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1南阳市房地产市场分析第一部分、南阳城市概况一、地理位置南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。南阳地理分布图2二、行政区划南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区，11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州市。三、交通情况1、公路交通宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。2、铁路南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。3、航空4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。4、交通直达情况按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约两个半个小时，从南阳到西安约五个小时，从南阳到武汉约四个小时。四、面积与人口1、地域面积南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。2、人口发展与城市化水平目标3南阳市规划目标：中心城区人口规模达到110万人，2020年城市人口规模约为180万人。城市化水平2010年56%，2020年66%。3、简要分析作为大型农业城市，南阳在人口组成方面和郑州、洛阳之间还有不小的差距。但由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。受到上述因素的影响，我们判断今后南阳的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。五、历史文化及习俗习惯1、历史南阳是国务院首批命名的历史文化名城。早在四五十万年前，南阳境内的“南召猿人”就在这里生息繁衍，南阳是中原人类的发祥地之一；战国时期，南阳已是闻名全国的冶铁中心；西汉时，南阳“商遍天下，富冠海内”，为全国的六大都会之一；东汉时，光武帝刘秀发迹于此，南阳因此有“南都”、“帝乡”之称；南阳四圣———诸葛亮、张衡、范蠡和张仲景名扬海内外。2、文化南阳文化底蕴深厚，历史上曾孕育出“科圣”张衡、“医圣”张仲景、“商圣”范蠡及“智圣”诸葛亮，更滋养了哲学家冯友兰、军事家彭雪枫、文学家姚雪垠、科技发明家王永民、作家二月河等当代名人。南阳荣获“中国楹联文化城市”称号。通过挖掘开发楚汉文化、衙署文化、佛教文化、玉文化等特色文化，与旅游产业相结合，该市建成了南阳府衙文化广场、西峡恐龙遗迹园等一批文化产业项目。２００６年，南阳市一举摘取了南阳伏牛山世界地质公园、中国优秀旅游城市、国家园林城市三张熠熠闪光的“名片”。3、风俗南阳曲艺闻名大江南北地区，南阳板头曲、内乡宛梆被列入首批国家非物质文化遗产名录。自古以来形成的休闲消费观念使南阳人的消费能力非常旺盛，这从我们实地考察的情况来看也印证了这一点。4第二部分城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况从外围周边地市来看，改革开放初期与我市规模相近的洛阳、襄樊等地，近几年通过持续的中心城市带动战略，城市规模不断扩大，城市竞争力显著增强。从市域范围来看，西峡、淅川等地的县域经济发展迅猛，尤其是机制灵活的民营经济更是活力四射，在一些衡量发展速度和效益的结构指标和效益指标上，这些县已经超越了中心城区，中心城区的带动作用正在逐渐弱化。“中原崛起”是省委、省政府统筹全省区域发展提出的重要方略。南阳作为河南最大的省辖市，南阳GDP每增长一个百分点，对全省经济增长的贡献约为0．1个百分点。因此，随着省委省政府提出的“一体两翼”发展格局，南阳作为“两翼”中的“一翼”经济将会有跨越式的发展。2、历年GDP增长情况1)近年南阳市地区生产总值GDP近年南阳市地区生产总值GDP(单位：亿元)03006009001200150018000.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%数值893.321050.04120113881620同比15.60%13.30%13.50%13.20%12.50%2004200520062007200852005年，南阳市地区生产总值达到1050.04亿元，首次突破千亿元大关。从近几年的统计数据来看，南阳市地区生产总值保持了一个平稳较快发展的态势，年均GDP增速约为14％。从经济运行轨迹看，自2003年全市经济重回两位数增长平台以来，生产总值增速已连续10个季度保持在12%以上，速度快、波动小、持续时间长，已成为近几年南阳经济增长最为显著的特点。2)近年南阳市人均GDP近年南阳市人均GDP(单位：元)050001000015000200000%4%8%12%16%数值83629795111501299114800同比11.20%13.30%13.83%12.50%13.92%200420052006200720082005年南阳市人均GDP达到9795元，同比增长13％，2006年人均GDP达到11150元,2007年人均GDP12991元，2008年人均GDP14800从绝对值来看，南阳市人均GDP仍属较低水平，在河南省18个省辖市中排名靠后。我们从以上统计数据可以看出：南阳的经济基础比较薄弱，经济总量在河南处于中下游水平。近几年来南阳的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。随着南阳城市各项基础设施建设的完善和招商引资力度的扩大，我们判断南阳的经济将在今后几年有较大的发展。6根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系为：表:人均GDP与地产市场发育状况的关系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段根据以上的标准判断，南阳市区当前人均GDP水平下，地产处于快速上升阶段。3、南阳产业结构情况1)现状从总体三产结构来看，南阳的三次产业结构为21.1:52.3:26.6，,说明南阳的第一产业有所调减，第二产业继续保持增势，第三产业发展较快（特别是服务业）比重相对较大，而农业发展略显不足。2)展望从南阳市政府制定的产业发展规划来看，未来南阳将大力引进外资发展工业，在保持服务业的持续发展基础上以促进第二产业集聚作为拉动地方经济增长、实现工业化和城镇化的战略选择。4、南阳民营经济发展状况我们从各方面了解到的信息来看，南阳民营经济发展情况总结如下：——民营经济发展潜力深厚南阳一直一来就是农业大市，农村消费虽然人均水平较低，但人口基数较大（南阳市1000多万人，80%以上人口分布在广大农村），消费总量不容忽视。——民营经济强势上扬，占全市财政收入的二分之一7全市民营企业实现增加值165.9亿元，占全市GDP的36.6%，实交税金7.11亿元，占全市财政收入的51.5%,从业人员136.2万人，占全市从业人员的22.4%，吸纳城镇下岗职工近5万人。——民营经济发展依然十分迅速规模以上民营企业数量保持同比20%以上的增长，民营企业资产的增幅也达到40%以上。二、南阳居民生活水平1、南阳居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：1)南阳全市范围内居民平均收入处于河南中游水平，总体而言并不富裕。2)南阳市区居民平均收入水平大大高于全市水平，发达的私营服务业和零售业使当地已经形成了很大一部分高收入群体。3)南阳市居民消费观念有待于向投资性消费转变，且这种转变有足够的储蓄作为消费支撑。4)南阳居民居住水平从量上来看处于一个中等的水平，但住宅产品同质化严重，居住质量有待提高。2、南阳居民收入情况1)南阳居民可支配收入居民可支配收入（单位：元）020004000600080001000012000140000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%收入783189131071312480增幅13.20%13.00%14.10%16.40%2005年2006年2007年2008年82)在岗职工平均工资职工平均工资（单位：元）05000100001500020000收入118201344015996178452005年2006年2007年2008年3)农民人均纯收入（元）农民人均纯收入（单位：元）010002000300040005000收入28943386401445702005年2006年2007年2008年数据来源——《南阳统计年鉴》、南阳市统计局提供材料9我们以上述的统计资料结合我们实地考察结果来看，南阳的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅较快，表明南阳总体的购买能力有限。虽然南阳人均可支配收入水平不高且增长幅度小于GDP增幅水平（目前大多数城市存在的现象），但结合南阳的私营经济发展水平来看，南阳存在着一定数量的高收入阶层。3、城乡居民储蓄存款水平表：南阳城乡居民存款储蓄余额南阳居民存款余额（亿元）0100200300400500600700800数值312.17468.45532.87578.5687.4420042005200620072008数据来源——《南阳统计年鉴》南阳城乡居民存款余额在2006年达到532.87亿元，2007年578.50亿元，2008年687.44亿元，增长18.8%。南阳居民储蓄存款总体还是呈上升的趋势。由此可见近年随着南阳经济的不断发展和人民生活水平的提高，南阳居民有一定住宅消费或其他投资性消费。但这种投资性消费还是比较适度的，不会影响到今后住宅消费能力。10三、城市规划及重大市政建设状况1、南阳市总体规划（2006年-2020年）1)城市布局南阳市目前的城市布局为“一河两岸、四组团”。“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能的城市组团。2)城市发展方向南阳目前的城市发展方向主要是根据近期建设目标，主要向东、南拓展，重点建设中心组团，初步形成王村组团和河南组团。——中心组团建设全面建设中心组团东部的行政办公中心、文化娱乐中心，高水平建设配套住宅、公共服务设施、公共绿地、城市道路，初步形成城市新区风貌，以独山风景园区为核心，加强城市西北部生态环境的保护与培育。11——历史城区保护结合对武侯祠及卧龙岗的保护与恢复，完善卧龙岗片区高教园区。——南迁河南工业园区启动河南组团工业园区与王村组团物流园区的建设，将城市建成区内污染较重的工业企业逐步向工业园区集中。城市主要居住人口向南部以及北部集中，充分提高基础设施和公共服务设施的利用率。东部分区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类服务设施配套水平。附图片122、南阳规划发展目标1)人口预测市域总人口到2010年110万人、2020年180万人；城市化水平2010年56%、2020年66%。2)用地规模中心城区建设用地控制范围，即中心城区空间增长边界范围为441.6平方公里。2010年，城市建设用地规模110平方公里，人均城市建设用地100平方米；规划末期2020年城市建设用地规模180平方公里，人均城市建设用地100平方米。3)南阳市规划发展重点区域——中心城区行政、文化娱乐产业带南阳市政府非常重视中心城区的开发，并把拉大城市框架，改造城中村计划作为“十一五规划”的一个重点来讨论。规划定位使城市中心发展将往北迁移，将成为南阳市提升城市功能，打造河南省产业基地，确立豫、鄂、陕三省交界地区区域性中心城市地位，建设中部地区重要的交通枢纽和风景旅游城市，构建中部崛起新支点的关键，我们判