项目开发过程规划设计管控要点

项目开发过程规划设计管控要点目录一、前言二、项目前期决策三、规划设计管控四、建筑设计管控五、项目施工建设阶段的设计管控六、其它——规范规定一、前言1.房产品是一种产品因设计而领先因品质而信赖因管控而超越一、前言前期决策设计阶段施工建设市场销售设计先行，分析决策规划、建筑、景观、室内巡查把控，设计变更信息反馈，设计优化2.规划设计贯穿项目开发全过程一、前言二、项目前期决策二、项目前期决策周边市场（或城市）产品调研项目区域环境研究项目基础资料调研城市规划管理技术规定研究项目规划控制文本研究项目前期调研1.项目前期调研下沙财通项目下沙财通项目钱江新城新项目钱江新城新项目二、项目前期决策同类产品分析比对环境与建筑方案设计经济指标沟通交流专业角度产品定位设计指导项目前期规划设计2.项目前期规划设计的作用二、项目前期决策3.项目定位与研究多种产品类型和数量如何确定？各产品类型都不适合怎么办？经济测算产品研究方案预览困难预测分析归纳解决问题二、项目前期决策4.项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研——熟悉公司产品，专业眼光，专业沟通。经济测算——在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。深入研究——规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳，为后期项目的顺利展开做好铺垫。三、规划设计管控三、项目设计阶段的规划设计管控1.规划设计阶段规划设计管控要点平面布局——空间关系、轴线、景观节点、室外泳池、入口、退红线、合理利用土地交通组织——人车分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、车库入口景观意向——景观最大化、纳景、造景竖向标高——架空层、周界周界设计——道路截面、社区氛围四、建筑设计管控四、建筑设计管控1.建筑设计阶段管控要点——公寓户型（1）户型分布与总平面的关系（充分利用内外景观资源/经济效益最大化）（2）主要活动空间的朝向与组合关系（3）户型标准配置（4）下跃户型注意要点四、建筑设计管控1.建筑设计阶段管控要点——公寓立面——各个系列主要特点公共部位（1）入口雨棚（2）架空层（3）电梯厅及轿厢（4）入口大堂地下车库（1）增加层高和局部扩大车位（2）采光井设置（1）注意户型分布与总平面的关系a.充分利用内外景观资源（资源优越处采用大户型）b.经济效益最大化（底层靠近中心庭院处架空处理，其余尽量设置下跃户型）杭州明月江南项目户型分布图——公寓户型四、建筑设计管控地下一层平面示意下跃庭院剖面示意（2）下跃户型注意要点a.南面的下沉庭院与北面的采光井形成空气对流b.通过二级堆坡优化下沉庭院内部的采光,并有效杜绝视线干扰——公寓户型四、建筑设计管控会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。a.若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；b.若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；c.若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。5.5m北京御园会所雨棚，净宽5.5m，尺度较为尴尬西溪诚园园区入口雨棚——公寓公共空间（入口雨棚）四、建筑设计管控a.层高：≥5mb.功能设置：根据项目特点，考虑业主休息活动设施的设置。c.景观引入：与室外景观自然过渡，同时应考虑室外硬质铺地的无缝对接。d.与风雨连廊的结合：局部放大，作为景观的阶段收头可考虑引入小品、雕塑等处理手法。——公寓公共空间（架空层）四、建筑设计管控a.候梯厅轴线深度需大于或等于1.8mb.尽可能做到单体入户c.电梯轿厢高度增加，提高舒适度电梯厅意向图轴线宽度≥1.8m电梯厅设置方式——公寓公共空间（电梯厅及轿厢）四、建筑设计管控2、建筑设计阶段管控要点——法式合院户型（1）室内生活室外化（2）边角空间最大化利用（3）私密性的保障立面（1）多户成组，沿街连续立面整体考虑（2）内院立面实用为主四、建筑设计管控无锡蠡湖2#项目典型单体及庭院模型合肥翡翠湖典型单体及庭院模型——法式合院（户型）四、建筑设计管控（1）室内生活室外化家庭室客厅餐厅半室外餐厅室外起居室入户玄关主要活动空间室外空间半室外空间。半室外餐厅作为亚厨房，设置吧台、烧烤等内容a.主要活动空间围绕内庭院，行程内外互动b.庭院空间设置具体活动内容c.灰空间局部放大，形成可开合空间——法式合院（户型）（2）边角空间最大化利用边套将边角绿化纳入庭院空间边套户型适当变异，内院变侧院——法式合院（户型）四、建筑设计管控3、建筑设计阶段管控要点——别墅分类（1）按建筑风格分类法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）按户型面积分类a.中型别墅（400㎡≤地上建筑面积＜800㎡）b.大型别墅（地上建筑面积≥800㎡）c.组院别墅（200㎡≤地上建筑面积＜400㎡）四、建筑设计管控类别指标条件欧式别墅中式别墅大型别墅中型别墅组院别墅地上建筑面积≥800㎡400～800㎡200～400㎡500～1500㎡总建筑面积1200～3000㎡550～900㎡300～550㎡800～2000㎡适应庭院面积6～9亩2～5亩1～2亩1.8～5亩容积率0.12～0.180.18～0.250.28～0.400.13～0.30建筑密度15%～20%15%～25%18%～30%15%～30%绿地率30%～70%30%～60%30%～50%30%～70%建筑层数地下一层、地上二层建筑高度10～20米适宜购买力顶尖收入人群顶级收入人群中高端收入人群中高端收入至顶尖收入人群，对于文化氛围诉求较高适宜地域不限适宜地段一般适用于城郊各类别墅经济技术指标和适用条件四、建筑设计管控户型（1）室内到室外，整体户型设计（案例——景观朝向、对景）（2）入户方式（人行、车行）（3）室内生活室外化——灰空间（半室外客餐厅）的设置（4）下沉庭院的位置及尺度四、建筑设计管控——别墅立面（1）建筑风格——法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点3、建筑设计阶段管控要点——别墅四、建筑设计管控四、建筑设计管控——别墅——立面（1）法式把控要点中轴对称古典三段式比例协调竖向开窗节奏与韵律法国卢浮宫巴黎卢浮宫四、建筑设计管控——别墅——立面（2）法式把控要点主要元素：山花檐口柱式栏杆老虎窗门窗套简洁的檐口和山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净利落之感。四、建筑设计管控山花——别墅——立面山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净利落之感。四、建筑设计管控山花——别墅——立面四、建筑设计管控檐口——别墅——立面四、建筑设计管控古典柱式希腊多立克式塔斯干式罗马多立克式爱奥尼式科林斯式混合式——别墅——立面柱式的应用四、建筑设计管控——别墅——立面柱式的应用四、建筑设计管控——别墅——立面四、建筑设计管控栏杆的应用强化了建筑的阴影效果，增加厚重感和价值感——别墅——立面老虎窗小法别墅体量较小，立面力求干净整体，老虎窗不宜打断檐口四、建筑设计管控——别墅——立面门窗套的应用——别墅——立面四、建筑设计管控四、建筑设计管控3、建筑设计阶段管控要点——别墅第四代别墅发展方向a.东南亚度假别墅概念的引入b.朝向庭院的室内外一体化设计c.解放建筑内部立面请多指正，谢谢！