物业项目接管验收应注意的问题

物业接管验收应注意的问题摘要：物业项目接管验收工作执行得好与坏，直接影响到未来物业管理工作的正常开展。所以，把握物业管理接管验收的要点，具有重大的实际意义。物业管理项目接管验收前的准备工作、物业管理公司项目接管验收时需要接收的资料、项目接管验收的程序是物业管理项目接管工作中应注意的三个问题。一、项目接管验收前的准备工作1．建立健全项目接管验收的组织与机构。在物业项目接管验收中，首先应根据分类建立不同专业人员的验收小组。制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。2．在物业项目接管验收前就做好财务方面准备。筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；并建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。3．确定验收的主要项目和重点环卫。在物业项目接管验收中，应该大致掌握以下重点环节：①土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水；地面有无气鼓及渗水、开裂；消防门、通道、楼梯等有无问题。②装饰工程：包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面（装饰、涂料、玻幕）公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。③供配电系统：包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等④给排水系统：各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。⑤电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。⑥空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。⑦弱电系统：消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门），楼宇自动化（模块控制的空调、电力、电梯、保安等）弱电检查井内的管线、接线箱等。二、物业项目接管验收时需要接收的资料在物业项目接管验收中，资料交接是项目接管验收中的薄弱环节。许多事实证明，往往是资料不齐、或资料交接不完整，影响了后期的物业管理。因而，物业项目接管验收中，资料交接也是应该特别注意的方面。1．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等2．技术资料：竣工图（包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等），各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、故障观察记录（布置图）、竣工验收证明书等等。3．验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等三、物业项目接管验收的程序程序是物业项目接管验收工作顺利完成的保障。在实际工作中，要区分新建物业和缘由旧物业接管验收两种情况。1．新建房屋的接管验收程序。①建设单位书面提请接管单位验收；②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具体条件的，应在巧日内签发验收通知并约定验收时间；③接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；④对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；⑤经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。2．原有房屋接管验收程序。①移交人书面提请接管单位接管验收；②接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核；③接管单位会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验；④对检验中发现的危损问题，按危险和损坏为题的处理办法处理；⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。四、物业项目接管验收实际工作中的几个要点在物业项目接管验收中的实际工作中，物业项目承接验收往往得不到足够的重视，要么是没有经过物业项目接管验收就接管物业，要么物业项目接管验收不能严格按标准和程序进行，流于形式，也给日后的物业管理工作留下很多隐患和问题。因而，要把握以下几个要点：1．在接管验收前，物业管理企业与开发建设单位要协商接管验收的相关问题，如：交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等。统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。2．接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。3．对查验中发现问题，属于必须改正和返修的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。4．为保证设施设备的正常运行，对接管验收之后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移。物业管理项目接管验收中应注意的几个问题摘要:项目接管验收，是物业管理企业提供服务的一个重要环节，也是服务的基础。做好这项工作，既是企业和业主（业主委员会或开发商）共同了解项目现状的需要，也是企业与业主（业主委员会或开发商）分清责任、减少纠纷的需要，更是企业弥补其缺陷和不足、完善设备设施、为业主和使用人提供满意服务的需要；为做好这项工作，应当注意以下几个问题：一、业主的重视与支持，是做好接管验收工作的前提就一个具体的物业管理项目而言，企业和业主（业主委员会或开发商）是一个利益共同体，企业提供物业管理服务，业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值，可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中，原则只有一个，即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务，需要得到业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。同样，作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主（业主委员会或开发商）的理解、支持、配合。可以说，没有业主（业主委员会或开发商）的重视与支持，接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中，企业要不断地和业主（业主委员会或开发商）进行沟通，引起他们对工作的重视和支持，从而促进工作的开展。项目接管验收工作，一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要，另一方面也是业主（业主委员会或开发商）了解物业管理项目现状，进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要，同时也是物业管理企业与业主（业主委员会或开发商）双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作，而应当是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作。业主（业主委员会或开发商）应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础项目接管验收不仅是一项重要工作，而且是一项艰巨而复杂的工作，这就要求物业管理企业要精心策划，制定详细的工作方案，确保工作有序进行并按时完成。工作方案一般包括：接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此，企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员，必要时，还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构，专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束，再回到各自的岗位。在组织机构内，应当做到分工明确、各司其职。制定工作方案，有助于接管验收工作，但由于它是企业和业主（业主委员会或开发商）双方共同的工作，所以，工作方案要事先和业主（业主委员会或开发商）进行沟通、洽谈，并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目，业主（业主委员会或开发商）还需和原企业沟通、协商。工作方案是企业和业主（业主委员会或开发商）双方开展项目接管验收工作的依据，一经确定，双方即应照此办理。三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通，是做好接管工作的保证物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务，企业通过自身服务，不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务，而不应当陷入其他是非之中，企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中，都应当牢记这一点。企业在项目接管验收时，应当遵循一个基本原则：即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述；对问题和缺陷，既不夸大，也不缩小；不对现状作任何分析和推测；不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则，就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员，随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非，甚至“掺和”在其中，势必引起反感和不满，从而导致其对项目接管验收工作不积极配合，造成对项目接管验收工作质量与进度的负面影响，严重的还会影响到企业和业主（业主委员会或开发商）的关系，对企业在接管后的服务中产生负面作用。项目接管验收毕竟不是企业单方面的工作，需要各相关方的支持与配合才能完成。所以，参与项目接管验收人员，应当学会和业主（业主委员会或开发商）及有关人员沟通，取得其对工作的支持与配合，顺利完成项目接管验收工作。四、认清并解决历史遗留问题，是做好项目接管验收及接管工作的关键物业管理项目的接管主要包括三个方面内容：一是建设文件、工程图纸及其它资料的接管；二是合同（协议）的接管;三是房屋、场地及其设备设施的接管。项目的接管验收与竣工验收不一样，虽然竣工验收具有法定作用，但它是按一定比例进行的抽验，只反映项目的总体情况，对细部关注不够。而接管验收是百分之百的查验，不仅关注总体，而且关注局部；查验的越细越全，遗留的问题也就说得越清，以后企业与业主（业主委员会和开发商）的纠纷也就越少。遗留问题要说得清，就要求企业对项目的接管验收要细致、全面、不留死角。首先要查验主要的文件、图纸及其它资料、合同（协议）是否齐全；其次再对现有的文件、图纸及其资料、合同（协议）要一页一页查验，看有无缺损等瑕疵，并做好记录。对房屋、场地及设备设施的接管验收，要逐项逐室进行，力争做到百分之百的查验，并将存在的问题，记录在统一的表格内。对本企业有查验困难的专业项目，可委托社会上的专业公司进行查验。最后对项目接管验收的结果一定要记录准确、完整，并制作接管验收清单，由双方相关负责人签字确认，作为企业接管项目和移交项目的依据。项目的接管验收工作，必须制作交接文件，由企业和业主（业主委员会或开发商）双方代表签字。交接文件要阐明交接时间、交接内容及事项（含建设文件、工程图纸及其它资料、合同、设备设施清单等）、管理责任的时点划分、项目存在的问题及解决方案等。把遗留问题的解决落到实处，就是要求企业要随时随地和有关方沟通、协商，落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等。对于项目接管验收工作，只要本着科学、客观、公正的态度，就一定能妥善解决，并最终保障整个服务过程的圆满顺利。新小区物业接管验收的准备（一）人员准备（1）组建接管验收小组。由物业管理企业管理部牵头，组织办公室、工程部、公司策划部有关人员参加。各部门应选派既精通业务，又责任心强的技术人员参加，并且一般要有不同专业特长的工程技术人患参加。规模一般为5～8人。（2）指定负责人,最好是由本项目的负责人担任。（二）接管验收的资料准备（1）验收支出国家有关技术标准及规范。（2）图纸：该物业的设计图和施工图纸，特别显隐蔽工程的图纸及施工现场记录（3）针对该物业验收的内容事先设计一些验收记录的表格，诸如房屋接管验收表、公共配套设施接管验收表、机电设备接管验收表、室内接管验收遗留问题统计表、机电设备接管验收遗留问题统计表、接管验收问题整改表等。（三）进行现场初步勘察根据设计图和施工图纸，派接管验收小组的工程技术人员到物业些绝绝招马为接管验收工作的开展打下基础。新建物业接管验收