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蟠龙新区189亩项目可行性研究报告（住宅）摘要蟠龙新区，属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对蟠龙新区189亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠龙新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积212000平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润为7578万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。[关键字]蟠龙新区项目投资开发经营目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章项目开发经营环境分析一、2005年国内经济及房地产市场回眸二、南宁市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章项目周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、蟠龙新区区域分析三、项目周边主要物业分析四、蟠龙新区消费者调查分析第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式二、项目开发经营优势点三、项目开发经营机会点第五章项目定位一、目标市场定位二、产品定位第六章项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资计划第八章项目开发经营状况分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目开发经营主要风险及对策分析第十章结论与建议第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、南宁市规划局规划方案；2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；3、南宁市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块基本较为平整，经文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号，容积率不大于2.0，建筑密度不大于，绿化率不小于。建筑限高多层不超过（约米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过层（约米左右）；本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合式：多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：①总用地面积：106000平方米，约合159亩。②容积率：2.0③总建筑面积：212000M2公建面积：5000M2④建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积÷建筑用地总面积）。⑤绿化率：35%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观效果。2、小高层公寓小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。3、配套商业面积（包括车库）建筑面积约15000平方米4、公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。5、物业管理实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；第二章项目开发经营环境分析一、2005前三季度南宁市经济状况简析经济运行情况[GDP]2005年1-3季度，南宁市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9月，全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一般预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。一般预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。其中基本建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；基本建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿元，增长60.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。[国内贸易]社会消费品零售额稳步增长。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。小结：持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。二、南宁市房地产市场分析1、南宁市成交情况分析1-1、整体市场供求情况a）季度供应情况2005年3季度商品房类别供求状况表时间单位:万㎡住宅商业办公合计2005年7月份批准预售面积9.61.5011.1合同备案面积34.61.80.536.8供求比1:3.61:1.2/1:3.32005年8月份批准预售面积28.432.133.5合同备案面积32.51.70.134供求比1:1.11:0.6/1:1.02005年9月份批准预售面积62.3150.277.5合同备案面积37.81.20.939.8供求比1:0.61:0.11：4.51:0.5合计批准预售面积100.319.52.3122.1合同备案面积104.94.71.5110.6供求比1：1.01：0.21：0.71：0.92005年3季度全市商品房供求状况图0204060801007月份8月份9月份批准预售合同备案万㎡◎2005年3季度商品房供应量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体呈现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。◎商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。办公房的供求形势依然没有得到改变。b）同期比较情况2005年3季度供求关系环比、同比对比表时间批准预售面积（万㎡）合同登记备案面积（万㎡）供求比2005年3季度122.1110.61：0.92005年2季度56.162.31：1.12004年3季度72.9573.41：1.1◎2005年3季度供应量122.1万㎡。环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6㎡，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业类产品影响。1-2、各区域市场供求情况a）各区域商品房供求状况分析2005年3季度各区域商品房供求关系状况表各板块批准预售面积比重登记备案面积比重供求比青秀区16.613.60%14.112.75%1:0.8琅东板块36.429.81%35.331.92%1:1.0仙葫板块8.67.04%15.313.83%1:1.8江南区6.25.08%13.412.11%1:2.2西乡塘区30.124.65%16.514.92%1:0.5兴宁区18.214.91%4.33.89%1:0.2良庆区64.91%11.710.58%1:2.0南宁市122.1100.00%110.6100.00%1:0.92005年3季度各区域商品房批准预售状况图青秀区14%琅东板块29%仙葫板块7%江南区5%西乡塘区25%兴宁区15%良庆区5%◎2005年3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求的状况。琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好状况。◎琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，虽然供求仍是全市的首位，但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b）各区域住宅供求状况分析2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万㎡）比重合同登记备案面积（万㎡）比重供求比青秀区13.313.26%1312.44%1:1.0琅东板块31.431.31%34.132.63%1:1.1仙葫板块7.97.88%14.814.16%1:1.9江南区5.15.08%12.211.68%1:2.4西乡塘区22.422.33%15.715.02%1:0.72005年3季度各区域商品房登记备案状况图青秀区13%琅东板块31%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区4%良庆区11%兴宁区14.714.66%3.53.35%1:0.2良庆区5.55.48%11.210.72%1:2.0南宁市100.3100.00%104.5100.00%1:1.02005年3季度各区域住宅物业批准预售状况图青秀区13%琅东板块32%仙葫板块8%江南区5%西乡塘区22%兴宁区15%良庆区5%◎2005年3季度，南宁市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西乡塘区和兴宁区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。◎琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市31.31%，2005年3季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%琅东板块33%仙葫板块14%江南区12%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区11%去化量占全市32.63%。西乡塘区供应量占全市22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南区和良庆区供应量较少，而兴宁区去化量最低。c）各区域商业供求状况分析2005年3季度各区域商业物业批准预售状况图青秀区14%琅东板块17%仙葫板块4%西乡塘区38%兴宁区18%良庆区3%江南区6%2005年3季度各区域商业批准预售及合同登记备案情况一览各板块批准预售面积（万㎡）比重合同登记备案面积（万㎡）比重供求比青秀区2.713.85%0.816.67%1:0.3琅东板块3.316.92%0.714.57%1:0.2仙葫板块0.73.59%0.36.25%1:0.4