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目录第一章对标的目的与意义……………………………………第1页一、行业及自身成本管理现状………………………第1页二、对标管理的目的及意义…………………………第1页第二章对标范围与对象的选择………………………………第3页一、对标范围…………………………………………第3页二、对标标杆的选择…………………………………第3页第三章产品成本水平对标……………………………………第5页一、地下车库成本对标分析…………………………第5页二、中大普升项目成本对标分析…………………第21页三、中大西郊半岛4#地块成本对标分析…………第27页第四章成本管理体系对标……………………………………第34页一、造价管理………………………………………第34页二、综合成本管理…………………………………第35页第五章对标启示及提升路径…………………………………第42页一、成本管理发展方向……………………………第42页二、我们的优势与不足……………………………第42页三、建议及2014年计划提升方案…………………第46页第六章培训及工作体会选编…………………………………第55页一、企业内部只有成本…………………………第56页二、园林景观成本管控的思考……………………第67页三、浅谈项目施工阶段的无效成本控制…………第72页四、议房地产开发过程中的变更管理……………第78页五、关于策划、设计阶段成本管理前置的思考…第84页六、浅谈批量精装修工程成本控制……………第89页1第一章对标的目的及意义一、行业及自身成本管理现状目前国内房地产成本管理的整体水平参差不齐，从类型上看表现为“事后核算型、事中控制型和事前策划增值型三大类”，很多企业的成本管理还停留在财务核算阶段，是因为以往整个行业利润可观，造成对成本管理的重视度不足，项目运作过程中缺乏成本思维。与此同时，一些标杆企业已悄悄地将自身的成本管理模式向“先策后控”的成本策划与成本控制耦合管理模式发展。反观我们公司，早在2006年便选择了武汉长江紫都二期作为试点项目启动了目标成本管理，但由于当时缺乏信息化的管控手段，因此动态监控与反馈不及时，效果欠佳。2009年开始，随着ERP系统成本模块的率先上线运作，至今所有在建项目已全部列入目标成本管理。目前中大地产的成本管理分两条主线：一条为管控线，围绕目标成本展开：成本测算→目标成本确定→合约规划的分解→动态成本的监控→成本后评估；一条为业务线，围绕具体合同展开，预算审核清单编制→采购招标→合同签订→变更管理→结算管理。我们认为中大地产目前的成本管理阶段处于事中控制型。二、对标管理的目的及意义在目标成本管理推广和执行的过程中，我们遇到了一些疑问和困惑，比如：如何能高效准确地完成各阶段成本测算？成本如何指导限额设计标准？成本如何与设计优化进行互动？如何对全精装修产品2进行成本管控？如何保证动态成本的及时准确？怎样对目标成本进行考核？我公司目前的产品成本究竟处于什么水平？……我们发现，随着成本管理的步步深入问题也逐渐多了起来。于是，我们想到了成本对标。中国有句古话，“以铜为鉴，可以正衣冠；以史为鉴，可以知兴替；以人为鉴，可以明得失”。其实，做企业、管理部门都是这样，对比标杆，找出差距，优化管理，突破瓶颈、迎头赶上。本次对标，除了通过咨询公司获得一些其它企业的成本数据外，所有对标的数据分析、比较、结论、改进措施等都由我们自己完成，不委托第三方。虽然这是一项工作量巨大的工作，但我们认为，只获得对标的数据或结果并不是最终的目的，没有谁更了解我们自己，经历对标的全过程所获得的感悟与启迪，将成为下一轮成本管理创新的动力。3第二章对标范围与对象的选择一、对标范围本次对标分为两个部分，产品成本水平对标及成本管理体系对标。产品成本水平对标：指选取与标杆企业类似的产品进行价格与经济指数指标的单项对比与整体对比，或指根据标杆企业内部的限额对标值与我公司现状进行对比，找出成本指标差距与原因，提出有效管控措施。成本管理体系对标：主要是从标杆企业的管理理念、管理流程、管理方法与手段方面做对比，找出突破目前管理瓶颈适合中大地产成本管理的创新思路。当然产品成本水平对标与成本管理对标之间并非孤立，管理是过程，产品成本水平数据是结果，过程决定结果，结果反映过程。二、对标标杆的选择产品成本水平对标，由于需要取得对标企业的内部全成本明细数据方可进行，涉及企业内部信息因此不易获得，我们通过亲友、朋友、合作企业、咨询公司、业内交流等多种渠道收集。本次主要对标项目有：地下车库成本对标、中大普升项目成本对标，中大西郊半岛4#地块成本对标等。产品成本水平对标我们今后每年都将进行成为惯例。成本管理体系对标我们选择万科为标杆。万科的管理包括其内部管控模式，标准化的系列产品等都是行业学习的标杆。正如冯伦评价，4大多数房地产企业80%的时间关注的是机会和突破，只有20%的时间在管理，而万科恰恰相反，80%的时间在管理，20%是投资性决策。今年地产集团引入了多次管理培训，大多为万科的管理经验分享，值得分析总结，并结合中大地产的特点进行创新尝试。5第三章产品成本水平对标产品成本水平对标由于我们所获得对标企业成本数据的局限性，对比数据颗粒度有所不同。第一节地下车库成本对标分析地下车库作为建筑物的附属建筑,已成为建筑物必不可少的配套设施。地下车库造价较高，目前已达到了3000多元每平米，按每个车位35m2计算，每个车位的造价为10.5万元，高成本不得不引起我们关注，每多建一个平米，就增加成本3000元，每积压一个车位，就积压10.5万元成本。但受市场的影响，车位售价并不高，一般情况下均为亏本销售。但若不做或少做，则又满足不了政府相关部门的规划要求。于是，怎样在满足车位数量及停车位尺寸的相关要求的情况下，尽量减少地下车库的面积，或者在相同地下面积的情况下尽量多排车位，是每一个开发商所追求的目标。一、指标对标：地下车库成本的主要影响因素有：地下车库的停车数量、停车率、层高、覆土厚度、找坡方式、含钢量等。现就这六个方面指标与各地强制规定及万科集团内部强控对标值进行对标：（一）地下车库的停车数量对标根据各地文件规定，对于地下车库的配建数量有所不同，因而按规定配建存在着地区成本差异，此差异是硬性的，而如果实际配建超规定指标，那就产生了无效成本。☆对标值：各地住宅停车场停车位配建指标6名称指标级别套型建筑面积＞200m2或别墅140m2＜套型建筑面积≤200m290m2＜套型建筑面积≤140m260m2＜套型建筑面积≤90m2套型建筑面积≤60m2杭州市老城核心区1.2停车位/户1.2停车位/户1停车位/户0.7停车位/户0.4停车位/户除老城核心区之外的老城区1.5停车位/户1.2停车位/户1停车位/户0.8停车位/户0.4停车位/户萧山区、余杭区1.5停车位/户1.2停车位/户1停车位/户0.8停车位/户0.4停车位/户嵊州1.8停车位/户1.2停车位/户0.8停车位/户0.5停车位/户0.3停车位/户名称指标级别套型建筑面积＞200m2或别墅140m2＜套型建筑面积≤200m280m2＜套型建筑面积≤140m2套型建筑面积≤80m2富阳1.5个/户1.2个/户0.8个/户0.5个/户名称指标级别平均每套建筑面积＞150m2100m2＜平均每套建筑面积≤150m2平均每户建筑面积≤100m2上海内环线以内≥0.8车位/平均每套≥0.5车位/平均每套≥0.3车位/平均每套内外环线之间≥1.0车位/平均每套≥0.6车位/平均每套≥0.4车位/平均每套外环线以外≥1.1车位/平均每套≥0.7车位/平均每套≥0.5车位/平均每套名称指标级别每100m2建筑面积成都二环路以内0.7车位/100m2二环路以外1.0车位/100m2武汉二环路以内0.5车位/100m2二环路以外0.7车位/100m2南昌一类（洪都大道、沿江大道、抚河路、洪城路、解放西路围合的范围）0.7车位/100m2二类（指红谷滩中央商务区）0.8车位/100m2三类（指除一、二类区域外的其它区域）0.8车位/100m2无锡独立住宅1.2车位/100m2单元式住宅0.8车位/100m27☆对标结论：未超配各项目目前严格按各地文件规定的指标控制停车位的数量，无超配现像。分析平均每100m2的配建情况可以看出各地配建差异比较大，在符合规定的前提下存在横向成本差异，进而影响整体成本。具体数据详下表：各项目地下车库停车位配建情况表序号项目名称规定配建指标实际配建指标平均每户的配建情况平均每100m2的配建情况备注1富阳中大4#1.2个/户0.91个/户0.910.63213#1.5个/户1.12个/户1.120.46314#1.2个/户1.27个/户1.270.694成都公司南区2号地块1.0车位/100m20.62车位/100m20.630.625北区4号地块1.0车位/100m20.98车位/100m20.900.986南昌公司中大云锦0.8车位/100m20.62车位/100m20.750.627东园2#地块0.8车位/100m20.75车位/100m20.910.758上海公司三期≥0.7车位/平均每套0.56车位/平均每套0.560.459嵊州公司按不同户内面积(详文件)0.56停车位/户0.640.5610武汉中大十里一期0.5车位/100m20.37车位/100m20.430.3711武汉市巡司河三期B1地块0.7车位/100m20.66车位/100m20.690.6612三期C地块0.7车位/100m20.69车位/100m20.800.6913无锡公司W区0.8车位/100m20.77车位/100m20.840.7714E区0.8车位/100m20.49车位/100m20.550.4915正能量按不同户内面积(详文件)0.76个/户0.760.84配有42个机械车位8（二）地下车库停车效率对标：☆对标值：万科地下车库停车效率控制指标序号类型停车率（平米/辆）1无人防地下车库322有人防地下车库1/4地下室总面积＜人防区面积＜1/3地下室总面积3431/3地下室总面积＜人防区面积＜1/2地下室总面积364人防区面积＞1/2地下室总面积38注：1、上部建筑落入地下室的面积比例大于地下室面积的1/3时，表中数值加1；2、山地建筑可增加0.5m2简易指标：用于控制所有住宅建筑地下车库的设计；适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。☆对标结论：存在较大优化空间停车率35m2/辆以内的项目有1个，是上海公司三期；停车率35~40m2/辆之间的项目5个，分别是成都北4#地块、南昌中大云锦、南昌东园2#地块、武汉巡司河三期B1地块、无锡公司W区等项目；其余项目停车率都在40m2/辆以上，具体统计数据见下表各项目地下车库停车率情况统计表序号项目公司名称项目停车率人防配建情况1富阳中大4#地块47.15人防区面积〉1/2地下室总面积213#地块58.25314#地块52.774成都公司南区2#地块43.305北区4#地块36.726南昌公司中大云锦37.051/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积7东园2#地块39.881/4地下室总面积〈人防区面积〈1/3地下室总面积8上海公司三期34.35人防区面积〉1/2地下室总面积9嵊州公司剡溪花园46.841/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积10武汉中大十里一期44.8711武汉市巡司河三期B1地块38.33人防区面积〉1/2地下室总面积12三期C地块40.9213无锡公司W区39.82人防区面积〈1/4地下室总面积14E区57.641/3地下室总面积〈人防区面积〈1/2地下室总面积15杭州正能量普升项目40.76配有84个机械车位，人防区面积〈1/4地下室总面积9（三）地下车库层高对标☆对标值：参照万科内部对标值，非人防的普通地下室层高一般3.6米，人防地下室层高一般3.7-3.8米。☆对标结论：存在较大优化空间对照万科非人防普通地下室3.6m，超过3.