辽阳市地方税务局房地产开发企业土地增值税培训

辽阳市地方税务局房地产开发企业土地增值税培训张鸿程一、土地增值税的征税范围（一）定义条例规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人3所谓“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。所谓“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；“附着物”，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。（二）判断是否征收土地增值税的三个标准1、转让的土地使用权是否国家所有2、土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让3、转让房地产是否取得收入（三）征税范围的一般规定1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。（四）若干具体情况的判定（第一种）以出售方式转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物的1、生地变熟地2、房地产开发3、存量地产买卖（第二种）房地产的出租（第三种）房地产的抵押（第四种）房地产的交换（第五种）房地产的重新评估（第六种）以房地产进行投资、联营（第七种）合作建房（第八种）企业兼并转让房地产（第九种）房地产的代建房行为（第十种）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物注意：根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函〔2007〕645号土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴土地增值税。二、房地产开发项目土地增值税预征与清算（一）什么是预征：实施细则十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。这里的有两点需要注意：一个是转让房地产取得的收入也包括预收房款（辽地税发【2006】86号）；另一个是对符合条件的保障性住房（经济适用房、棚户区，必须有政府批件）暂不预征土地增值税。（但要清算）房地产开发项目未清算前一律按转让房地产取得的收入预征土地增值税。各时期有不同的预征率。辽阳不同时期的预征率2006年3月2日至2010年10月29日住宅预征率为1％；商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为2%；划分不清的预征率为1.5％；2010年10月30日至2011年2月28日为住宅1.5%，非住宅3%2011年3月1日开始执行普通标准住宅2.5%，除普通标准住宅以外3.5%辽阳市普通住宅标准普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米（含144平方米）以下，实际成交价格低于同级别土地上住房交易平均价格1.2倍以下。不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。（辽市地税发[2006]60号）（二）什么叫清算：根据《辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》（辽地税发【2007】102号）清算分为自行清算和要求清算。自行清算（1）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；（3）直接转让土地使用权的项目。要求清算：（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。（三）核定征收：审查清算项目过程中发现纳税人有下列情况之一的，可以按照确定的销售收入，核定征收土地增值税。⑴依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；⑵擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；⑶符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；⑷对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的；⑸房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的；⑹申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；⑺未按规定的时间提交清算补正材料的。辽阳市核定征收率的变化：2007年9月3日至2009年8月10日：（1）商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物征收率为2%；（2）普通标准住宅征收率为1％；（3）划分不清的征收率为1.5％。2009年8月11日至2010年10月29日：普通标准住宅的核定征收率不低于1.2%﹙含1.2%﹚.除普通标准住宅以外的按每平方米平均单位房价确定核定征收率。其中，房价每平方米2000元以下的，核定征收率不低于1.2%﹙含1.2%﹚；房价每平方米2000元（含2000元）—4000元的，核定征收率不低于1.8%﹙含1.8%﹚；房价每平方米4000元（含4000元）—5000元的，核定征收率不低于2.4%﹙含2.4%﹚；房价每平方米5000元（含5000元）—6000元的，核定征收率不低于3.6%﹙含3.6%﹚；房价每平方米6000元（含6000元）—8000元的，核定征收率不低于4.8%﹙含4.8%﹚；房价每平方米8000元（含8000元）以上，核定征收率不低于6％﹙含6％﹚.2010年10月30日至2011年2月28日：原则上不低于5%；2011年3月1日以后：不得低于5%。开发项目预征清算核定征收房地产企业土地增值税缴纳流程（四）涉及到房地产开发企业的土地增值税预征与清算管理办法1、预征：以票控税，自开票纳税人必须全额预交土地增值税后，到市局开具《土地增值税预缴证明》后，发票部门才能卖发票，代开票纳税人由分局审核，纳税人在缴纳销售不动产营业税的同时必须代扣代缴土地增值税。（辽市地税[2010]121号，2010年10月30日执行）2、清算：需要清算的房地产项目，需主管税务机关初审，将初审意见填报《辽阳市房地产开发企业土地增值税清算认定表》上报市局。根据市局对该项目清算的认定对企业下发《土地增值税清算通知书》或《土地增值税核定通知书》。3、清算退税符合清算条件的项目，经清算后需要退税的，主管税务机关必须将清算资料上报市局，由市局移送市稽查局进行复审，市局按照稽查局复审情况，下达《辽阳市房地产开发企业土地增值税清算退税复审结果通知书》第2、3条从2011年3月1日起执行（辽市地税发【2011】22号）。三、国家出台的土地增值税政策、文件（一）《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号文）（二）《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）（三）《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）（四）《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）（五）《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）（六）《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）优惠政策：1、即纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。2、对从事房地产开发的纳税人可按土地增值税暂行条例第六条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。条例第六条所列的计算增值额的扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。需要注意的地方：1、扣除项目中，房地产开发成本中“转让房地产有关的税金”是指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税、教育费附加，地方教育费也可视同税金扣除。2、需要注意的是，房地产开发企业缴纳的印花税按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定已列入管理费用，因而印花税不再单独扣除。3、房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。四、土地增值税计算方法土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数（一）把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。（二）掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：级数增值额与扣除项目金额比例税率速算扣除系数/%1不超过50%部分30%02超过50%至100%的部分40%5%3超过100%至200%的部分50%15%4超过200%的部分60%35%（三）确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。（四）确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括销售费用、管理费用、财务费用。凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，财务费用中的利息，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用可按上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除；不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除。（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按（1）（2）之和加计20％计算扣除。（五）计算方法首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。房地产开发企业土地增值税应纳税额的计算步骤计算步骤具体内容1、确定房地产转让收入包括货币、实物和其他收入2、确定扣除项目金额（1）支付的地价款支付的地价款和有关费用（2）房地产开发成本房地产开发项目实际发生的成本（3）房地产开发费用①提供贷款证明的，准确分摊利息支出的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内②不能提供贷款证明或不能分摊利息支出的（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内（4）与转让房