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提升区域价值助力企业成长北京联东集团祝2010中国工业地产高层峰会圆满成功提升区域价值助力企业成长新经济形势下工业地产的发展及联东U谷的思考和实践二零一零年三月汇报人：梁环宇提升区域价值助力企业成长新经济形势下工业地产的发展新经济形势下的工业地产工业地产未来发展趋势联东U谷的思考和实践联东U谷的发展理念北京联东U谷项目的实践提升区域价值助力企业成长工业地产发展趋势提升区域价值助力企业成长自金融危机以来，中国经济表现一枝独秀，在世界经济中发挥了稳定器的作用，成功实现GDP保八的目标，从2000年的世界第六位上升到2008年的第三位。但中国经济增长面临许多不确定因素，中央明确提出“转变经济发展方式刻不容缓”，强调中国的经济增长更注重质量、更加注重结构调整，而不仅只是注重发展速度。中国在全球经济分工中地位日益提高，但亟待经济发展方式转型10.711.41.38.08.09.59.03.71.63.62.82024681012200020022004200620072008中国美国提升区域价值助力企业成长产业发展需要转型升级，实现产业内涵式增长，延伸产业价值链建国－60年代中期：形成比较完整的工业制造业体系。改革开放－90年代中期：粗放型、外延式的经济快速增长90年代中期以后：粗放型、外延型向精细型、内涵型增长方式过渡，企业日益注重核心竞争力的提升和增长质量的提高。需要加强自主创新和核心技术开发经济增长方式转变要求制造业行业企业在价值链中段（加工、组装）努力改善产品质量并尽力向价值链的两端延伸，着力在研发、材料采购、设计、品牌营销、物流管理、金融等服务等方面提升其附加价值。微笑型曲线提升区域价值助力企业成长全球产业链竞争日益深化，产业链在交通、信息发达条件下，实现“脑体分离”。近年来，国际产业转移除了传统制造环节外，如研发、设计、中试和公司总部等，开始加快转移。全球产业链经济分工日益深化，国内产业梯度转移加快进程长三角经济圈珠三角经济圈国内产业梯度转移加快，劳动密集型、资源依赖性产业由东部发达地区向中西部地区转移，由发达城市向欠发达城市转移，国家和各省市开始有规划地进行引导提升区域价值助力企业成长全国区域经济发展呈现群雄并起、百花齐放，给产业发展提供广阔空间1、成熟经济圈：珠三角、长三角、京津冀2、新批经济圈：2009年以来，国务院批准了12个大区域发展规划，图们江区域、辽宁沿海经济带、黄三角生态区、关中―天水经济区、中部地区、鄱阳湖生态经济区、海峡西岸经济区、海南国际旅游岛、皖江城市带承接产业转移示范区各区域经济的快速发展和持续繁荣，需以产业和实体经济为支撑提升区域价值助力企业成长城市发展模式对第二、三产业提供新的空间和机遇以东带西东西联动中心外围北京城市发展模式上海城市发展模式无锡城市发展模式中心+环线的摊大饼模式随着环线外延，中心的集聚作用越来越大，负荷越来越重多片区联动发展模式，浦东新区建设时，进行浦西旧城改造，实现“以东带西、以西促东、东西联动”无锡市发展原有中心城区的基础上，不断向外拓展，建立新城区城市发展的环境承载能力有限，土地、水、能源、劳动力等资源供需矛盾深化中心城区需进行产业优化和调整，实现“退二进三”、腾笼换鸟，发展高端服务业城市郊区需“退城进园”，发展第二产业，形成现代化特色产业体系提升区域价值助力企业成长高铁将形成以北京为中心到各省会城市的1小时至8小时交通圈；大中心城市一小时交通圈，辐射我国70%的50万人口以上的城市，覆盖人口达7亿多中国将由“高速经济”进入“高铁经济”，将拉近时空距离，加快实现同城、融城和城市群。重大基础设施的建设将带动形成新的城市增长极和发展带，为产业发展带来新的空间。重大基础设施将改变中国经济的版图提升区域价值助力企业成长园区开发的模式演进政府主导园区开发政策、地缘优势单一业态及功能本地化发展产品导向阶段多方力量共同推进产品、服务优势复合业态及功能规模化发展顾客导向阶段提升区域价值助力企业成长联东U谷的思考和实践2提升区域价值助力企业成长企业的社会价值1、需要城市建设提供新思路和模式，以产业带动人流、物流和资金流集聚，能有效推动城市的郊区化和城镇化建设2、需要关注土地的持续经营，提高土地的利用效率和产出，与区域经济共发展、共繁荣，带动区域社会的持续和谐发展。3、需要实现多功能业态聚合，形成高效率、一体化的工作、商务、生活圈，提高工作效率和质量，并有效缓解中心城市压力4、需要为产业转移和升级提供平台，支持中小企业的全国化投资和选址，为产业的形成和集聚提供好载体。5、需要为企业提供良好发展环境，以专业化的投资运营能力，形成专业化分工，以良好的产品和服务，支持企业实现业务聚焦并提高核心能力。为社会和顾客解决问题，是我们前进的方向和动力提升区域价值助力企业成长工业地产领域内涵扩展制造研发营销高附加值高附加值低附加值科技研发标准厂房营销管理物流仓储传统工业园区高科技工业园区物流园区总部基地现代服务业园区科技园区研发基地配套设施产业微笑曲线产业升级：由传统制造业向知识型、服务型、战略新兴产业升级产业链升级：由制造物流环节向研发、营销、总部环节升级工业地产——产业地产提升区域价值助力企业成长联东地产的愿景、定位成为产业地产的领军者,做受尊重的企业定位：中国产业地产专业运营商构建产业价值链一体化平台，通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设实现第二、三产业的匹配和互动，形成业态聚合、功能聚合和资源聚合，从而迸发出规模和集聚效应，提升产业和区域的价值。提升区域价值助力企业成长联东地产的使命致力于区域经济的发展和提升为企业提供舒适高效的成长环境联东地产以政府和企业两个客户为原点，通过“提升区域价值，助力企业成长”，为其提供最佳的客户价值。一是以企业为原点，通过完善产品功能、提升入驻企业品牌形象、降低企业综合成本、优化园区服务，为入驻企业构建高效率、低成本运作的聚合平台，助力其实现持续、快速地增长。二是以政府为原点，促进产业集聚和升级、拉动区域税收和就业、拉升发展区域经济、节约土地资源、履行社会责任，实现经济社会的持续和谐发展。提升区域价值助力企业成长联东地产发展特征产业地产聚合U模式1、Upward（引领）：引领产业园区升级的发展方向，不断进行产品、服务创新，成为行业的新标杆2、Updated（现代）：采用先进的设计、服务理念，以良好品质的产品和服务，持续满足客户的需求3、Useful（实用）：成为企业提升运作效率、降低综合成本的平台，形成高性价比优势4、United（统一）：园区实现统一规划、统一建设、统一招商和统一运营，保证项目的品质和持续发展。提升区域价值助力企业成长联东地产的优势2.专业的研发设计1、专业的投资决策3.完善的增值服务体系4.成熟、创新的招商模式对目标区域和城市进行系统的分析和调研，结合区域规划和产业，开发适合区域发展的产品线。联东地产优势强大的招商团队、激励性的招商机制，成熟的创新招商模式。以企业需求为出发，创新园区服务模式，提高企业运作效率，降低综合运营成本。强大的产品设计研发团队，致力于产品的创新及研发，注重产品细节的把控及功能的适用性，充分满足企业需求。在投资选址、策划定位、规划设计、建设施工、营销推广、招商租售、运营服务上建立系统的标准和丰富的资源。提升区域价值助力企业成长案例：北京联东U谷项目百万平米产业综合体聚拥全球的名企之家坐落于北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，是聚合独栋商务、研发办公、标准厂房、配套设施为一体的国际化新型产业园区。项目占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，项目建成后，容纳企业500多家，预计年总产值达100亿以上，年税收达到10亿元以上，就业人员达几万人左右。提升区域价值助力企业成长北京联东U谷的布局独栋办公区科技研发区服务中心生产制造区企业定制区按照产业链价值规律布局，集总部办公、科技研发、生产制造、企业定制于一体，成熟产业基础打造产业升级强力引擎；各种功能有机结合与互补，园区产业集群效应凸显。功能聚合/业态聚合产业聚合体提升区域价值助力企业成长联东U谷的生产制造区标准厂房产品：多功能标准化厂房，建筑面积450至1300平米，满足企业制造、物流、办公等需要，厂办一体，可分割组合使用。拥有良好的采光和通风，每个厂房单元均采用双面、甚至三面采光，配置独立停车位，每个厂房单元都有相对独立的出口。道路以直线为主，路路相通，直达建筑单体入口，便于物流。提升区域价值助力企业成长联东U谷的定制区1、量身定制——充分满足企业个性化需求按照企业的需求量身定制，打造个性化的理想生产和办公空间。2、一站式服务——极大提高建厂、投产效率为企业提供从手续办理到建厂的一站式服务，缩减企业建厂时间，提升建厂效率。提升区域价值助力企业成长联东U谷的总部办公区独栋办公区包括六个组团，每个组团包括6-8栋别墅式办公建筑，组团之间围绕着生动的水系，形成360度环绕立体景观。以太阳式的线面布局进行规划，沿太阳圆心及周围散射线将独栋继续有机排布以中心园林与企业会所、休闲中心作为园区企业间交流形成的中心轴线800-3200平米小体量独栋写字楼，有独立冠名权。0.9超低容积率、90%超高使用率，三层带电梯超大企业露台。总部办公区整体规划提升区域价值助力企业成长联东U谷总部办公区景观休闲与交流空间，享受办公之外的雅静引入梯田式平台，增加曲线之趣植物角，创造有氧空间泉、池、溪、瀑形成的多重水景观均好性中轴景观，共享生态办公开阔的果岭绿化，在起伏中感悟自然提升区域价值助力企业成长联东U谷总部办公设计风格设计风格强调简约现代，运用简洁果断的折形屋面，将中间局部做大胆的竖向切分，在外立面运用玻璃、石材、金属等材质，体现前瞻的视觉。提升区域价值助力企业成长联东U谷科技研发楼总体格局清晰合理，强调“一心、两轴、多点”的空间概念。以不同功能产品分区为基础，形成围合、半围合的组团布局。以“现代休闲办公”为设计理念。通过大量的植物配置、小品雕塑、自然坡地等景观元素，提供“舒适、美观、自然”的办公环境。提升区域价值助力企业成长联东U谷的配套设施园区综合服务中心设有商务中心，提供企业大型会议、培训场所服务，并配有银行、律师事务所、邮局、工商税务等机构为企业提供全方位服务。另设住宅、商务酒店、企业会馆、餐厅、迷你高尔夫练习场、健身休闲中心等，为企业员工及客户提供周全的人文关怀。U谷食堂U谷羽毛球、乒乓球馆U谷网球场U谷宿舍配套住宅提升区域价值助力企业成长联东U谷的服务体系联东集团在多年的园区管理与运营中总结经验，以满足企业发展的生产、办公服务需求为核心，以达到企业经营成本最优化的高品质全程服务为目的。以建设园区文化为基础，推出物业服务、定制服务、增值服务三个服务模块，打造手续代办、政策扶持、人力资源、统采统购四个增值平台，实现十六项服务。提升区域价值助力企业成长联东U谷的入驻企业联东U谷以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大主导产业，带动上下游产业链，形成产业集聚效应。09年至今签约企业300多家，已入住园区的国内外企业达200余家，其中：世界500强企业6家国内外知名企业7家：北京百纳威尔（天语手机）、康龙化成（非典抗生素研发），嘉世堂药业、盟蒂制药、卓越机电、海湾石油设备、伍尔特国际贸易北京知名企业10余家：赛科药业（原北京第二制药）、东港印刷（银行专用票据指定印刷单位）、婷美集团、北京冠舟科技（心脏导管制造）、德迈特医疗（医疗活检针）、奥尔康科技（基因产品）、安化联合（锂电池）、狮岛索龙（消防设备）、华博安石（环保材料）、同益中（防弹衣）、爱尔康眼科（博士伦洗眼液）、托马斯自动门等宝马阿赛洛天合汽车海德鲁德尔福多乐提升区域价值助力企业成长联东U谷入驻企业特征入住企业性质比例国营,2%民营,47%外资,33%合资,18%企业性质：民营企业占47%，外资企业占33%，国营企业占2%，合资企业占18%。入住行业比例机械制造业,29%生物医药器械行业,16%电子行业,15%节能环保行业,1