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万科广场(商业)工作总结成本专业成本管理部黄楠2014年11月17日目录页CONTENTSPAGE04万科广场故事会01项目概况02设计标准03持有商业成本管理思考过渡页TRANSITIONPAGE04万科广场故事会01项目概况02设计标准03持有商业成本管理思考01项目概况4第一章项目概况1.1规划指标商业：103784m2写字楼：47984m2商务公寓：109819m2计容面积：261587m2地下室面积：109703m2容积率：6.0建筑密度：60%用地面积：42895m2总建筑面积：371290m25第一章项目概况1.2重大节点规划/方案启动：2010.03扩初施工图启动：2010.10招商启动：2010.8（超市、影院、冰场、宴会厅）基坑开挖：2010年10月8日一套图纸：2011年12月31日正负零：大面2012.10裙楼封顶：大面2012.12验收：2013年11月开业：2013年12月21日确定超市、冰场、宴会厅、影院落位再无更改；确定冰场、宴会厅、影院结构体系北立面幕墙变更结构砸改，延误工期至少3个月消防报建图纸颠覆，增加疏散楼梯设计超前、稳定，招商超前、高效奠定了成功的基础方案报建和重大方案变更影响甚大6第一章项目概况1.3成本概况公共装修874元/m2幕墙(含泛光照明)526元/m2防火门/卷帘67元/m2租赁区装修86元/m2商业开办费50元/m2地下室1750元/m2园林环境100元/m2设计费270元/m2监理费40元/m2造价咨询费35元/m2临设/报建60元/m2物业完善费148元/m2中央空调390元/m2智能化190元/m2电梯180元/m2机电施工228元/m2电缆管材150元/m2燃气工程15元/m2消防工程190元/m2勘察34元/m2土方及支护218元/m2抗拔锚杆345元/m2土建工程1867元/m2(钢结构178元/m2商业改造无效60元/m2)万科广场计容建造单方8246元/m2(建筑单方5405元/m2)管网施工160元/m2高低压柜220元/m2变压器23元/m2发电机/水泵30元/m2机电安装1776元/m2基础工程597元/m2装饰工程1467元/m2开发管理费553元/m2过渡页TRANSITIONPAGE04万科广场故事会01项目概况02设计标准03持有商业成本管理思考02设计标准8第二章设计标准2.1建筑结构设计标准分项内容单位深圳九州万科广场南宁万象城北京金隅万科广场东莞长安万科广场层高首层m66.756.055.9标准层5.565.35.5局部层66.55地下一层6.26.755.65.25地下二层3.93.93.83.8地下三层3.944.23.8车位车位配比个/万平米1149384159停车效率m2/个46.4441.5646.9533.98柱网尺寸m8.4×8.411×98.4×8.48.4×8.4地上钢筋含量kg/m270778650地上砼含量m3/m20.450.40.40.3地上钢结构含量kg/m211.32020.627.16商业车位配比区间75-110首层净高3.8-4.2标准层3.3-3.7影响因素：结构、设备管线、装修吊顶影厅一般要求10-12.5IMAX影厅15-18柱网大：商业展示空间小：梁高、净高、停车效率钢筋含量区间60-859第二章设计标准2.2外立面设计标准影响外立面成本的两个重要因素建筑造型——外立面系数、施工成本建筑表皮——幕墙形式/材质，外立面单方①建筑形体为方盒子，外立面系数0.29②南立面为住宅内街，外立面单方低九州万科广场的先天优势10第二章设计标准2.2外立面设计标准建筑表皮外立面占比外立面单方单方数据玻璃幕墙32%1800外立面综合单价1431元/m2外立面可售单方477元/m2石材幕墙-皇室珍珠36%1100石材幕墙-蓝翡翠4%4350穿孔铝板24%970铝合金百叶/格栅2%1265普通外门及外窗2%1350外立面综合单价外立面可售单方南宁万象城933334北京金隅万科广场1017481东莞长安万科广场121761911第二章设计标准2.2外立面设计标准玻璃采光顶：①8Low-E+12A+(6+1.52pvb+6)钢化夹胶中空Low-E彩釉玻璃天窗系统②玻璃天窗综合单价2681元/m23.0mm厚单层铝板综合单价635元/m2③遮阳卷帘814元/m2以上各项合计玻璃采光顶综合单价3794元/m2，1500m212第二章设计标准2.2外立面设计标准外立面泛光照明：①光源类型：金卤灯投光灯、LED点光源、LED线条洗墙灯②光源密度(照度、成像清晰度)③与幕墙节点的安装配合可售单方49元/m2，泛光照明面积单方400元/m2①点光源密度加密20%②反复拆装以满足效果和幕墙节点增加25万泛光照明变更13第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准原方案效果图14第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准实际完成图15第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准装修工程分项可售单方中庭/走道装修(对外)622后勤区/楼梯间(对内)107门窗工程44室内灯具14标识系统60服务台/家私8遮阳卷帘/吊钩19商业入口：玻璃地弹门租户玻璃橱窗：非交付标准灯具未选择好，造成很大损失部分项成本偏低未必是好事16第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准分部内容面积占比装修单方单方数据中庭及公共走道50.64%1700装修综合单方2137元/m2电梯厅及休息区4.27%4066卫生间4.27%4285VIP室0.15%5000扶梯客梯装修188万后勤区24.82%435装修综合单方439元/m2楼梯间(含栏杆管井百叶)15.85%445影响公共部位装修成本的三个重要因素中庭、走道空间尺度，面积占比施工工艺、做法装修材料档次17第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准分部内容装修材料/工艺公区常规地面：人造石，主材单价310天棚：双层石膏板乳胶漆，综合单价290墙面：磨砂超白玻璃，综合单价450人造石，主材单价380玻璃拦河，木纹铝板扶手：1850元/m公区非常规天棚：软膜天花，综合单价1820石膏线条飘带，综合单价880墙面：玻璃马赛克，综合单价1050夹胶图案玻璃，综合单价13004mm波纹铝板，综合单价30002mm木纹铝板，综合单价1050后勤区地面：瓷砖墙面：涂料(不到顶)楼梯间(含栏杆管井百叶)地面：瓷砖墙面/天棚：涂料①合同变动率51.2%②装修漏项：商管办公室、VIP接待室、防火门饰面、户外橱窗③施工工艺与效果把握不准④公装与租户铺位交接面公共部位装修变更18第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准租户商铺内的柱子，本不用装修，但施工单位按设计图提前采购了材料，造成浪费公共区租户店内界限及收口的不锈钢条漏项公共区租户店内对外橱窗内部装修无人问津19第二章设计标准2.3公共部位装修设计标准东西两侧入口主题装饰墙由于遮挡商铺店面取消。拦河侧面肌理漆难以施工，改为普通涂料20第二章设计标准创意空间——浮蛋咖啡吧2.3公共部位装修设计标准钢结构135万GRG119万栏杆、地板装修56万把我们折腾半死，成就了设计院一篇论文21第二章设计标准2.4机电安装设计标准水电工程408消防工程190空调系统390智能化系统190电梯工程180燃气工程15室外管网及设备403按系统按合同22第二章设计标准2.4机电安装设计标准——变配电工程2#住宅发电机房（兼办公楼）2#住宅变配电所办公变配电所1#商业变配电所商业高压进线房5#商业变配电所（空调专用）2#商业变配电所1#商业发电机房1#住宅业发电机房3#商业变配电所2#商业发电机房1#住宅变配电所4#商业变配电所地下一层1栋2栋3栋4栋系统明细办公购物中心临街商铺（裙楼南侧）4栋停车场停车场商场超市影院高压进线设置两根高压进线，一套高压配电系统变配电所办公变配电所1~5#商业变配电所发电机2#住宅发电机1#商业发电机对应于1#、4#商业变配电所2#商业发电机对应于2#、3#商业变配电所商管公司供电局万科物业万科物业用电量指标：110~150VA/m223第二章设计标准2.4机电安装设计标准——变配电工程深圳万象城益田假日KKMALL海岸城欧洲城万科中心高压开关通用ABB三菱施耐德施耐德施耐德低压开关穆勒西门子三菱施耐德施耐德施耐德三箱施耐德施耐德三菱施耐德施耐德施耐德产品类别元器件品牌品牌档次高压开关西门子-3AH、施耐德-EV12元器件为合资品牌，柜体为国产成套继电保护西门子、施耐德低压框架开关西门子-3WL、施耐德-MT低压塑壳开关西门子-3VL、施耐德-NS低压微型断路器西门子-5SJ6、施耐德-C65避雷器西门子电容补偿柜意大利DUCATI，以色列ELSPEC元器件为进口品牌，柜体为国产成套漏电火灾报警系统上海零线-EF—ACS系列国产品牌能源管理系统施耐德原厂进口万科广场变配电主要设备品牌成本比例良信1西门子1.5施耐德1.5ABB1.824第二章设计标准2.4机电安装设计标准——空调系统裙楼屋面冷却塔裙楼屋面办公室外机避难层室外机塔楼顶室外机产品类别元器件品牌品牌档次冷水机组特灵、开利、麦克维尔、约克合资(国内生产)冷却塔新菱、良机、览讯、康明国产冷冻泵、冷却泵格兰富GRUNDFOS系列、ITTB&G系列进口/合资空气处理机风机盘管特灵、开利、麦克维尔、约克合资(国内生产)营业区通风风机科禄格/woods/格林翰克/英飞；进口/合资消防风机非营业区通风风机上虞/亿利达/双城国产空调设计室内温度：24℃空调总负荷：200w/m2空调末端设备增加50~70元/m225第二章设计标准2.4机电安装设计标准——电梯工程电梯品牌为日立有无价格优势？扶梯配比原则：顾客任意点步行至最近扶梯的距离25~50米万科广场电梯工程数量单价垂直客梯(无机房)6689000货梯10260000扶梯44267000首层面积首层扶梯数量深圳九州万科广场2553110南宁万象城2600013北京金隅万科广场110004东莞长安万科广场13000826第二章设计标准2.4机电安装设计标准——智能化工程系统明细品牌对比单方对比（元/平米）总额（万元）南宁万象城万科广场南宁万象城万科广场差值万科广场安全防范停车管理系统捷顺捷顺（战略）2.016.774.76150.0车位引导系统--捷顺--电子巡更系统国产优质品牌国产优质品牌0.150.230.085.0门禁系统进口品牌进口品牌1.132.030.9145.0闭路监控系统进口品牌金三立（战略）6.487.681.20170.0通信信息综合布线系统进口品牌国产优质品牌13.2714.91.64330.0计算机网络进口或国产一线国产优质品牌4.544.970.42110.0公共广播系统进口品牌进口品牌5.285.870.59130.0有线电视系统----------信息发布系统国产品牌国产优质品牌2.240.99-1.2522.0客流统计系统--进口品牌0.050.230.185.0无线对讲系统进口品牌进口品牌1.710.99-0.7222.0移动通讯覆盖----------设备管理BA系统进口品牌进口品牌6.3511.294.94250.0空调节能系统无归BA系统------照明控制系统进口品牌归BA系统7.22---7.22--能源管理系统国产品牌施耐德4.364.970.61110弱电设备配电系统进口品牌进口品牌0.412.482.0755.0不可预见费04.524.52100.0措施费1.563.942.3987.3总计56.3569.3813.051591.3总价差异1591.3*18.8%（13.05/69.38）=299万智能化工程深化过程易导致变更增减：①闭路监控②综合布线③BA系统27第二章设计标准2.4机电安装设计标准——智能化工程KKMALL益田假日深圳万象城上海IFC品牌捷顺速宾（瑞典）速宾（瑞典）斯凯通达（SKIDATA，奥地利）形式IC卡纸片纸片纸片收费点楼层咨询台收费(平层停车)地下室中央人工收费岗亭出口人工收费岗亭地下室中