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WI/G02-目录ZHPM楼宇接管验收管理手册D/01/1-1-编号标题页码版号/状态WI/G02-001接管验收工作规程19D/0WI/G02-002接管入伙工作方案3D/0MR-017G(户内)房屋本体接管验收记录1D/0MR-018G(户内)给排水接管验收记录1D/0MR-019G(户内)电气接管验收记录1D/0MR-020G房屋本体验收记录表2D/0MR-021G共用设施验收单3D/0MR-022G共用设备验收单1D/0MR-023G规划、产权、投入使用等资料移交验收清单2D/0MR-024G工程资料移交清单10D/0MR-025G工程图纸移交清单9D/0MR-026G房屋本体移交清单1D/0MR-027G共用设施移交清单1D/0MR-028G共用设备移交清单1D/0MR-029G收楼意见书(户内自用部位)2D/0WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/01/19-1-１.0目的为规范物业接管验收工作，提高接管验收工作的程序化、标准化，维护和提升中海物业品牌形象，确保楼宇住、用的安全和正常的使用功能。２.0适用范围适用于新接管楼宇的房屋本体、设备、设施等接管验收项目。3.0定义3.1工程竣工验收是指建设工程已按照设计要求完成全部工作任务，准备交付投入使用时，由发展商申请地方政府地区工程质量监督部门(质检站)依照国家关于建设工程竣工验收制度的规定，对该项工程是否合乎设计要求和工程质量标准所进行的检查、考核工作。3.2物业接管验收是在工程竣工验收合格的基础上，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验和物业资料的移交。3.3小业主入伙验收是指小业主入伙时按照购房合同约定，对户内自用部位实体进行的查验。4.0内容4.1房屋本体自用部位及设施和设备自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位设施和设备。4.1.1包括：自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面、卫生间、楼梯、电器(开关、插座、灯具、开关箱、电表等)、给排水(阀门、管道、水表等)、有线电视、电话、门铃、对讲等。4.2共用部位、设施和设备共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备。4.2.1共用部位包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖(天台)、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/02/19-2-面、本体共用排烟道(管)等；4.2.2共用设施包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(库)、地下排水管等；4.2.3共用设备包括：加压水泵、电梯、机电设备、本体消防设施、对讲门禁系统、防盗监控系统、道闸收费系统等。5.0共用设备分类根据共用设备对业主服务的重要性将其分为三类（风机、泵、机组等设备均含相应的电机、电气控制柜）。5.1Ⅰ类设备包括：电梯、发电机、生活水泵（含其关联设备）、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、中央空调制冷机组、BA中央管理计算机。5.2Ⅱ类设备包括：变压器、高压开关柜、消防广播柜（按套计）、气体自动灭火设备（按套计）、防火卷帘门、消防排烟风机、正压风机、空调风柜、新风机、冷却塔、冷冻泵、冷却泵、对讲门禁系统设备（按套计）、监控录像系统设备（按套计）、信息发布电子显示屏、车场道闸设备（按台计）、泳池水处理装置（按套计）、周边警报系统设备（按套计）、Ⅱ类设备的关联设备。5.3Ⅲ类设备：除Ⅰ、Ⅱ类以外的所有设备。如：区域火灾报警控制柜/箱（按套计）、巡检箱、小型控制箱（配电箱、不含Ⅰ、Ⅱ类设备的关联设备）、排风扇/机、风机盘管（含控制器）、公用天线系统（按套计）、巡更系统（按套计）、单独设置的家居安防控制主机、景观水循环设备（按套计）、排污泵、自动抄表装置、DDC现场控制器等。6.0职责6.1公司成立接管验收组，由公司工程部负责牵头组织协调各项具体工作。6.2由工程部代表公司，组织专家及相关管理处、专业公司技术人员组成房屋本体、机电设备、设施验收组，会同发展商、承包商共同对房屋本体自用部位及共用部位的设施和设备进行验收接管并负责协调处理遗留问题。6.3管理处、专业公司负责Ⅲ类设备及共用设施的检验及质量问题整改的跟踪复查工作。WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/03/19-3-6.4工程部资料负责组织落实接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。接管后资料登记造册留放管理处由专人负责保管，工程部留存资料清单复印件备案。7.0验收7.1工程竣工验收7.1.1入伙前三个月，公司根据项目情况调派现场机电管理维修人员若干进驻施工现场，熟悉现场、参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握小区/大厦机电设备的第一手资料。在此阶段，物业公司主要是熟悉现场情况以及建立与发展商、施工单位良好的沟通渠道。7.1.2在工程项目完工后，发展商要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸，分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，并要求施工单位出具分包工程竣工初验收记录报告。此项工作是物业公司全面了解施工现场情况的最好时机，现场机电管理维修人员应参加并记录，掌握情况，为后期接管验收工作的打好基础。7.1.3内部初验收通过后，发展商将组织、申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）参加，由质检站、现场项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，进行工程竣工验收(基本程序参见附件一)。现场机电管理维修人员应参加并对整改项目落实情况跟踪了解，同时做好记录。7.1.4附件一：工程竣工验收基本程序7.1.4.1现场项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。7.1.4.2验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。7.1.4.3验收组实地查验工程质量。7.1.4.4由发展商主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。7.1.4.5工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/04/19-4-改，确定再次验收的时间。7.1.4.6工程竣工合格后，发展商确定竣工日，提交工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件，向地方建筑业管理部门申请出具验收备案证书。7.2物业接管验收7.2.1发展商在工程项目竣工后，需书面提请物业公司对物业接管验收。公司工程部根据发展商书面通知，开展接管验收准备工作。7.2.2接管验收准备工作7.2.2.1由管理处核实项目是否通过竣工验收、消防验收、电梯验收、供配电设备验收，通知工程部。7.2.2.2组织成立物业接管验收小组。协调组建有专业工程师、管理处等有关人员参加验收工作组；验收工作组人员数量、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。7.2.3召开接管验收工作会7.2.3.1管理处组织、安排有发展商、施工单位、工程部、专业公司等相关方参加的接管验收协调工作会议。7.2.3.2确定接管验收时间、内容、范围、进度、工作流程、各专业沟通渠道及相关注意事项等。7.2.3.3确定物业接管验收方式：房屋本体户内部分接管验收应分户进行，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格；房屋本体共用部分、共用设施及设备的接管验收应逐项、逐台进行，主要是观感查验和使用功能验收，侧重使用功能是否符合设计要求和满足使用要求。7.2.3.4确定接管验收的标准、依据和验收方法：验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。机电设备的验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/05/19-5-7.2.3.5确定物业产权、工程、设备竣工资料的验收移交时间、方式。7.2.3.6工程部根据工作会议的要求以及物业情况制订接管验收工作方案。7.2.3.7管理处将接管验收工作方案报送发展商项目部确认，并由项目部确认并协调安排监理、施工单位等有关人员参加组成联合验收工作组。7.2.4准备接管验收记录表格：《(户内)房屋本体接管验收记录》、《(户内)房屋给排水接管验收记录》《(户内)房屋电气接管验收记录》《房屋本体验收记录表》、《共用设施验收单》《共用设备验收单》《规划、产权、投入使用等资料移交验收清单》、《工程图纸移交清单》、《工程资料移交清单》、《房屋本体移交清单》、《共用设施移交清单》、《共用设备移交清单》、《质量问题处理单》7.2.5接管验收过程7.2.5.1资料验收资料及图纸的交接主要包括建设规划销售资料、政府竣工验收合格资料、工程技术资料、设备设施资料、业主资料等。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，应及时提出要求补齐，补齐之后再正式办理交接手续。7.2.5.1.1建设规划销售资料：(1)项目开发批准报告；(2)规划许可证；(3)建设工程用地许可证；(4)土地使用合同；(5)建筑开工许可证；(6)用地红线图；(7)拆迁安置资料；(8)预售、销售许可证。WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/06/19-6-(9)房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；(10)其他资料（六图二书）：a、按1/1000比例尺的现状图；b、规划总平面图；c、道路规划图；d、竖向规划图；f、市政设施管网综合规划图；g、绿地规划图；h、居住小区的详细规划说明书；i、环境预评价书；j、环境影响报告。7.2.5.1.2政府竣工验收合格资料(1)市建设工程竣工验收合格证；(2)市建筑消防验收合格证；(3)电梯验收合格证；(4)供配电验收合格证；(5)房屋使用说明书；(6)房屋保修书。7.2.5.1.3工程技术资料(1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、给排水、空调、电、燃气、通讯、消防、监控、门禁、对讲、停车场、广播、BA系统、泳池、景观水各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(2)工程及隐蔽管线的全套图纸；(3)地质勘察报告；(4)工程合同及开、竣工报告；WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/07/19-7-(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；(11)砂浆、混凝土块试压报告及其它材料测试、检测记录；(12）管道系统试压、冲洗试验报告；(13)生活供水设施清洗消毒合格报告。7.2.5.1.4设备设施资料(1)、设备开箱记录，包括装箱单、出厂合格证、技术资料、使用说明书、随机备件、附件等；(2)、发电机安装、调试记录；(3)、消防系统安装、调试记录；(4)、监控、门禁、对讲系统安装、调试记录；(5)、中央空调系统安装、调试记录；(6)、广播、BA系统安装、调试记录；(7)、电梯安装、调试记录；(8)、变压器的安装调试纪录。7.2.5.1.5业主资料：(1)、已购房业主的购房合同复印件；(2)、已购房业主的姓名、性别、身份证号码、身份证复印件、房间位置、面积、联系电话、通讯地址等；(3)、已购房业主的付款情况或付款方式。7.2.5.2实体验收7.2.5.2.1工程实体的接管验收，主要包括户内实体及设施设备、共用部分实体、共用设WI/G02-001ZHPM接管验收管理规程D/08/19-8-施及机电设备的验收。验收组应做好相关验收记录表格，对不合格问题户内部分按本体、给排水、电气分别填写接管验收记录，共用设施、设备填写《质量问题