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建筑房地产行业季度报告2004年第2季度第1页共64页报告摘要2004年一季度全国房地产开发总体景气水平延续了上年快速发展的势头,全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。1-3月，房地产开发投资1820亿元，增长41.1%，比前两个月增速回落9.1个百分点。1季度，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。2004年初，国家继续加大土地市场整顿力度。2004年1季度土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年4季度低1.4个百分点。1季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。分地区看，35个大中城市中有上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州和济南9个城市的房屋销售价格涨幅超过10个百分点。北京1季度全市完成全社会固定资产投资298.2亿元，同比增长36.5%，增幅高于上年同期24.1个百分点。1季度，全市商品房销售面积268.6万平方米，增长4.7%；商品房销售额125.9亿元，下降0.3%。一季度北京市办公用房市场租赁价格继续走低。上海一季度全市批准预售面积为439万平方米，登记预售面积为591万平方米；商品住房预售价格略有下降，土地价格涨幅也有所放缓。上海甲级办公楼市场中来自于咨询公司、广告公司和制造公司的需求增多。南京一季度新建商品房均价达到4729元/平方米，其中商品住宅均价达到4580元/平方米，分别比上一季度增长192元/平方米和212元/平方米；二手房价格也较2003年年底上升了200元/平方米以上。杭州一季度房价比去年同季上涨了10.5%，价格上涨的幅度大，但买家抢购仍然踊跃，房地产市场前景扑朔迷离。2月26日银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，虽然其目的在于控制商业银行的房地产信贷风险，但从政策上提高了开发商和消费者的信贷门槛，有利于防止房地产泡沫的产生，使消费者的购房行为更趋理性。《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行规定》即将出台,《暂行规定》改变了以往经纪公司直接收取房客租金的方式，经纪公司的手中不会再存有余留资金，继而杜绝了黑心中介因收取房客租金卷款逃跑或者挪做它用的情况。北京中经通投资咨询有限公司中国行业分析报告第2页共64页简要目录报告摘要..........................................................................................................................................................1简要目录..........................................................................................................................................................2第一章全国房地产市场年度综述................................................................................................................3第一节全国房地产行业运行综述............................................................................................................4第二节重点地区动态分析......................................................................................................................17第三节重点企业动态..............................................................................................................................38第二章行业热点、主要问题及对策..........................................................................................................40第一节行业政策热点..............................................................................................................................40第二节技术动态分析..............................................................................................................................43第三节行业焦点问题及对策..................................................................................................................46第三章行业发展趋势..................................................................................................................................47第一节整体发展趋势..............................................................................................................................47第二节产品发展趋势分析......................................................................................................................51第四章行业投资价值..................................................................................................................................54第一节行业投资环境分析......................................................................................................................54第二节行业投资机会..............................................................................................................................57内容索引........................................................................................................................................................60图表索引........................................................................................................................................................63建筑房地产行业季度报告2004年第2季度第3页共64页第一章全国房地产市场年度综述2004年一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头,全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷的政策作用开始体现。1-3月，房地产开发投资1820亿元，增长41.1%，比前两个月增速回落9.1个百分点。1季度，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。2004年初，国家继续加大土地市场整顿力度。2004年1季度土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年4季度低1.4个百分点。1季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。分地区看，35个大中城市中有上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州和济南9个城市的房屋销售价格涨幅超过10个百分点。北京1季度全市完成全社会固定资产投资298.2亿元，同比增长36.5%，增幅高于上年同期24.1个百分点。1季度，全市商品房销售面积268.6万平方米，增长4.7%；商品房销售额125.9亿元，下降0.3%。一季度北京市办公用房市场租赁价格继续走低。上海一季度全市批准预售面积为439万平方米，登记预售面积为591万平方米；商品住房预售价格略有下降，土地价格涨幅也有所放缓。上海甲级办公楼市场中来自于咨询公司、广告公司和制造公司的需求增多，许多公司的商业扩张和巩固速度明显加快。南京一季度新建商品房均价达到4729元/平方米，其中商品住宅均价达到4580元/平方米，分别比上一季度增长192元/平方米和212元/平方米；二手房价格也较2003年年底上升了200元/平方米以上。杭州一季度房价比去年同季上涨了10.5%，价格上涨的幅度大，但买家抢购仍然踊跃，房地产市场前景扑朔迷离。北京中经通投资咨询有限公司中国行业分析报告第4页共64页第一节全国房地产行业运行综述2004年一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头,全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30.7%，增幅比去年同期回落20.7个百分点，表明央行采取的紧缩房贷的政策作用开始体现。1-3月，房地产开发投资1820亿元，增长41.1%，比前两个月增速回落9.1个百分点。1季度，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。2004年初，国家继续加大土地市场整顿力度。2004年1季度土地交易价格比去年同期上涨7.5%，涨幅比去年4季度低1.4个百分点。1季度，伴随着房地产投资和销售的快速增长，房屋销售价格比去年同期上涨7.7%。分地区看，35个大中城市中有上海、沈阳、青岛、重庆、天津、南京、宁波、杭州和济南9个城市的房屋销售价格涨幅超过10个百分点。一、2004年1季度全国房地产运行综述2004年一季度全国房地产开发总体景气水平基本延续了上年快速发展的势头，但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响，3月份“国房景气指数”低于去年同月水平。2004年前3个月，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，3月份，“国房景气指数”为106.20，比上月下降1.46点，比去年同月下降1.13点。图1中国房地产开发景气指数1．本年资金来源分类指数。3月份，本年资金来源分类指数为107.51，比上月下降3.16点，比去年同月上升2.87点。一建筑房地产行业季度报告2004年第2季度第5页共64页季度，全国房地产开发企业本年资金来源累计达到3595亿元，同比增长53.2%。其中，国内贷款875亿元，同比增长30