某某县低效用地二次开发利用调查评价方案

某某县低效用地二次开发利用调查评价方案2013年10月某某县低效用地二次开发利用调查评价方案一、低效用地认定根据国土资源部《关于印发城镇低效用地再开发试点指导意见的通知》（国土资发[2013]3号）和省政府《关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》（浙政发[2012]35号）文件，低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。符合土地利用总体规划的下列城镇存量建设用地可列入试点范围：国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；不符合安全生产和环保要求的用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的城镇、厂矿和城中村等。从试点地区的具体实践中，以下几类用地可判定为低效用地：1、规划确定改造的“三旧”区块：旧城镇、旧村庄（城中村）、旧厂矿2、“三地”：边角地1、夹心地2、插花地33、无合法手续的用地4、产业禁止和淘汰类用地及不符合生产要求和环保要求用地5、“退二进三”产业用地6、违法违章建筑拆后的空置土地、闲置土地以上均从定性的角度去判定一宗土地是否为低效用地，对低效用地的认定依赖于调查者的主观判断，对被调查土地的利用程度和利用潜力并没有进行测算，对目前仍在利用的土地难以进行合理评断。低效用地评价工作的目的在于通过微观评价合理界定城镇低效用地，并测算集约利用潜力和可持续发展能力，为低效用地的后续利用提供数据支撑，探索建立合理的低效用地评价体系，为政府低效用地规划和产业政策选择服务。1边角地指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔(割)、面积小于3亩的地块。2夹心是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。3插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。二、低效用地评价的内涵与思路城镇低效用地评价是根据城镇低效用地调查形成的初步成果，结合城镇土地的供给与需求状况、土地利用现状以及城镇规划目标，针对低效用地所在的具体区域进行的土地利用程度和二次开发潜力的评价。一方面它是低效用地调查成果的进一步解释和支持，也是反馈和修正；另一方面，城镇低效用地的微观评价通过测算具体宗地的利用潜力和可持续发展能力为城镇土地开发、旧城改造、基础设施建设、城镇布局调整和城镇用地审批等具体的城镇规划、建设和土地管理行为提供信息服务和决策支持。某某县城镇低效用地评价是在某某县低效用地调查成果的基础上开展的，评价所依赖的数据基础均来源于调查成果，补充调查资料也基于调查成果宗地进行展开。本次低效用地评价过程中，评价单元的划分，评价指标与评价标准的确定、评价方法的选择，均可以为各地开展的城镇低效用地再开发工作提供借鉴。某某县低效用地评价的基本思路1、将某某县城镇低效用地调查成果分为工业区低效用地、商业区低效用地、居住区低效用地；2、通过与城镇规划、土地规划的叠加分析初步复核城镇低效用地调查成果质量；3、建立城镇低效用地评价体系，制定调查图和调查表，对宗地现状利用情况进行补充调查；4、开展城镇低效用地评价，明确已调查的低效用地的集约利用程度，并制定低效用地判定标准；5、结合评价成果，提出不同功能区低效用地的二次开发利用方向及建议。某某县低效用地二次开发利用调查评价技术流程图见图1-1确定评价目的准备阶段土地规划城市规划低效用地调查成果地籍成果上报阶段成果论证、上报调查阶段现场踏勘问卷调查访谈座谈会低效用地评价调查表低效用地评价调查图评价基数数据土地环境容量土地投入产出强度土地利用强度低效用地评价低效用地判定单位土地固定资产投资额单位土地生产总值绿地率用途一致性建筑密度建筑容积率成果编制阶段结果分析未来效益分析利用方向选择开发主体分析功能区标准值测算图1-1某某县低效用地二次开发利用调查评价技术流程图配套设施完备程度人口承载能力三、资料补充调查1、土地利用规划数据：规划数据库、规划图及规划文本，了解土地利用规划布局和规划方向，建设重点区域；2、地籍数据：了解各宗地的容积率、建筑密度和绿地率及用地限制情况3、地价数据：基准地价、征地区片价或标定地价，近两年土地交易资料4、城乡规划数据：了解城乡规划对宗地利用的影响四、低效用地评价评价在划分工业区、商业区、居住区的基础上开展现状评价和利用潜力评价。现状评价采用多因素综合评价模型，通过建设评价指标体系、选取评价指标对不同功能区内的调查数据开展评价，反映调查宗地的现状利用强度和利用水平；利用潜力评价采用理想值修正模型，通过指标标准值的设定，对宗地现状利用水平值进行修正，测算宗地利用潜力，并划分利用潜力级。4.1低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定的原则，权重反映评价因素因子对低效用地利用的作用程度。权重值可单独选用特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法确定，也可以用特尔菲测定法结合其他两种方法来确定。低效用地二次开发利用评价因素因子权重确定的方法1特尔菲测定法（Delphi方法）对各因素进行多轮次的专家打分，并按式（1）计算权重值：Wi=Ei/100……………………………………………（1）式中：Wi——第i个因素或因子的权重；Ei——第i个因素或因子经过多轮打分后的均值。实施要求：a）专家应是熟悉当地社会经济发展状况等有关行业的技术、管理专家以及高层次决策者，专家总体权威程度较高，总数为l0～40人；b）专家打分应根据相应工作的背景材料和打分说明进行，并在不协商的情况下按表A2的格式独立打分；c）从第二轮打分起，打分必须参考上一轮打分的结果进行；d）打分轮次为2～3轮。2因素成对比较法对所选因素或因子进行相对重要性两两比较，赋值，计算权重。实施要求：a）对比结果要符合A因素大于B因素，B因素大于C因素，A因素大于C因素的关系；b）对因素所赋的值应在0～1范围内，同时两因素之和等于l。4.2低效用地评价指标体系4.2.1居住区低效用地评价指标体系的建立居住区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度和土地环境容量两个因子，规划用途一致性、容积度、建筑密度、房屋空置率、绿地率、配套基础设施完备度和人口承载力7个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计算现状利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表4-1。同时通过定性分析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般是根据地区实际情况来设定，制定标准值的主要依据有：1、国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设施优劣度、房屋空置率等；2、根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿地率、建筑密度等；3、缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测等方式确定。表4-1居住区低效用地评价指标体系表功能区评价因子评价指标指标含义居住区低效用地土地利用强度60%规划用途一致性15%现状用途与宗地主导用途的一致性（%）宗地容积率15%宗地总建筑面积/宗地面积（%）宗地建筑密度15%建筑基底面积/宗地面积（%）房屋空置率15%房屋空置面积/房屋建筑面积（%）土地环境容量40%宗地绿地率10%宗地上绿化面积/宗地面积（%）配套设施完备度20%宗地上给水、排水、通信、电子等设施的配套情况宗地人口承载力10%宗地使用单位人数/宗地面积（人/平方米）4.2.2工业区低效用地指标体系的建立工业区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度、土地投入产出强度和土地环境容量三个因子，规划用途一致性、容积度、建筑密度、单位土地固定资产投资额、单位土地工业产值、单位土地税收额、绿地率、配套基础设施完备度和人口承载力7个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计算现状利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表4-2。同时通过定性分析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般是根据地区实际情况来设定，制定标准值的主要依据有：1、国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设施优劣度、房屋空置率等；2、根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿地率、建筑密度等；3、土地投资强度、土地产出强度、单位土地税收额参考当地实际执行值；4、缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测等方式确定。表4-2工业区低效用地评价指标体系表功能区评价因子评价指标指标含义工业区低效用地土地利用强度40%规划用途一致性20%现状用途与宗地主导用途的一致性（%）宗地容积率10%宗地总建筑面积/宗地面积（%）宗地建筑密度10%建筑基底面积/宗地面积（%）土地投入产出强度40%单位土地固定资产投资额15%固定资产投资/宗地面积（万元/亩）单位土地工业产值15%企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）单位土地税收额10%企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）土地环境容量20%宗地绿地率5%宗地上绿化面积/宗地面积（%）配套设施完备度10%宗地上给水、排水、通信、电子等设施的配套情况宗地人口承载力5%宗地使用单位人数/宗地面积（人/平方米）4.2.3商业区低效用地指标体系的建立商业区低效用地现状评价主要考虑土地利用强度、土地投入产出强度和土地环境容量三个因子，规划用途一致性、容积度、建筑密度、单位土地固定资产投资额、单位土地工业产值、单位土地税收额、绿地率、配套基础设施完备度和人口承载力7个指标，通过宗地现状利用情况和标准值的对比计算现状利用水平和集约利用潜力。具体评价因子和评价指标见表4-3。同时通过定性分析进行集聚程度、宗地形状等土地利用条件修正，综合得出宗地利用潜力值。定量指标标准的确定：微观评价指标的标准一般是根据地区实际情况来设定，制定标准值的主要依据有：1、国家和地方制定的技术规范，如人口承载力、环境优劣度、配套设施优劣度、房屋空置率等；2、根据当地土地利用规划、城镇规划确定的技术标准，如容积率、绿地率、建筑密度等；3、土地投资强度、土地产出强度、单位土地税收额参考当地实际执行值；4、缺乏国家、地方技术标准时，通过专家咨询、问卷调查、实地勘测等方式确定。表4-3商业区低效用地评价指标体系表功能区评价因子评价指标指标含义商业区低效用地土地利用强度40%规划用途一致性20%现状用途与宗地主导用途的一致性（%）宗地容积率10%宗地总建筑面积/宗地面积（%）宗地建筑密度10%建筑基底面积/宗地面积（%）土地投入产出强度40%单位固定资产投资额15%企业固定资产投资/宗地面积（万元/亩）单位土地产值15%企业年生产总值/宗地面积（万元/亩）单位土地税收额10%企业年上缴税收总额/宗地面积（万元/亩）土地环境容量20%宗地绿地率5%宗地上绿化面积/宗地面积（%）配套设施完备度10%宗地上给水、排水、通信、电子等设施的配套情况宗地人口承载力5%宗地使用单位人数/宗地面积（人/平方米）4.3评价指标测算低效用地各项指标分值的计算采用理想值修正模型，评价指标理想值修正模型的评价思路是，以理想潜力为基础，由高到低多级控制，逐级修正，分值转换，计算潜力。计算公式为：C=100-（U+D+E+F+E+G+g）式中：C为潜力分值，U为土地用途修正分，D为建筑密度修正分，F为建筑容积率修正分，E为单位土地投入产出强度修正分，G为单位土地人中承载能力修正分，g为其他指标修正分。4.3.1规划用途控制.现状用途如果与规划用途一致不进行修正，否则按由高到低进行分级修正，修正方法是只进行降级修正，不进行分级修正，修正顺序为：（1）商业金融用地—（2）商住用地—（3）文化娱乐用地—（4）体育用地—（5）交通用地—（6）居住用地—（7）文教科研用地—（8）广场绿地用地—（9）市政公用设施用地—（10）工业仓储用地—（11）特殊用地—（12）其他用地。（1）～（3）用途每降一个用途级，总分值减少10分，（4）～（7）用途每降一个用途级，总分