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2010年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社1北京世经未来投资咨询有限公司摘要一、房地产金融市场状况（一）开发融资市场我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。2009年全国累计完成房地产开发投资3.62万亿元，比上年增长16.1%，年内各月房地产开发投资累计增速不断回升，但仍处于2000年以来的最低水平。其中，商品住宅投资2.56万亿元，比上年增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。（二）购房融资来源我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30多个百分点，其中新建房贷款和再交易房贷款增速分别达40%和79%。2009年个人购房贷款新增1.4万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。在房地产开发投资资金中在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。二、2009年房地产金融重大事件分析（一）“地王时代”归来楼市泡沫增加2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。2009年，70个大中城市中有69个城市房价累计上涨，商品住宅价格涨幅最高的10个城市分别为广州、金华、深圳、海口、温州、湛江、北京、南京、宁波、杭州。702010年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社2北京世经未来投资咨询有限公司个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市分别为：深圳、温州、杭州、厦门、金华、银川、重庆、南京、哈尔滨、大连。2009年四个一个城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。（二）09年政策前松后紧由于金融危机导致的楼市“寒冬”，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。但随着房价高企，地王频现，房地产投机现象日趋严重，09年下半年开始，房地产政策开始有紧缩的迹象。2009年12月14日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”、“国十一条”的相继推出显示了国家严控房地产投资的决心。三、房地产金融存在的问题（一）市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构－－烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。（二）市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。（三）金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然2010年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社3北京世经未来投资咨询有限公司近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但与商业住房贷款相比规模还较小。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业的主要资金提供方。四、2009年房地产金融业发展环境分析（一）房地产宏观经济环境2009年，金融危机的影响逐渐减小，全国经济形式转好，全年GDP增长保持在8.7%。居民收入提高，工业总产值增速，2010年中国经济回升向好的趋势进一步确立。在经济指标改善和通胀预期抬头的局面下，宽松货币政策逐步退出至“适度宽松”，但预计M1-M2剪刀差仍处于正值区间，市场资金面较为活跃，楼市宏观环境保持正面。由于储蓄存款余额继续大幅增长，通胀预期将继续促使存款转移，但货币政策银行信贷规模的适度收紧，特别是二套房贷差别化政策严格执行将导致2010年购房杠杆降低。（二）房地产政策调整2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。2009年初贯彻房地产优惠政策刺激房市；2009年中，针对房价过快上涨，加大土地供给，整顿市场秩序；2009年末，为防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨，国家相继出台多项调控政策。五、2009年金融行业发展情况（一）2009年我国金融机构经营情况分析2009年金融业总体运行状况良好。银行业信贷规模不断扩大，中间业务快速发展，净息差谷底回升。证券业券商业绩快速攀升，A股市场全年整体上行较大，创业板的推出增强了资本市场的层次性，IPO重启带来多项收益。保险业在结构调整中，迎来近年来成绩最为显著的一年。信托业利润稳步攀升，产品创新步伐不断加快。（二）2009年我国金融市场状况分析2009年，我国金融市场总体运行平稳，市场流动性合理充裕。货币市场交易活跃，利率从低位有所回升；债券收益率曲线总体逐步上移，债券发行规模快速增加；股票交易量明显放大，股票指数大幅上扬。2009年，在总体宽松的宏观经济政策及经济形势总体回升向好的共同作用下，金融市场有力地支持了国民经济建设，自身也保持了快速健康发展态势，融资量大幅增加，交易量创历史新高，市场结构进一步优化，投融资、价格发现及保值等功能均得到较好的发展。主要体现在以下几个方面，一是市场融资总量同比大幅增加，并正式启动创业板，新增了地方政府债、中小企业集合票据等多种金融产品，有力支持了4万亿元投资计划、增加了民间投资、加大了对中小企业的融资支持力度，为经济发展提供及时高效2010年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社4北京世经未来投资咨询有限公司的资金支持。二是企业通过在资本市场收购、兼并、重组和整体上市等方式，进行结构调整，实现做大做强，在促进自身盈利水平不断提高的同时，也推动了经济平稳较快发展；三是金融市场交易工具创新步伐有所加快，增强了资产流动性，并为经济主体提供了多样化的投资避险工具。四是金融市场的发展尤其是股票市场指数不断上扬，使得资本市场通过财富效应增加居民财产性收入的作用得到充分发挥。六、房地产市场运行情况（一）房地产市场供给状况分析房地产开发投资同比增速在年初跌至1%的历史低谷后快速反弹，前11个月累计同比增速为17.8%，与全国城镇固定资产投资增速之间的差距有所缩小。09年1~12月房地产开发投资额36，232亿元，同比增长16.1%，比去年同期回落7.3个百分点。新开工面积11.54亿平方米，同比上升12.5%，去年年初以来在10月份首次由负转正；在建面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅回落7个百分点。先行指标显示未来供给在加速恢复。（二）房地产市场需求状况分析09年全国商品房销售达到了创纪录的水平：累计销售面积达7.5亿平米，同比增长53%，几乎相当于07年全年7.62亿平米的水平，全年创下历史新高已成定局；累计销售额3.6万亿元，同比增长86.8%，已经超过了07年2.96万亿元的历史最高水平。08年国内房地产市场交易极度萎靡，为改变有价无市的状况，去年底政府出台了减息降首付和降低交易环节税费等一系列救市政策，09年全国商品房销售出现明显回暖，“井喷”行情完全超出了市场预期。09年，全国商品房销售面积达到7.2，同比增幅达到48.4%，较上年同期提高了64.9个百分点。其中，商品住宅销售面积6.1亿平米，同比增长50.1%，较上年同期提高了67.1个百分点。09年全国商品房销售额3.15万亿元，同比增长79.2%，其中，商品住宅销售额2.78万亿元，同比增长84.3%。从15个重点城市商品房成交数据看，天津、深圳、杭州、南京、武汉、福州等一、二线城市09年成交套数同比增幅均超过100%。（三）房地产市场价格情况1、房地产市场急剧升温由于销售行情十分火爆，开发商开始加大推盘力度，并逐渐取消08年以来的价格优惠措施，房价止跌回升。09年1-10月全国商品住宅累计销售均价达到4554元/平米，同比上涨23%，10月份全国商品住宅成交均价4791元/平米，同比涨幅高达31%，超过2007年房价上涨幅度。2010年房地产金融行业风险分析报告国家发展改革委中国经济导报社5北京世经未来投资咨询有限公司2、全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升根据国家统计局调查显示，2009年，全国70个大中城市房地产销售价格指数持续上升，如图所示。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。新建住房销售价格同比上涨9.1%，涨幅比上月扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。七、2009年房地产金融行业发展情况（一）房地产金融资金需求情况1、房地产金融资金需求整体情况2009年货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加，全部金融机构本外币贷款余额为42.6万亿元，同比增长33.0%，增速比上年同期高15.1个百分点，比年初增加10.5万亿元，同比多增5.5万亿元。人民币贷款保持较快增长，金融机构各项贷款余额年末余额为40.0万亿元，同比增长31.7%，增速比上年高13.0个百分点，比年初增加9.6万亿元，同比多增4.7万亿元。截至2009年年末，主要金融机构贸易性房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%，比上年末高98.4个百分点；房产开发贷款回升相对缓慢，年末房产开发贷款余额1.86万亿元，同比增长15.8%，增速比上年末高4.6个百分点。2009年我国个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速显著加快，年末个人购房贷款余额4.76万亿元，同比增长超过43%，比上年末高30