《资产评估学》教案3

第三章资产评估的基本方法导读一、应掌握的基本概念重置成本法收益法市场比较法折现率有形损耗经济性损耗功能性损耗二、思考题1、重置成本、有形损耗、功能性损耗、经济性损耗的计算。2、有限期限、无限期限的预期收益现值的计算。3、运用收益现值法、市场比较法进行资产评估时，各自需要的前提条件。4、运用重置成本法、收益现值法、市场比较法进行资产评估的不同点。第一节成本法一、成本法的基本原理(一）成本法的理论基础成本法的理论基础是生产费用价值论。该观点认为资产的价值取决于其购建时的成本耗费。一项资产的原始成本越高，其原始价值越大。（二）成本法及其基本思路成本法亦称重置成本法，是指在资产继续使用的前提下，从估计的更新或重置资产的现实成本中减去应计损耗而求及的一个价值指标的方法。重置成本法的基本思路：就是按现行市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，扣除被评估资产因其使用、存放和社会技术进步、社会环境变化对资产价值的影响，即各项损耗，从而得出被评估资产按现行市价及其新旧程度计算的重估价值。（三）运用成本法应注意的问题1、应注意历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的二、成本法的基本计算公式及相关概念（一）成本法的基本计算公式被评估资产的价值=重置成本—实体性损耗—功能性损耗—经济性损耗（二）相关概念1、重置成本：又称重置全价，是指资产的现行再取得成本。按照重置的不同方式，又可将重置成本分为两种，即复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与被估资产相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格构建与被估资产相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格购建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。更新重置成本与复原重置成本的相同点在于均采用资产的现行价格，不同点在于采用的材料、标准、设计等方面存在差异。在计算重置成本时，如果同时拥有更新重置成本与复原重置成本的资料，应选择计算更新重置成本。2、实体性损耗：指由于使用及自然力分化腐蚀的影响而使资产实体发生的损耗。3、功能性损耗：是指评估对象与重新购置的相比，由于科技的不断进步，在功能及性能方面已显示出落后与欠缺，使原有资产部分或全部失去使用价值所造成的陈旧贬值。4、经济性损耗：是指不是因评估对象自身的原因，而是因资产的外部环境变化所导致的资产贬值。三、重置成本的计量（一）重置核算法：又称细节分析法、直接法或加和法，是按资产的成本构成，以现行市价为标准，计算重置成本的一种方法。这种方法要求先对资产的成本进行分解，进而逐项计算各成本项目，按计入的方法区分为直接成本与间接成本。计算公式为；重置成本=直接成本+间接成本1、直接成本：指购建全新资产的全部支出中可直接计入购建成本的那一部分支出。如机器设备的买价、安装和人工费等。2、间接成本：指购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本而需要采用适当的方法、标准进行分配应计入购建成本的那一部分支出。如管理费、设计制图费等。在实际工作中，常按直接成本的一定比例估算间接成本。其方法有以下几种：（1）人工成本比例法间接成本=人工成本总额分配率分配率=间接成本/人工成本额100%（2）单位价格法间接成本=工时数单位价格（3）间接成本百分率法间接成本=直接成本间接成本占直接成本比例采用重置核算法的前提是能够获得处于全新状态的被评估资产的现行市价。例：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据了解，该机器设备现尚无换代产品，该设备账面原值10.2万元，经检验资料，该设备当时购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本0.2万元。据对同类型机器设备的调查，现在购买价比2年前上涨了20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%；购建成本中间接成本占直接成本的百分率不变。根据以上资料，估算该设备的重置成本。解：购买价=8（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）直接成本=9.6+2.88+0.56=13.04（万元）间接成本占直接成本的百分率=0.2/（8+1.6+0.4）100%=2%间接成本=13.042%=0.26（万元）重置成本=13.04+0.26=13.30（万元）（二）功能系数法：是选择同类功能的资产作为参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，按被估资产功能与参照物功能的差异，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。其关键是寻求功能成本函数，所以在运用功能系数法时，首先应力求准确判断功能与成本间的关系，然后再把这一关系用函数表达出来，最后依据被估资产的功能来计算其重置成本。资产功能与成本之间的关系呈线性关系或指数关系。1、生产能力比例法如果资产功能与成本间呈线性关系，即功能与成本同比例增大，就可以采用生产能力比例法。其计算公式为：被估资产重置成本=参照物生产能力被估资产生产能力参照物成交价2、规模经济效益指数法若资产的功能与成本成指数关系，即随着功能的增大，成本的上升幅度趋缓，表现出规模经济效益。就可以采用规模经济效益指数法。其计算公式为：被估资产重置成本=（三）物价指数法：是根据历史成本，并考虑物价指数，把原始成本调整为重置成本的一种方法。需注意的是，物价指数有定基物价指数和环比物价指数之分。在资产评估中，选择物价指数，其基期应与资产的形成期一致，计算期和资产评估的基准期一致。计算公式为：x参照物年产量被估资产年产量参照物重置成本被估资产重置成本=被估资产重置成本=资产的历史成本（见教材40页例题）（四）统计分析法：是根据统计原理，选择有代表性的资产，较精确地计算出其重置成本，依据资产的原始成本，从而推算全部资产的重置成本。其步骤为：1、在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当的标准划分为若干类别；2、在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，用前述适当的方法估算其重置成本；3、依据代表性资产的重置成本与其账面历史成本计算出分类资产的调整系数k;资产购建时物价指数资产评估时物价指数资产的历史成本nia%1K=，其中K为资产重置成本与历史成本的调整系数，R’为某类抽样资产的重置成本，R为某类抽样资产的历史成本。4、根据计算的k值，估算被评估资产的重置成本。公式为：某类资产重置成本=某类资产历史成本×kRR'例：评估某企业通用设备类，经过抽样，选择具有代表性的通用设备4台并进行估算，其重置成本之和为20万元，而该4台具有代表性的通用设备历史成本之和为16万元，该类通用设备账面历史成本之和为400万元，试估算其重置成本。解：k=20/16=1.25通用设备类重置成本=400×1.25=500（万元）四、有形损耗的计量（一）观察法：也称成新率法，指具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及用仪器测量等方式进行鉴定，从而判断被估资产的成新率。公式为：被评估资产的有形损耗=重置成本×（1-成新率）（二）使用年限法：根据评估对象的有关指标数据，利用计算折旧的方法，从而求出有形损耗的一种方法。1、简单年限法：被评估资产的有形损耗=（重置成本-残值）/总使用年限×实际已使用年限其中，残值是指资产清理报废时净回收的金额，数额大时予以考虑，如果残值较小，可以忽略不计。实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率例：被评估资产为一台机床，经评估其重置成本为48万元，根据会计记录记载该机床已使用5年，平均利用率为60%，估计还可用6年，试确定该机床的评估值。解：该机床实际已使用年限=5×60%=3（年）该机床的有形损耗=48/9×3=16（万元）机床评估值=48-16=32（万元）2、综合年限法：被评估资产的有形损耗=（重置成本-残值）/总使用年限×加权平均已使用年限加权平均已使用年限=加权投资成本=已使用年限×投资成本（见教材42页例题）投资成本加权投资成本（三）修复费用法：通过估算将被估资产恢复到原有全新功能所需投入的费用来直接确定资产的实体性损耗的一种方法。五、功能性损耗的计量：通过新旧技术的比较，求出被评估资产生产成本的超支额。计算公式为：1、被评估资产的年超额运营成本=∑（旧技术的单位生产成本-新技术的单位生产成本）×年生产量2、被评估资产的被评估资产的年税后超支额=年超额运营成本×（1-所得税率）3、被评估资产的功能性损耗=∑（被评估资产的各年折年税后超支额×现系数）如果被评估资产运营成本的年税后超支额是固定的，则公式可变为：功能性损耗=被评估资产的年税后超支额×年金现值系数六、经济性损耗的计量：有两种方式：（一）通过估算生产能力的变化来评价经济性损耗，步骤为：1、计算经济性贬值率经济性贬值率=x为规模效益指数。2、计算经济性损耗经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率%1001x设备原设计生产能力产能力设备预计可被利用的生（二）利用年收益损失额本金化来计算，即），，（所得税率）（年收益损失额经济性贬值额nrAP/1八、对重置成本法的评价重置成本法是从资产购建的成本耗费角度评估资产的价值。该方法的运用一般讲没有严格的前提条件，无法计算收益的资产以及找不到参照物的专用资产的评估均可使用该方法，但并非所有的评估对象都适合采用重置成本法。第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础收益法的理论基础是效用价值论。该观点认为资产的价值是由其效用决定的，而资产的效用则体现在资产为其拥有者带来的收益上。在风险报酬率既定的情况下，一项资产的未来收益越高，该资产的价值就越大。（二）收益法及其基本思路收益法亦称收益现值法，它是通过估算被评估资产的未来预期收益，并折算成现值，借以确定资产价值的一种评估方法。收益现值法的基本思路是：购买资产是一项投资，而投资既要承担风险，又要取得收益，收益是投资的主要动机。因此，可以根据被评估资产在未来若干年内带来的收益,并将其折算成现值，来确定被评估资产的价值。收益现值法是运用资本化过程将预期收益转变为现实的资产价值。（三）收益法运用的前提条件1、资产的收益可用货币计量；2、资产所有者所承担的风险也能用货币计量。二、收益法的计算公式及相关概念收益现值=1、收益：指一个企业或一项特定资产在使用过程中所带来的净收入。2、收益现值：是未来年份才能获得的预期收益金额按相应折现率折算成的现实资金数额,即评估值。3、折现率：亦称贴现率，在收益现值法中，折现率就是在一定时期内的投资收益与相关投资的比率，它是由资金的时间价值决定的。折现率本质上是投资报酬率，它通常由两部分构成，一是正常报酬率；二是风险报酬率。nii11折现率）（各期未来预期收益三、预期收益的计量预期收益有三种可供选则的类型：（一）税后利润（二）净现金流量净现金流量=净利润+折旧-追加投资（三）利润总额预测收益的方法有很多，但主要有两种：时间序列法和因素分析法。时间序列法是根据历史数据，用回归分析的统计方法得出用于预测未来收益的方程。因素分析法是一种间接预测收益的方法，它首先确定影响一项资产的收入和支出的具体因素；然后建立收益与这些因素的数量关系，同时对这些因素未来可能的变动进行预测；最后估算出基于这些因素的未来收益水平。四、折现率与本金化率的计量折现率与本金化率都是将未来的预期收益折算成现值的比率，但二者的适用场合不同。折现率是将未来有限期的预期收益折算成现值的比率。本金化率是将未来永续性预期收益转化为现值的比率。二者的关系为：折现率=无风险报酬率+风险报酬率本金化率=折现率-未来年收入的增长率在收益法的运用中，关键是折现率的确定，本金化率是以折现率为基础的。确定折现率的基本方法有：加和法、资本成本加权法和市场比较法。1、加和法根据折现率包括无风险报酬率与风险报酬率两部分，每一部分数值分别求取，然后相加得出折现率。2、资本成本加权法这种方法把资产看作投入的资金总额，即企业的资产由长期负债和所有者权益构成，二者所表现出的利息率和投资收益