2企业人力资源管理师级(薪酬管理)

北京市朝阳区三元桥时间国际6号楼802邮编：100028Tel:[phone]房地产市场恢复或早与预期摘要：在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态下，宏观经济对房地产的影响、复杂性提高。在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能成为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。从当前政策思路看，增加供应，限制土地价格，将使土地重置成本出现变化。从房企投资的角度，地价水平在未来预计将进入良性阶段。从中长期看，内地城市建设用地供应结构性不足，城市建成区比例提升空间等综合，长期土地供应并非“绝对稀缺”，在土地供应量增加的大背景下，房地产市场容量有利于行业发展。2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于2008年调查时的0.93倍。由于4月份又出台了针对地产的“新国十条”政策，预计2季度的房贷利率仍将大幅上升。在三季度之后，预计政策即便不出现名义上的回暖，但出现实质性放松的可能性大。地方政府在房地产调控上，目前皆呈现“高举轻落”的局面。目前成交缩量先与价格调整探底，需求表现对应常态需求显著收缩。伴随未来房价的下调，需求反弹将较快。供应不足局面仍在继续，由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均13个月左右，但对应正常消化周期，仍偏紧。市场供小于求的局面，没有改变。房地产快速上涨局面得到抑制，价格保持在高位。预计在政策短期未出现放松下，价格调整仍将继续。但市场各方对价格下调预期收窄，10%-20%的调幅将促使市场恢复。日|专项研究报告|2目录第一部分：宏观经济作用于房地产多变之期.......................................................................3一、宏观经济对房地产影响结论........................................................................................3二、GDP：从高增长转向常规增长......................................................................................4三、消费：增速保持............................................................................................................7四、投资：新刺激方向值得关注........................................................................................8五、进出口：对经济增长贡献仍未恢复..........................................................................10六、工业增长：表现悲观..................................................................................................12七、市场流动性依旧宽松..................................................................................................14八、信贷：结构性问题突出..............................................................................................18九、汇率政策：稳定是汇改基础......................................................................................23第二部分：房地产市场恢复或早与预期.............................................................................24十、土地市场部分：长短期皆有变化..............................................................................24（一）土地部分的结论......................................................................................................24（二）税制改革前——“土地财政”依旧......................................................................25（三）土地供应与定价方式调整......................................................................................30（四）增加土地供给将成“根本发展趋势”..................................................................32（五）土地对应的产品开发结构......................................................................................39（六）2010年土地供应计划.............................................................................................41十一、房地产信贷对价格影响将显现..............................................................................43（一）2009年房贷高增长，2010年受抑........................................................................43（二）房地产利率调整影响房价......................................................................................45（三）房地产贷款风险与长期前景..................................................................................46十二、房调政策：放松或早于预期..................................................................................48十三、税收政策：两端推进..............................................................................................50十四、房地产市场恢复预计在三季度末..........................................................................51（一）房地产市场调整的基本结论：..............................................................................51（二）房地产投资高位增长..............................................................................................52（三）成交缩量显著，需求非常态..................................................................................54（四）供应仍在低位，消化周期仍显偏紧......................................................................59（五）价格调整仍未到位..................................................................................................62十五、住宅市场仍有较大发展空间..................................................................................64（一）长期刚性需求仍有较大空间..................................................................................64（二）中国房地产长远发展前景......................................................................................65|专项研究报告|3第一部分：宏观经济作用于房地产多变之期一、宏观经济对房地产影响结论对于国内的房地产，曾有概括为“三分之一宏观经济问题，三分之一金融问题，三分之一房地产自身问题”。在2010年内地经济“一季度防过热，三季度防过冷”的非常状态下，宏观经济对房地产的影响、复杂性提高。1、内地实体经济也进入弯道期。后续经济增长程度，与发展模式的选择密切相关。对于竞争力突出的房企，机遇大于挑战。2、鉴于当前经济增长乏力，未来1-2年经济增长目标，使货币投放有可能保持高增长，但市场流动性对资产价格将产生推动。3、泡沫催生和破掉的根源，在于金融过度支持与快速收紧。从当前可预期的阶段，金融快速收紧的可能性小。但货币超放的“远虑”不可忽视。总体而言，对经济的判断相对悲观，但还没有到爆发时点。4、2008年底至今，货币投放体现在天量信贷，在银行放贷能力枯竭和下，和总量调控下，资金成本提高是上述问题的集中表现。多元化融资成为房企竞争力方向。5、市场流动性下，房企可以以较高的融资成本，在民间市场获得资金。这对行业整合和市场调整将发挥作用。而资信高的房企可以在流动性环境中，以较低成本获得资金支持，增强并购机会。6、在当前“区域规划”大量获批的背景下，区域建设、城市化、城镇化有可能成为新经济刺激的落脚点。进而对房地产市场和行业发展模式产生影响。7、在经济增长乏力下，房地产调整对宏观经济，以及地方政府产生深刻影响。政府需要兼顾经济增长和转变经济增长方式，还要兼顾在房价控制上的公信力。因此，中央政府存在对房地产调控进行实质上的放松，而非名义上的调整。8、在地方财政格局未出现变化下，地价的调整对地方融资平台产生压迫，在“区域规划”的大背景下，房调在地方的落实不具备基础。9、区域建设、城市化、城镇化的前提下，“土地稀缺”的供应格局将发生变化。在2010年18万公顷土地供应计划下，未来如果土地释放格局改变，土地重置成本将发生变化。房企应该注重对郊区化土地和产品的关注，对应的投资城市和区域选择。|专项研究报告|410、住房政策与房地产政