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工改工最新政策研究2016年9月目录一般性旧改工作流程1与普通房地产开发流程不同，旧改项目的开发链延长至土地开发环节，业主承担土地一级运营的工作。区域经济/房地产项目价值链市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目设计项目规划定位开发招商土地出让土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置–向土地所有人收购土地–拆迁和安置–把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式–房地产开发商–代理商/中介机构–运营管理商–进行宣传及谈判等工作以吸引开发商/驻商来进行土地开发–在所购土地上规划并建造房地产等项目–把所建房地产等项目出售/出租给驻商–进行宣传及谈判等工作以吸引驻商来购买/租用已开发的房产等项目–负责日常的运营、维修及其它管理–土地一级运营–帮助开发商/驻商规划总体及单一项目的建设在土地一级运营实施过程主要包括三个阶段前期准备拆迁实施开发实施规划研究编制实施方案组建机构项目招商现状核查制定拆赔方案拟定优惠政策规划报批计划申报物业核查公告物业登记、确权业主访谈确定拆赔方案拆迁动员拆迁谈判签定拆补协议土地供应申请制定开发方案编制详细规划拆迁手续办理发布拆迁信息房屋拆除办理前期手续开发建设风险控制可前置，开发主体的合法性确立规划报批计划申报规划局区旧改办拆迁办公室市政府市政府主管部门审批审批项目招商前期准备工作流程:物业核查公告物业登记权属确认业主访谈确定拆赔方案土地供应申请拆迁动员拆迁谈判拆迁办公室区旧改办开发商区旧改办业主审批签订拆补协议谈判小组市国土局股份公司拆迁实施阶段工作流程:制定开发方案编制详细规划房屋拆除办理前期手续开发建设拆迁手续办理风险控制区旧改办规划部门开发商拆迁公司拆迁公司发布拆迁信息区政府开发实施阶段工作流程:确定申报主体城市更新项目前期管理工作项目建设实施项目经营运作拟定城市更新单元申报城市更新单元计划确权登记申报城市更新单元规划改造主体核准拆迁许可申办投资项目申办（报批报建）产业发展计划委托专业机构编制更新单元产业规划编制申报委托专业机构编制投资建设项目策划委托专业机构编制城市更新类（工改工项目）针对性流程:工作阶段工作内容审批部门办文时间计划报批阶段城市更新单元规划制定计划申报区更新办→区规划国土管理局→市规划国土委360工改工产业升级规划书编制20工改工产业升级报街道审批街道（15）→区政府（20）→经促局（20）→经信局（20）15工改工产业升级报经促局审批60规划报批阶段土地建筑信息核查、历史用地核查市规划国土委50编制更新单元规划概念设计规划设计公司30编制更新单元规划规划设计公司15报区规划国土管理局审批规土委区管理局（30）→收集更新办意见（8）38报市规划国土委审批市规土委50局技术会\区管理局审议规土委龙区管理局30报市建环委市建环卫30主体确认阶段申请材料初审区更新办10实施主体公示7签订监管协议10核发确认文件5城市更新类工改工项目从计划报批到主体确认约需2年半的时间工作阶段工作内容审批部门办文时间规划用地手续办理测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20）50办理房屋完成拆迁证明街道办10项目水保方案报批市水务局40注销原土地/物业权属登记产权登记中心30测绘编制征地方案、土地征转手续办理街道办（10）→规土委区管理局（20）→土地储备中心（20）50用地方案图审查规土委区管理局20社会风险评估报告街道办20项目用地报审规土委20更新项目实施方案区更新办5签署创新型产业用房监管协议区科创局20项目建设用地规划许可证规土委区管理局20地价测算、用地预审合同、签订土地出让合同规土委区管理局20签订保障房监管协议规土委区管理局20规划用地手续办理约需半年时间工作阶段工作内容审批部门办文时间规划设计及报建手续阶段施工图设计90办理付清地价款证明规土委区管理局10项目工程设计方案设计招标备案规土委区管理局20项目建筑物命名规土委区管理局，与项目人防报批同步20基坑/土方施工许可办理区住建局10社会项目投资核准市发改委20项目工程设计意见书办理规土委区管理局20项目人防方案报批市人防办20环保方案专家评审市人居委审查中心30交评审查市交委40项目人防扩初市人防办20项目排水方案审查区水务局20项目城市排水许可区水务局20项目总包施工招标120项目专业性强的项目招标-环保方案审批水源办20环保方案初审意见水源办10项目施工图面积测算市地籍测绘大队44项目施工图审查审图公司45环保方案审批--获得项目工程规划许可证市人居委10施工监理合同备案区住建局，与施工图报建同步5项目施工设计及报建手续办理保守估计约需半年时间桩基础施工许可区住建局10节能施工图审批区住建局20制作雷电风险评估市气象局20建设工程规划许可/桩基提前开工证明规土委区管理局20主体施工许可办理--获得项目施工许可证区住建局10预售面积测绘市地籍测绘大队40防雷设计报批市气象局20施工保函备案区住建局1办理土地初始登记区产权登记中心90签订检测评估合同区防雷所10项目消防施工图审查市消防局20规划设计及报建手续阶段总结：城市更新类工改工项目从计划报批到项目施工设计及报建手续完成保守估计约需3年半的时间，如若项目期间某一环节存在报规审批等问题，时间还需延长。根据深圳以往所操作的旧改项目看，从前期的计划报批到项目正式施工建设约需6-8年时间目录工改工政策研究2【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件文件名出台时间《深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》2006-6-19《深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通知》2006-6-21《深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定》2006-9-9《深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见》2007-3-30《深圳市工业区升级改造总体规划纲要(2007-2020)》2007-8-1《深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》2008-3-6《工业项目建设用地控制指标》2008-2-18《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方法》2008-9-9《工业楼宇暂行管理办法》2008-9-25《深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法》2008《深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法》2009-10-22《深圳市城市更新办法实施细则》2012-2-7《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》2012-8文件名出台时间《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》2013-1-7《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》2013-1-7《深圳市贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》2013-1-7《深圳市宗地地价测算规则（试行）》2013-1-7《深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见》2013-1-7《深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知》2013-1-7《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2013-1-7《深圳市工业楼宇转让管理办法(试行)》实施细则2013-12-6《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》2014-5-27《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》2014-8-8【相关政策文件】2006-2014年政府出台的工业用地相关政策文件“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》4、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》5、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》6、《加快发展产业配套住房的意见》附件1、3、4、5由规土委拟定“1+6”政策小结1、成本增加：在最新政策体系下，基准地价被提高；工业用地升级改造项目的地价评估测算体系也提高了土地的评估价格，致使企业成本增加；2、收益分成：政府参与收益分成使得企业的利润减少，收益降低；3、市场风险：新转让办法中提出严格的转让条件，使工业用地补地价可转让部份物业销售速度和价格受到较大影响。1、租售比例突破限制：城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％；2、配套突破：30%配套按市场评估价补缴地价后可进入市场销售；3、产权划分灵活：新政策可以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书；4、交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。利好弊端严格的转让条件限制及政府参与增值收益分成，极大影响物业实现的价格、销售速度及收益受让人资格及资格审查：受让人须是依法注册登记的企业，且必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。实现的价格和速度：严格的转让规定对工业楼宇的转让价格和速度有较大影响，增加市场风险。转让限制5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让，确需转让的，所得增值收益100%计提。转让限制城市更新项目中，更改地块功能和用途的情况下，以下面方法补缴地价：土地用途按公告基准地价补缴：改造后功能及土地使用年限-原有土地用途及剩余年限按市场评估价补缴：改造后功能及土地使用权使用期限（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%更改用途城市更新项目中，地块仍然为工业用途的情况下，以下面方法补缴地价：原有合法面积：不补缴地价增加建筑面积面积：按照公告基准地价的50%补缴配套部份（≤30%）产业用房（≥70%）持有：按照公告基准地价的50%补缴分割转让：（工业用地基准地价+办公用地基准地价）*50%持有：工业用地基准地价*50%整体转让：按照工业用地基准地价补缴仍为工业用途销售：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%地价补缴土地合同已作约定：按照土地合同约定土地合同未作约定自用部份≧50%城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例不再受限于50％：50％非自用部份≦50%，经市政府批准可分割转让的旧工业区升级改造项目，工业区已完成改造且改造主体自用建筑；面积比例不低于总建筑面积百50%的，非自用部份可以分割转让。工业用地项目非城市更新类城市更新类城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让租售比例配套突破70%工业楼宇30%配套持有：不补缴地价销售：按市场评估价补缴地价后可进入市场销售工业用地项目配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施产权划分及销售可以栋、层、间为基本单元进行产权划分，并明确城市更新类的工业楼宇可预售，非城市更新类仍只可现售，交易方式可通过交易机构公开交易或自行交易现售/预售：城市更新类的工业楼宇可预售；非城市更新的工业楼宇只能现售，拿到房产证后才能出售交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分预售条件：城市更项目重建的工业楼宇可进行预售，放宽了新转让办法规定的所有工业楼宇仅能现售的条件，利于开发商资金提前回笼。（2013.12.6深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实施细则）销售限制特殊转让：5年购买，使企业可以通过销售物业5年后的期权实现变相销售；上市扶持：如有相关资源，可大大提高项目的销售体量。受让人资格：依法注册登记的企业再转让确需5年内转让：增值收益100%计提5年内不得转让：工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内不得转让受让人资格审查：必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查工业楼宇转让限制特殊分割转让