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第1页共58页黔西南州金恒利房地产开发有限公司【贞丰项目市场分析报告】提案者：友联伟业·金恒利地产项目组提案机构：贵州友联伟业投资顾问有限公司提案时间：2008年4月5日编号：YLWYJHL-08-04-01第2页共58页目录第一部分分析背景………………………………………………………3第二部分经济运行情况及房地产市场表现……………………………4第三部分未来需求的归类分析…………………………………………29第四部分商业现状研究及其他…………………………………………39第五部分项目分析………………………………………………………44第六部分结论及建议……………………………………………………56第3页共58页金恒利房开贞丰项目市场分析报告第一部分分析背景一、分析目的全面分析和把握最新的市场动态，分析市场走势，比较全面的分析客户群的需求量及需求特征，判断项目的投资价值和开发机会点，为项目开发定位及营销推广提供比较准确的市场依据。二、调研时间2008年3月27日—4月2日三、调研实施方法1、相关主管部门数据搜集（房产局、建设局、统计局、教育局、民政局）第4页共58页2、各项目实地采盘（盛丰铭园、贞宸花园、康筑城市花园）3、客户群体问卷调查（住宅部分主要针对机关单位、商业部分针对主要商业街道经营户）第二部分经济运行情况及房地产市场表现一、贞丰县国民经济运行相关重要指标分析（一）、经济运行情况1、GDP增长高速增长，前景乐观2002年-2007年中国年均GDP增长为10.6%，而贞丰2004年-2007年GDP年最低增长率为24%，经济增长速度远高于全国平均水平，贞丰经济进入高速发展阶段，但人均GDP为4604元，低于黔西南州人均5260元平均水平。2004年2005年2006年2007年2008年预计GDP值8.5亿11亿13.7亿17亿21亿以上增长比例37%30.29%24.6%24%23.5以上2、财政总收人基数小，增长迅速财政收入的增加意味着财政的资源配置、收入分配、经济稳定和经济发展四大职能能更好的发挥作用。第5页共58页2004年2005年2006年2007年2008年预计财政总收人8388万元1.18亿1.872.5亿3亿增长比例64%41.07%58%34%20%3、固定资产投资完成及房地产投资开发完成增长幅度较大，对拉动国民经济的增长以及促进房地产市场的繁荣具有十分重要的作用，但也从一方面加剧了房地产市场的竞争程度。4、城镇居民人均可支配收入持续增长，购买力增加2004年2005年2006年2007年2008年预计城镇居民人均可支配收入4100元5600元6160元7690元9800元增长比例25%36.6%10%24.84%27.4%数据来源：2004-2006贵州年鉴，贞丰县政府工作报告，其中2006年数据缺失，根据2007年数据反推。（二）、人口现状1、人口增长推动城市化进程2004年2005年2006年2007年2008年预计固定资产投资5亿8亿13.87亿14.5亿18亿以上增长比例25%60%73.4%4.6%29%第6页共58页2002年2004年2005年2006年2007年总人口340091人34.42万34.76万35.77万36.92万总户数76460户88389户2007年，全县总人口369215人，共88389户，户均人口4.2人；2007年珉谷镇及其县城周边(含外来人口)为5.2万人。人口增长：2007年出生5217人，死亡2445人，迁入2115人（本省迁入及外省迁入），迁出1707人，年人口净增长为3180人。2、结婚数量2006年全县结婚对数为2100对，2007年结婚对数为2500对。分析：贞丰县县域人口增长从2002年的34.1万人到2007年的36.92万人，五年间净人口增长数为2.81万人，总户数增长却为11929户，新增家庭户均人口2.56人，家庭人口数在降低，本省及外省迁入人口2007年达2115人，而新结婚对数为2500对。可以肯定，除了一部分人口的自然增长，相当大一部分是由于本省及外省人口迁入所形成的。贞丰城市化进程在加快，外来人口的增加，家庭分户的需求，无疑对房地产市场持续发展具有重要的作用。（数据来源：贞丰县统计局）第7页共58页二、贞丰县城城市规划及发展城市规划与房地产业的发展相辅相成、不可分割，每次房地产的迅速发展都与城市规划息息相关，而所有城市规划的实施有赖于房地产的投入和参与。城市规划是房地产市场发展的一个方向标，在一定程度上指引着房地产业发展方向，能促使房地产进行健康、有序的开发。而房地产则是城市规划最忠实的实践者和实现者，没有房地产业，一切城市规划都无异于镜中花、水中月。（一）、县城发展规模1、人口规模近期2010年，县城城区人口7.0万人。远期2020年，县城城区人口12.0万人。2、用地规模近期2010年，规划城镇建设用地510.21公顷，人均72.87平方米。远期2020年，规划城镇建设用地938.18公顷，人均78.18平方米。3、发展方向依托旧城，规划确定县城主要向西面发展。（二）、空间形态第8页共58页1、结构形态形成“一城两片三中心”的带状结构形态，“一城”指贞丰县城，“两片”指县城的东、西两片区，“三中心”指中部县城中心、西部县城次中心和东部县城传统商贸中心。2、功能分区东片区：生活居住办公区。重点优化用地布局，强化政治、文化、商贸、旅游服务、金融、信息等职能，县城中心布局在现110kV变电站(规划迁建)一带，城西居住区中部布局县城次中心，金丰大道与内环路交叉口一带为县城传统商贸中心。西片区：工业仓储区。主要布局工业及仓储设施，该组团内不布局居住用地，各用地单位在建设时可考虑配建单身宿舍。东西两片区间通过自然山体及防护绿地进行隔离。（三）、近期建设规划1、以新区开发为主，旧城改造为辅，完善城市基础设施和社会设施建设，增强城市发展后劲，改善人居环境，积极推动经济适用房和城市绿地建设。2、近期规模及发展区域规划近期2010年城区人口为7.0万人，城镇建设用地510.21公顷，人均72.87平方米。第9页共58页近期重点发展旧城以西沿塔山大道、金丰大道西延伸段、南环路两侧区域。3、建设重点A、基础设施建设贞（丰）安（龙）二级公路，并依托金丰大道及南环路的建设，逐步完善城西区域道路网络、广场建设；完成垃圾处理场、污水处理厂等建设。B、公共服务设施结合县城向西拓展，启动中心区建设，完善文化娱乐、体育、医疗卫生等公共设施，建成城区旅游服务中心，初步构建城区商业金融服务中心骨架。C、公园绿地营造良好的城区绿化环境，新建、扩建城区公园3处。D、住宅建设结合近期发展方向，完善住宅建设及配套设施建设，优先建设面向中低收入群体的中低价商品房、经济适用住房及廉租房。经济适用住房小区布局在十一号路南端东面，用地28.04公顷。（四）、规划发展总结第10页共58页从贞丰县城市规划中不难看出：贞丰县未来的发展为房地产市场带来了各方面的利好：城市的扩容、城市人口增加，必将为市场带来新的需求。新城区将是房地产开发的重点区域。三、房地产市场表现（一）、房地产总体表现贞丰县房地产从2003年金都小区开发起步，经历4年的开发过程，目前房地产开发企业数量为5家，分别为安居中心、宸宇房开、盛丰房开、康筑房开以及金恒利房开，房开企业数量较少；2008年前，开发项目仅为金都小区、康筑城市花园、贞宸花园、盛丰铭园项目。2008年以前，是房地产发展相对平稳的几年，也是房地产发展的起步阶段，市场供需基本处于相对平衡状态，而从2008年开始的未来几年时间内，已知的市场供应量将急剧放大，如盛丰会所高层项目270套，宸宇房开的黄金城住宅供应为1086套，丰宸家园项目约300套，再加上各项目剩余销售量及本项目住宅供应，市场供应总量将超过3000套，面对2007年全县实际销售365套，同比增长44%的市场消化情况，未来将面对重重的市场压力。（二）、竞争态势分析1、2008年，对于贞丰的房地产市场应该是一个转折点。以黄金城、盛丰会所等高层项目的启动为代表，同时第11页共58页贞宸花园小高层住宅在2008年8月即将推出。物业类型在变化，市场供应将从单纯的多层住宅转向由小高层、高层与多层并存的市场格局，多层物业并不是市场唯一的竞争重心。2、商品房预售管理严格，市场有效供应与市场需求矛盾逐渐突出，随着市场的放量发展，如何扩大有效需求，缓解今后供应量增加的矛盾将是各个项目发展商重点考虑的问题。3、物业同质竞争加剧，市场将不再是有房不愁卖的场面，谁能为市场提供更高性价比的产品，谁就能在市场上脱颖而出。（三）、主要楼盘供给现状1、盛丰铭园一期48套已售完，二期推盘量为130套。户型供应比例（含一期）：主力户型：100-110㎡三室两厅两卫，比例为50%。117㎡三室两厅两卫，比例为6%。123—129㎡三室两厅两卫，比例为38%。135㎡四室两厅两卫，比例为6%。销售价格：第12页共58页二期销售定价1810元/㎡，4月20日开盘，通过开盘活动促销打折、赠送等方式，实际售价预计为1750元/㎡。价格分析：盛丰铭园项目定价方面主要考虑市场供求关系，盛丰公司认为：2008年贞丰房地产供应中，康筑二期仅剩顶层复式大户型，贞宸花园剩余量不大，而其他项目要么为高层，达不到预售要求，要么无房可售，而唯有盛丰公司目前有充足的房源。2、盛丰会所盛丰会所由盛丰房产开发，由两栋26层高层组成，均为一梯六户，可售房源为270套。盛丰会所2008年3月底已经启动，预计上市时间为2009年上半年，销售价格未定，预计销售均价2000元。3、贞宸花园贞宸花园由宸宇地产开发，共12栋，1、2、3、7栋已经销售完毕，目前销售的为2007年12月推出的4栋、8栋、9栋，总套数为132套，目前销售比例在70%左右，销售起价为1600元/㎡，最高价为1660元/㎡。2008年8月预计推出5栋（小高层）44套、6栋（多层）28套，共计82套。2009年上半年预计推出第10栋（小高层）44套、11栋（小高层）44套、12栋（多层）28套，预计上市量116套。第13页共58页4、黄金城黄金城由宸宇地产开发，包含酒店、小区住宅、商业、博物馆以及商住楼。技术指标：建筑用地面积：46994.84㎡；总建筑面积：192218.02㎡；建筑密度：27%；容积率：4.09；项目住宅部分由2+5多层及12栋高层组成，供应总计1086套。政府相关部门已要求黄金城2008年3月底前动工。第14页共58页5、康筑城市花园第15页共58页康筑城市花园由康筑房开开发，一、二期已开发完毕，目前已经处于尾盘销售阶段，仅剩余160㎡以上顶层复式户型10套。总结：考虑到贞丰对商品房预售的严格管理，按照通常的开发进度，黄金城、盛丰会所项目在2008年无法取得商品房预售许可证，最早在2009年推向市场。但两公司在贞丰均有项目开发，提前接受客户登记，积累客户资源的工作会在2008年启动；2008年市场可供销售的房源中，仅包含各项目存量住房以及新预售的商品房两部分，其中，盛丰铭园为130套，康筑城市花园10套，贞宸花园4、8、9栋剩余量约40套，8月推出的5、6栋总量为82套，可供销售的房源总量仅为262套。2008年，市场供应总量低于2007年销售并登记的365套，市场需求与市场供应存在一定的差距。近期虽然总量巨大，但2008年仍是供小于求的市场态势，若本项目在2008年推向市场，即使达不到预售条件，前期的客户积累工作仍非常重要。（四）、已实现需求的归类分析数据采集：房产局樊局长访谈贞宸花园、康筑城市花园、盛丰铭园项目采盘。政府相关部门没有专门的数据统计，但由于贞丰县在售项目数量少，且通过房产局产权登记情况与各楼盘采盘访谈，分析结果误差率应能控制在极小的范围内。1、客户的职业构成及区域分布第16页共58页目前已入住楼盘（金都小区）以及在售楼盘贞宸花园、盛丰铭园、康筑城市花园客户职业构成与区域分布情况如下：已实现需求的客户区域可分为两大区域：县城、乡镇。从调研分析结果看，区域比例约为1