济南房地产市场研究分析报告74页

房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789济南解放路项目前期策划报告市场篇（上篇）目录第一部分市场分析1、区域概况1.1济南概况1.1.1济南地理位置1.1.2交通区位1.1.3济南产业基础及发展方向1.2济南宏观经济研究分析1.2.1济南GDP1.2.2济南固定资产投资1.2.3济南市城市居民人均可支配收入1.2.4济南市城乡居民存款1.2.5济南市社会消费品零售总额1.3政策影响1.3.1前期国家出台相关政策概述1.3.1.1对具体项目产生影响的政策细则1.3.1.2上述政策分析1.3.2近期国家出台的金融政策1.3.2.1政策出台前国内宏观环境分析1.3.2.2政策出台前房地产行业发展背景1.3.3近期济南市出台的房地产相关政策1.3.3.1背景分析1.3.3.2可能产生的影响1.4济南城市发展规划1.4.1济南城市规划指导原则1.4.2中心城空间结构1.4.2.1主城区1.4.2.2两区——东部城区房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：690317891.4.2.3两区——西部城区1.4.2.4空港城市组团1.5济南与国内其他城市的横向比较2、房地产供应、需求市场研究2.1济南房地产市场概况2.2济南市历年房地产市场供需情况统计分析2.2.1济南市房地产开发投资2.2.2济南市房地产市场供应2.2.2.1济南房地产施工与竣工面积2.2.2.2济南市各类房地产开发投资2.2.3济南市房地产市场需求2.2.3.1济南市住宅、商业/办公销售面积2.2.3.2济南市房地产市场价量走势2.3济南市历年土地市场分析2.3.1历年土地供应量及需求量2.3.1.1住宅开发仍然是主体2.3.1.2大量东部土地上市2.3.1.3居住类用地强度加大2.3.2历年土地成交价格2.3.32007年济南市土地市场供应2.3.42007年济南市土地市场需求2.3.52007年济南市土地价格2.3.6未来2年潜在供应量的预测3、项目所在区域市场分析3.1区域概况3.2区域规划3.2.1历下区发展目标房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：690317893.2.2历下区“十一五”发展规划3.3区域交通设施、生活配套、大型商业设施3.4区域房地产市场3.4.1区域房地产市场总体概况3.4.2区域房地产市场特征3.5区域房地产市场供需情况统计分析3.5.1历下区住宅房地产市场分析3.5.1.1板块概况3.5.1.2板块产品特征3.5.1.3板块未来趋势3.5.1.4销售价格3.6区域土地市场分析3.6.1区域土地市场概况3.6.2区域土地市场供应3.6.3区域土地市场需求3.7主要个案分析3.7.1历下区——高新板块3.7.2历下区——燕山新区板块3.7.3历下区——老城板块3.8个案比较分析3.8.1物业类型3.8.2建筑风格及外立面3.8.3户型3.8.4园林规划3.9济南市特色楼盘3.9.1阳光1003.9.2重汽翡翠郡3.9.3鲁能领袖城3.9.4天泰太阳树房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789第一部分市场分析1、区域概况1.1、济南概况1.1.1济南地理位置济南市南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。济南市现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南是中国东部沿海经济大省--山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。1.1.2交通区位铁路：济南是全省铁路、公路、航空的枢纽，是京沪铁路与胶济铁路的交汇点，铁路通往全国各大中城市。公路：北京至上海、北京至福州两条国家级高速公路交汇济南，可直达全国主要省份和城市。以济南为中心的省际高速公路可在5小时内到达山东省的全部17座大中城市。航空：济南国际机场离市中心只有30分钟车程，机场航线通往国内42个城市以及新加坡、韩国等国家和地区。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：690317891.1.3济南产业基础及发展方向济南是我国重要的工业城市，在“工业立市”的政策指导下，已初步形成了门类齐全结构完整的工业体系。在机械、纺织、钢铁、化工、轻工、食品、建材等优势工业的基础上，重视培植国民经济主导产业，根据国家产业政策，适时地把电子信息、交通设备、生物医药、家用电器、机械制造作为五大主导产业发展。目前全市现有规模以上工业企业1000多家，主要产品有重型汽车、机床、大型压力机、锅炉、摩托车等。目前济南市已与全国26所重点大专院校和科研院所建立长期合作关系，建立了国家级企业技术中心8个，省级中心15个，市级中心23个，技术开发能力进一步增强，高新技术产业成为带动工业增长的龙头，保障了济南经济的可持续发展。济南将着力打造汽车、电子信息、石化、机械制造等产业链，突出发展交通装备、电子信息、冶金、石化化纤、机械装备、食品药品六大产业集群；改造提升传统产业，培育壮大新兴产业，扶持发展高新技术产业；发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业、房地产业、旅游会展业。小结：济南市虽然地处山东省内陆地区，但地理位置独特，交通区位明显，是连通我国南北交通的重要枢纽。济南市已经形成了完整的工业体系，而且历史长久，因此产业基础雄厚。根据规划，济南将围绕现有基础，打造汽车、电子信息、石化及机械制造等具有对地区经济重大推力的产业链，经济发展前景看好。1.2济南宏观经济研究分析1.2.1济南GDP房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789近年济南GDP增长情况表12001367.81618.91876.52185.113.20%14.50%15.60%15.60%15.70%050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年10.00%11.00%12.00%13.00%14.00%15.00%16.00%17.00%18.00%19.00%20.00%GDP(亿元)增长率由上图可知，济南市GDP增长率在5年的发展周期内，呈现出两种比较明显的增长特征，2004年之前保持每年一个台阶，而2004年之后则保持平稳增长态势。济南市的GDP从2002年开始呈现出高速增长的态势，2003年、2004年的增长率均比是年增长多一个点，在2004年后，达到一个平稳增长的局面，GDP增长率基本维持在15.6%左右，济南市的GDP在近几年保持着既快又稳的增长趋势，表明济南市的经济发展基础扎实，发展前景看好。1.2.2济南固定资产投资近年济南固定资产投资增长情况表651.3856.91016.8504.931.60%25%24.80%29%0200400600800100012002003年2004年2005年2006年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%固定资产投资（亿元）增长率由上图可知，济南市的固定资产投资额在4年的过程中，一直保持较高的增长速度，但投资增长率出现明显的起伏。以2005年为分界线，在这之前的固定资产投资额都保持着一个逐年走高的增长率，从2003年的24.8%，在到2004年的29%，05年的31.6%，这都与整个国家的宏观发展背景是相一致的，而在2006年，虽然固定资产投资额仍然保持着25%房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789的高速增长，但与2005年相比，已经下降了接近7个百分点，与2004年基本持平，表明在2005年国家实施的宏观调控措施下，济南市的固定资产增长在量上有所放缓，但在质上有了相应的提高。1.2.3济南市城市居民人均可支配收入近年济南市城市居民人均可支配收入增长情况表11013120051357815340.213%13.10%9%9.10%0200040006000800010000120001400016000180002003年2004年2005年2006年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%城市居民可支配收入（元）增长率由上图可知，济南市的人均可支配收入呈现比较明显的阶梯形增长走势，2002年与2003年的济南市城市居民可支配收入增长率都维持在9%，而到了2005年增长率则比2004年有了一个较大的飞跃，增长幅度达到4.1%，而2006年的增长率则与2005年几乎持平。参考济南市近年GDP的增长趋势来看，表明济南市城市居民的收入水平在前期经济稳定增长的情况下，在2005年得到了一定程度的释放，收入增长开始与经济增长水平相适应，由此所带来的消费潜力还有待进一步挖掘。房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！货到付款！《2008房地产策划大全》货到付款！电话：[phone]QQ：69031789房策网《2008房地产策划大全》策划必备资料库！