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《二零零七年度房地产行业政策深度剖析》——房地产政策周期与1978-2007年行业政策全面回顾上海策海房地产营销策划有限公司市场研究&战略顾问部2008年02月28日第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分第二部分政策周期与中国房地产政策全面回顾第三部分二零零七年度房地产行业政策深度剖析第四部分二零零八年房地产行业政策预测与展望目录第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分1.1美国、日本及香港房地产行业周期1.2影响房地产行业周期的主导因素1.3中国房地产周期主因及阶段划分第一部分行业周期与中国房地产发展阶段划分表1.美国房地产行业发展周期（20年左右）时代背景周期序列时间跨度波峰波谷波峰工业革命完成时期第1周期18年187018761887第2周期18年188718961904两次世界大战时期第3周期22年190419161925第4周期21年192519331945战后经济恢复时期第5周期11年194519531955第6周期18年195519641972新经济时代第7周期18年197219821989第8周期17年198919972006美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10-14年的时间，而上升期则在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右。1.1美国、日本及香港房地产行业周期1.1美国、日本及香港房地产行业周期1983198419851982198119801979197819771976197519741973197219711970196919681967196519661964196319621961196019591958195719561955195419531952195119501949194819471946-20-100102030405060住房建筑投资变动率（%）产业指数变动率（%）表2.美国住房投资变动情况（1946-1985）从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环。表3.日本房地产行业地价周期（10年左右）时间接点（xx年xx月）周期时段（单位：月）周期序列波峰波谷波峰上升期上升期循环期间第1周期1955，09/1966，036066126第2周期1966，03/1975，035157108第3周期1975，031980，091985，096660126第4周期1985，091990，091993，03603090第5周期1993，031997，092003，0354（F）66（F）120（F）第6周期2003，03/////平均值6152113日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个月，大约每10年为一个周期。1.1美国、日本及香港房地产行业周期表4.日本土地资产及GDP变动情况（1976-1999）1.1美国、日本及香港房地产行业周期4.220.1-9.432.8197719761983197819791980198119821984198519861987198819891990199119921993199419951996199719991998-15-10-505101520253035土地资产变动率（%）GDP变动率（%）从日本土地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环。表5.香港房地产行业景气周期（10年左右）香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年。周期序列时间跨度（xx年份）转折时点（年份）周期长度（单位：年）第1周期1946年——1959年1958年14年第2周期1959年——1969年1965年11年第3周期1969年——1875年1974年6年第4周期1976年——1985年1982年10年第5周期1985年——1997年1997年13年第6周期1997年——2008（F）12年1.1美国、日本及香港房地产行业周期表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环。1.1美国、日本及香港房地产行业周期国家或地区房地产周期时间跨度主导因素美国（1）20年左右行业自身发展美国（2）5年左右消费、投资预期日本10年左右土地价格香港10年左右宏观经济中国10年左右政府及政策因素对应周期内容列举长期因素长周期（20-40年）经济方面技术革新与社会生产力发展（如：工业化）社会方面人口结构及社会转型（如：城市化、老龄化）技术方面建筑使用周期、技术创新（如：住宅产业化）中期因素中周期（10-20年）宏观经济固定投资、产业结构、社会就业等；政治因素政府领导人更替等；法律制度规划、土地、税费及住房保障制度等；短期因素短周期（5年左右）市场供求供应与需求比例关系及结构情况；心理预期投资人、金融机构及消费者心理预期；货币信贷存贷款利率、银行准备金率及汇率等；1.2影响房地产行业周期的主导因素表7.房地产行业周期的一般成因汇总长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期。1.2影响房地产行业周期的主导因素宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期。自由市场经济：（西方国家）“经济周期决定房地产行业发展周期”1.2影响房地产行业周期的主导因素表8.宏观经济周期与房地产周期的关系宏观经济房地产行业表现萧条阶段一旦政府刺激经济，则同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性作用下，社会生产资源向带有国民经济前导性和基础性特征的房地产业转移，由此推动房地产业率先复苏，进而带动宏观经济进入扩张期。扩张阶段房地产周期晚于宏观经济进入复苏阶段，但因其复苏速度快，早于宏观经济周期达到繁荣阶段。繁荣阶段在政府通过提高利率、紧缩通货膨胀等政策冲击下，房地产需求开始降低，房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭，社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。并且在收缩阶段持续时间长于宏观经济。衰退阶段房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产经济进入萧条时期。政府主导市场经济：（中国）“政策周期主导中国房地产行业发展周期”1.3中国房地产周期主因及阶段划分由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。届次年份人大委员长国家主席国务院总理第五届1978-1983叶剑英未设华国峰第六届1983-1988彭真李先念赵紫阳第七届1988-1993万里杨尚昆李鹏第八届1993-1998乔石江泽民李鹏第九届1998-2003李鹏江泽民朱镕基第十届2003-2008吴邦国胡锦涛温家宝第十一届2008-2013X胡锦涛（F）温家宝（F）第十二届2013-2018XXX表9.历届政府主要领导人构成情况1.3中国房地产周期主因及阶段划分政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济发展产生重大影响，并间接决定房地产行业的周期性变化特征。1.3中国房地产周期主因及阶段划分由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。表10.中国政府高层领导与房地产业的关系1.换届选举与政府高层领导更替（5年）领导人执政基调说明前任积极消极由于个性、能力的差异性以及客观环境的不同，而前后任领导人的执政思路有所差别。后任消极积极2.政府高层领导执政前后期的政策思路的变化(2—3年)执政思路政策基调说明前期积极消极执政前期的政策思路倾向于积极；而执政后期则以偏向保守、消极的政策。后期消极积极1.3中国房地产周期主因及阶段划表11.中国房地产行业政策周期与行业发展阶段划分发展阶段政策周期时间跨度周期长度政策特征与制度建设重点孕育期第1周期1978—198710年开放市场，自发形成行规起步期第2周期1988—199710年行规为主，政策初步建立成长期第3周期1998—2007（F）10年行业政策建设，全面展开成熟期第4周期2008—2017（F）10年法律化、制度化及中国模式在政府因素的主导下，中国房地产行业以10年左右为一个周期。（预计将要经历大概4个周期，在2020年左右，中国房地产行业才能成熟）1.3中国房地产周期主因及阶段划1986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520072006-7.1-1.2164.9-20020406080100120140160180固定资产投资增长率（%）房地产开发投资增长率（%）表12.中国房地产投资与固定资产投资（1986-2007）1986-1996的房地产投资经历较大波动幅度；1997-2007则相对平稳增长。第二部分政策周期与中国房地产政策全面回顾2.1改革开放前期行业政策概览（1978—1987）2.2中国房地产行业政策周期（上）（1988—1997）2.3中国房地产行业政策周期（下）（1998—2007）2.4近年行业宏观调控专题回顾（2005—2007）第二部分政策周期与中国房地产政策全面回顾2.1改革开放前期行业政策概览（1978—1987）表1.行业政策周期划分方案说明事项简要说明政策周期10年政策基调积极/消极政策阶段温和阶段、扩张阶段、稳健阶段、收缩阶段（4个阶段）时间跨度各阶段时间跨度一般为2-3年，但在多种因素作用呈现为非均衡分布特征。备注：到目前为止，中国房地产行业大致经历了3个完整的政策周期；但是，鉴于改革开放初期（1978-1987）房地产行业的规模小、市场化程度低；所以，本报告重点研究1988-1997和1998-2007两个政策周期。表2.改革开放前期房地产行业政策汇总：政策周期（一）年份政策目标&政策内容1978—1981修改十年规划指标，调整、改革、整顿；调整产业结构，下放管理权。1982—1983允许私人建房，城市居民可以自购自建，开始住房制度改革；1984年积极发展房地产业；发布城建综合开发暂行办法，推行商品化试点。1985—1987防止盲目发展商品住宅；加强商品住宅计划管理，公有住房补贴出售。2.1改革开放前期行业政策概览（1978—1987）住房消费的计划经济特征明显；商品化住房处于推行试点阶段。2.2中国房地产行业政策周期（上）阶段时间段跨度简要说明温和阶段1988-19892年城镇土地批租制度改革催生商品化住房市场；扩张阶段1990-19923年通过刺激消费与投资，扩大房地产市场规模；稳健阶段1993-19942年加强房地产市场宏观管理，控制投资规模；收缩阶段1995-19973年从紧金融政策，颁布系列法规，酝酿住房制度变革。表3.中国房地产行业第二个政策周期阶段划分从土地批租制度改革起，通过10年左右的房地产制度调整以及系列法规的颁布，为中国房地产行业的全面商品化奠定政策经验及制度化基础。2.2中国房地产行业政策周期（上）年份政策目标&政策内容1988年市场：扩大房地产业发展，开放房地产市场；土地：修改《宪法》允许土地批租；全国城镇分期分批推行住房制度改革。1989年投资：压缩固定资产投资规模，紧缩银根；市场：发布〈关于加强房地产市场管理的通知〉规范市场行为。表4.政策周期（二）温和阶段全国城镇土地批租制度的改革，为商品化住房市场形成奠定最根本的制度基础。2.2中国房地产行业政策周期（上）年份政策目标&政策内容1990年土地：发布《土地管理法实施条例》，推进土地使用制度改革；投资：紧缩银根，治理整顿，大规模清理在建项目；1991年市场：规范房地产业发展，房地产市场建设全面起步；改革：深化住房制度改革，房改开始在全国范围内全面推行。1992年投资：加快房地产业发展，引进