保利地产成本管理分析报告

保利地产成本管理分析报告组员：高艳、张莉莉、杨婷婷、潘晨目录公司简介及运营现状分析1内外部环境及SWOT分析2战略定位3价值链及成本动因分析4战略成本管理策略51、公司简介及运营现状分析保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发的商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁等。1、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析2011年房地产综合财务比较1、公司简介及运营现状分析同行业对比分析保利地产财务评估万科地产财务评估1、公司简介及运营现状分析财务分析1、公司简介及运营现状分析保利地产偿债能力1、公司简介及运营现状分析流动比率从流动比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。1、公司简介及运营现状分析速动比率速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。有表可知，保利地产的变现能力比较差，会给短期偿债带来压力1、公司简介及运营现状分析资产负债表由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。1、公司简介及运营现状分析营运能力2011年2010年2009年2008年应收账款周转率57.1968.168.3581.51应收账款周转天数(天)6.295.295.274.42存货周转率0.230.280.290.27存货周转天数(天)1596.691294.51243.091337.79固定资产周转率74.5135.66116.4294.11总资产周转率0.290.30.320.33净资产周转率1.451.311.171.19保利地产运营能力1、公司简介及运营现状分析应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。周转率高说明收账迅速，账龄较短；资产流动性强，短期偿债能力强；可以减少收账费用和坏账损失。从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，收账比较慢,收账费用比较高,企业应加强应收账款的管理。1、公司简介及运营现状分析存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。1、公司简介及运营现状分析固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。1、公司简介及运营现状分析总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。1、公司简介及运营现状分析保利地产成长能力1、公司简介及运营现状分析主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，可能由于政府的调控政策,保利地产应该采取更加积极的措施。净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。净利润增长率也是企业成长能力的指标。并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续发展能力正在减弱。1、公司简介及运营现状分析保利地产盈利能力由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。1、公司简介及运营现状分析1、公司简介及运营现状分析由以上数据分析可以看出：保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，毛利率回升了2.95个百分点,净利润超过了万科。12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。公司净负债率长期处于高位水平，11年有所下降。但短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也会拉低公司业绩。保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严峻，导致主营业务成本的居高。面对国家对地产行业的调控，想要有更为优秀的表现，需要在营销和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。2、内外部环境及SWOT分析（行业分析）2、内外部环境及SWOT分析2.1外部环境分析房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。采用PEST分析法对外部环境进行分析。2、内外部环境及SWOT分析2.1.1政治法律环境（PoliticalFactors）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。具体如下：–税收政策•政府调控采取了平稳的步骤•前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场•部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。–限制房地产开发的的贷款管理•对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；•对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；2、内外部环境及SWOT分析•对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。–切实调整住房供应结构•重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。•加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。2、内外部环境及SWOT分析2、内外部环境及SWOT分析2.1.2经济环境（EconomicFactors）国家的经济环境变化如下：–国民生产总值持续高速增长•这是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。–提高存款准备金•在去年一年中，中央银行存款储备进持续提高，这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源，造成”银根”紧缩。不过，这些主要是针对股市的，所以对于房地产业来说，只是一种牵连。同时，由于现在的房地产行业的筹资方式多样化，致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去。2、内外部环境及SWOT分析–存款加息•去年银行的多次银行加息，虽然是主要针对股市的疯涨，但依旧对房地产行业产生了影响。加息无疑将加大开发经营成本,最终将加速行业内企业的两极分化，给优质公司带来更多扩张机会，盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难•自从央行提高贷款门槛，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小，贷款比例越来越小，通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大。–股市影响•随着去年中国股市的泡沫的破灭，从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业。同时，国内的调整股市的政策，经济规定都相应的影响了房地产业的发展。2、内外部环境及SWOT分析国民生产总值持续高速增长提高存款准备金存款加息股市影响房地产行业作为我国经济发展的“龙头”产业，国外游资不断涌入，各大主要城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势，政府接二连三地出台了系列的金融调控手段，试图稳定市场，保证经济长久健康的发展，同时也避免过高房价引来的社会潜在问题。从紧的金融手段，银行存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求。2、内外部环境及SWOT分析2.1.3社会与文化要素（SocioculturalFators）各国的社会与文化对于企业的影响不尽相同。作为中国，有着很明显的区别于其他国家的社会与文化。对于房地产行业来说，社会和文化的影响也是很大的。–家庭结构因素•目前我过家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。•同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。–人口因素•中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。2、内外部环境及SWOT分析•对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群，而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。–社会城市化•中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移。2每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。2、内外部环境及SWOT分析2.1.4技术要素（TechnologicalFactors）相对于其他行业来说，房地产的生产技术科技并不是要求很高。但是对于投资，营销方面，房地产的科技创新具有了很大的改变。–融资创新•房地产行业也有着自己的创新融资方法。去年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示，企业自筹资金不足28％，银行融资占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者的预付款占38％（后者的80％也源于银行贷款），在资本市场的直接融资仅占总量的十分之一。因此在银行紧收钱袋之际，广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏。首先是信托业的发展。其次是购房者的预付款，最后是公司上市。–销售创新•房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节，银行的贷款要求严格，利息提高等政策，面临着越来越艰难的市场环境。房地产行业也依据自己的销售特色，合理的选择了适合于自己的销售方法。2、内外部环境及SWOT分析–建筑技术应用比例提高•2010年，对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升，这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力。–精细化整合产品设计趋势。•对于正在全面建设的中国房地产市场，高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前，就应考虑到客户未来的更多需求，从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等，都需要有更精准、人性化的考虑，可进行灵活的变更和调整，适