅为1.5%我们预期2012年上半年在房地产投资下坠至谷底前，政策放松的力度比较温和，全国房价将总体上保持环比下跌状态，明年二季度可能止跌或跌幅缩小。三季度以后房价会企稳，因明年下半年信贷政策放松概率大，预计全年价格同比降幅达1.5%。证券研究报告分析师王皓宇S1080510120005联系人侯丽科S1080111060021电话：[phone]邮件：[e-mail]-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%10-1211-0111-0211-0311-0411-0511-0611-0711-0811-0911-1011-11房地产(申万)沪深300评级：推荐房地产2011年12月20日投资策略报告第一创业证券有限责任公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2房地产市场资金测试-资金保障系数接近历史低位资金流入方面：我们预计上年现金余额为9600亿，即使下调存准等使货币政策趋向宽松，开发贷款仍然不会大量放松，预计国内开发贷款同比将回落5%左右，利用外资余额小幅增长5%，伴随销量回调，预收款及个人按揭贷款也同比下滑5%左右，作为弹性较大的自筹资金来源部分，预计仍将保持28%左右的增速，预计全年现金流入为10.3万亿。资金流出方面：我们预计土地购置费用将下滑15%左右，根据房地产行业统计年鉴数据，2012年房地产行业大约需偿还贷款本金和利息分别为11300亿元和678亿元。资金支出合计为8.65万亿元（考虑2010信托融资将大量在2012年到期，由此，我们预计2012年将有3150亿元左右的信托本息到期需要偿还，考虑信托融资后大约有接近9万亿资金需要偿付）。即使开发商想要维持2008年资金保障系数116%，开发商需要自筹资金4.5万亿规模）销量-同比下滑5%我们预测销量在2012年上半年不会有效放大，经历过2008年的“V”型反转之后，政策的放松节奏将明显趋缓，呈小步快跑之势，我们预计明年一季度可能继续降准，二季度之后伴随通胀持续下行，存在降息的可能，政策放松的叠加效用会促使房地产交易量的扩大，预计全年的销量将下滑5%左右，不考虑季节性因素和推盘节奏的波动，全年的销售曲线将呈圆弧底。我们预计2012全年销售金额将下滑6.35%。新开工-同比下滑17%我们预计2012年保障房新开工套数为800万，较2011年回落20%，商品房新开工面积较上年回落15%，跌至11.6亿平米，新开工面积累计较上年减少17%，保障房开复工面积占施工面积的比重为16%。土地购置面积较上年大约回落15%。房地产投资-行业投资增速下滑至8.4%左右，保障房占比15%：我们预计2012年保障房新开工投资大约在4800亿左右，保障房复工预计也保持相同规模，保障房投资占比接近房地产投资的15%左右，由于商品房新开工面积下滑15%左右，致使商品房新开工投资占比较上年下滑5个百分点，考虑弹性较大的土地购置费用的大幅减少（大约较上年减少1300亿左右），以上因素导致房地产投资同比大约仅能维持在8.4%左右。投资建议在目前供应维持高位、库存持续上升的状态下，即便政策略松也难阻房价下行趋势。2011年第四季度土地市场的急剧转冷将对房价下行形成正反馈，并促使2012年地方政府对限购政策存在预调微调可能，使限购的打击对象更加精准，虽然行业基本面仍处于下行当中，但政策面已进入实质性宽松、上扬通道，2012年房产税极有可能由点到面，扩大实施范围，由此将缓解限购对市场的过度压力，伴随二季度后期降准和降息叠加效应刺激，将逐步改善首套房的置业环境，托底市场，提升交易量，由于政策预期为市场先行指标，2012年上半年地产股价最敏感的变化将是政策面预期的变化。市场的起伏亦多以阶段性反弹为主。二季度之后伴随着降低村准和降息等叠加效应的刺激，房地产基本面将会逐渐转暖，市场也将逐步构筑底部并转而向上，基于以上判断，我们维持行第一创业证券有限责任公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告请务必阅读正文后免责条款部分3业“推荐”评级。我们认为2012年投资应围绕以下逻辑并优选以下个股：1.高周转持有制胜个股：金科股份、荣盛发展和保利地产。2.反政策周期个股：华夏幸福3.地产+X因素个股：华侨城A、苏宁环球和中国宝安。风险提示：调控政策进一步加码，货币政策放松较预期放慢第一创业证券有限责任公司FirstCapitalSecuritiesCorporationLimited研究报告请务必阅读正文后免责条款部分4目录1、宏观层面..................................................................................................................................................................................51.1、预计明年CPI同比与今年相比将下降50%........................................................................51.2、2012年经济下行趋势确立带动行业景气下行..................................................................51.3、M1增速显著低于M2--意味着经济收缩..............................................................................62、政策层面..................................................................................................................................................................................73、行业发展前瞻..........................................................................................................................................................................83.1、城市化进程飞快，住房需求仍将推动房价上涨.................................................................83.2、不考虑政府干预措施，房地产行业景气度仍将维持高位...................................................94、房产税新解-长期抑制房价作用有限..................................................................................................................................104.1、我国经济所处发展阶段决定了财产税不可能成为主体税种.............................................104.2、需求弹性较小，税负转嫁较为容易，.............................................................................105、当前房地产市场分析............................................................................................................................................................125.1、“三限”政策使行业供不应求局面进一步凸显...............................................................125.2、自筹资金占比升高难掩投资下行颓势.............................................................................135.3、土地市场热度骤减，土地购置费大幅减少......................................................................145.4、库存处于高位并将持续上行............................................................................................156、2012年房地产市场发展情况分析.......................................................................................................................................166.1、房价-2012年同比降幅为1.5%........................................................................................166.2、房地产市场资金测试-资金保障系数接近历史