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市调报告——无锡商管公司目录一、自然状况1、无锡简介2、无锡人口及分布概况3、滨湖简介二、关键经济指标1、GDP2、社会消费品零售总额3、城市居民可支配收入4、全社会固定资产投资5、全市及各分区商业销售面积三、无锡商业环境1、综述2、商圈分析3、重点商圈调查4、重点商业项目四、综合分析附表1~4一、自然状况地理位置：无锡地处长江三角洲中心，东邻上海，西望南京，南接浙皖，北临长江，中抱太湖。人口455万，市区人口215.9万。行政区划：全市总面积4788平方公里，其中市区面积1659平方公里，现辖江阴、宜兴两个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错，是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点。一、自然状况无锡地区总人口4553194人，平均密度为956人/平方公里。万达项目所在滨湖区总人口477611人，位于全市各区首位，但由于区域面积大，且多为郊区及乡镇地区，故人口密度仅770人/平方公里，比较无锡市核心商业区崇安区的人口密度，低了近13倍。一、自然状况滨湖区位于无锡市区南部,南濒太湖,北靠北塘区,南长区,东接新区,西临宜兴。面积631.5平方公里，其中水面330.94平方公里，山林面积55.56平方公里，拥有湖岸线88公里。滨湖区由原来的5镇4街道调整为包括1个国家级度假区，3个省级开发区的二镇八街道（太湖街道、华庄街道、胡埭镇、马山镇、滨湖街道、何埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡圆街道、雪浪街道）城乡统筹发展的框架。全区二个镇（开发区）、八个街道、并设行政村66个，1243个自然村。一、自然状况二、关键经济指标184.1213.92253.02281.06328.0005010015020025030035020032004200520062007单位：亿元1、GDP无锡市07年完成GDP3858亿元比06年同比增长15.3%，据2006年统计数字位于全国大中城市排名第9位。滨湖区07年完成GDP328亿元，占全市总额的8.5％，比06年同比增长15.1%，比全市平均水平低0.2个百分点。1833.452250.642804.683300.5938580500100015002000250030003500400020032004200520062007单位：亿元五年平均增长14.7％无锡市滨湖区五年平均增长15.5％二、关键经济指标50.1158.4868.3776.9991.0602040608010020032004200520062007单位：亿元595.89708.62824.11959.471127.3802004006008001000120020032004200520062007单位：亿元2、社会消费品零售总额五年平均增长14.8％无锡市滨湖区无锡市07年社会消费品零售总额为1127.38亿元，比06年同比增长17.5%。滨湖区07年消费品零售总额为91.06亿元，占全市总额的8.1％，比06年同比增长18.3%，比全市平均水平高出0.8个百分点。五年平均增长16.9％二、关键经济指标1164713588160051818920898050001000015000200002500020032004200520062007单位：元五年平均增长13.5％3、城市居民可支配收入无锡市1239214018161931829821058050001000015000200002500020032004200520062007单位：元滨湖区五年平均增长14.6％无锡市07年城市居民可支配收入为20898元，比06年同比增长14.9%，滨湖区07年城市居民可支配收入为21058元，比06年同比增长15.1%，比全市平均水平高出0.2个百分点。二、关键经济指标893.321114.131336.041474.951674.22050010001500200020032004200520062007单位：亿元4、全社会固定资产投资无锡市五年平均增长25.2％83.04101.42128.03138.48155.8202040608010012014016020032004200520062007单位：亿元滨湖区五年平均增长32.3％无锡市07年完成全社会固定资产投资1674.22亿元，比06年同比增长13.5%。滨湖区07年完成全社会固定资产投资155.82亿元，占全市总额的9.3％，比06年同比增长12.5%，比全市平均水平低1个百分点。二、关键经济指标0100000200000300000400000500000600000700000全分区13769.47200679.73626883.6508534.8南区937.7111386.6213101.4145621.56西区09518.57110610.4594409.46滨湖区937.7113474.1551803.12122270.462004年2005年2006年2007年从全市情况来看，固定资产投资增长速度远高于社会零售品消费总额的增长，这说明无锡的楼市，不管是住宅还是商业用房都存在一定的泡沫。但07年商业地产销售50.85万平方米，比06年下降了19%，主要是由于07年供应量的下降造成的；几个竞争分区的销售每年均保持一定的增幅。5、全市及各分区商业销售面积二、关键经济指标三、无锡商业环境1、综述2007年，无锡商贸服务业实现了又好又快发展的良好态势。连续四年当选为《福布斯》中国内地最佳商业城市，2007年位列第四。社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元，到2007年首次突破千亿元大关完成1127.38亿元，同比增长17.5%，在全省继续保持均量第一，增幅第二，总量第三的优势地位，在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市场成交额从2004年的994亿元，到2007年突破2000亿元，达2027亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%，全国的4.5%；百亿元市场6个，占全省半壁江山。三、无锡商业环境名称位置包含商业街重点行业或企业分析CBD商圈市中心中山路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业中心。有崇安寺步行街、商业大厦、八百伴、三阳百盛、新华书店他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央商务区。特别是中山路，是无锡最繁华的商业街，无锡地区最著名的商场几乎都集中在这里。五爱广场商圈位于市中心的西面由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街组成，以五爱广场为核心人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣。在市中心经济的影响、带动下，发展迅速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心。火车站商业圈位于市中心北面主要由通运路和兴源路组成餐饮、娱乐、服装火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但业态比较杂乱，档次也不高。南门商圈位于市中心区的东南角由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、振新路、塘南路八条商业街组成以餐饮、服饰,家装,房产中介为主的复合商业形态。随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别太湖广场周边正在逐渐形成新的的商业中心，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。北大街商圈位于市中心区的北面由北大街、青石路、春申路三条商业街组成餐饮、服饰、休闲娱乐氛围相对浓厚。好友多超市北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。北大街商圈里有无锡地区闻名的酒吧、餐饮一条街的青石路（又名“欧风街”）和正在建设中的金太湖国际广场。2、商圈分析三、无锡商业环境名称位置包含商业街重点行业或企业分析丁村商圈位于市中心区的东面由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街组成汽车修理、汽车配件，装饰、建材。有大型建材区华东装饰城、月星家居等。丁村商圈是一个有特色的商业圈，人气虽然不如中心区及副中心区商圈那么旺，但因为专业性很高，竞争力却很强，具有一定影响力。上马墩商圈位于市中心区的东面包括上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街多种商业形态配套存在，其中中介公司很多。有欧尚超市、东方汽车城。这里离市区较近，学前东路西与市中心区的学前街相连。商圈内住宅区较多，会聚大量的人气、商气。很多商业设施大都为小区居民服务河埒口商圈位于市中心区的西面由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成餐饮、服饰，中介、装潢、装饰材料、建筑材料等房地产相关行业。有大润发超市。河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地——锡惠公园，地理位置十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。山北商圈位于市中心区以北由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街组成装饰装潢、装饰材料、餐饮、汽配山北商圈以山北镇为中心，聚集了大量的居住区和工厂，是北区居民集中、最繁华的区域之一。这里交通便利，工业发达，但没有形成较具特色的商业氛围。中桥商圈位于市中心区的南面由中南路、苏锡路、金城路三条商业街组成以餐饮、机械五金、汽车业。有太湖半岛商业中心、乐购超市。老中桥地区，属于老居民区，人口多、密度高，商业发展早，是一个成熟的商业圈。新区商圈位于市中心区的东南面由旺庄路、长江路两条商业街组成公司沿街密布，少量纯商铺配套存在。随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。但商业的发展明显滞后于工业等其他方面的发展。三、无锡商业环境概述店铺数：198家；面积：40-120平米；权属关系：百分之百租赁租金：5000元/平米.年；调查段闲置率：零经营种类比例：在这些商铺中服饰类56家，占28.3％包括知名品牌服饰21家，占10.6％，以中高档服饰为主，专卖店较多；餐饮21家中，占10.6％，包括10家大酒店，3家西餐厅，档次相对较高；珠宝、金店、银楼6家，占3%，是无锡珠宝首饰商家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险16家（其中银行12家），占8.1%；另外则均为婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等能承担高额租金的商业形态。各行业楼层分布：一、二层：餐饮、服饰、日用百货等，少量茶楼、咖啡馆；三层以上：歌城、网吧、浴场、培训中心、影城等。商业特色：集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的综合性商业街。中山路是无锡的商业轴心，整个中山路在南北两端各有两个点，南靠南禅寺，北依胜利门，中间以商业大厦、崇安寺步行街作为中心点，向南北地区各有延伸。如今整个南面主要是由八百伴带来的人流，大卖场则更多集中在北片。摩天360、无锡恒隆广场、崇安寺生活步行街区纷纷入址于县前街至后溪西段，包括红豆国际广场在内的高端商住楼均位于中山路北段。其中最热闹、最繁华的是从县前街至后溪西段，年租金在1万元/平米左右；后溪西到学前街段，在6000元/平米左右；相比之下县前街到胜利门段、以及学前街至朝阳广场段的人气则明显不如上述两段，最低的年租金甚至不满3000元/平米。3、重点商圈调查三、无锡商业环境（1）中山路商圈（2）太湖广场商圈概述太湖广场地区位于中心城与太湖新城城市发展的轴线上，并且也是东西新城的连接区域，处于东西南北轴线的交叉点上，这块华东地区最大的绿地广场被定位为“城市客厅”。据悉，从最新的规划蓝本中，其范围为北到建乐路，南到清名路，西到新盛路，东到通扬路。《无锡市中心城区控制性详细规划》也明确将太湖广场定位为商务文化核心区，两大市级中心之一。未来的太湖广场区域将形成四个功能板块：即北侧以展览、办公、酒