中投证券-房地产行业XXXX年下半年投资策略报告：震荡筑底静待行业实质

请务必阅读正文之后的免责条款部分行业报告2010年6月4日房地产李少明执业证书编号：[e-mail]评级调整：维持行业基本资料上市公司家数112总市值（亿元）8323占A股比例（%）3.66%平均市盈率（倍）98.93行业表现（数据提取时间10/5/21）（%）1M3M6M房地产-14.06-21.34-38.20上证综合指数-14.830.00-21.91-13%0%13%26%39%52%65%78%2009/42009/72009/112010/2082771655424831331084138549662成交金额房地产上证综合指数相关报告《2010年年度投资策略报告-行业短期调整，精选个股是关键-中性》20100107《2010年2季度投资策略报告-政策紧缩，4月份是止盈的较好时机》20100407《楼市调控措辞升级，具体措施紧随其后》房地产行业2010年下半年策略报告中性震荡筑底静待行业实质性改善投资要点：„09年底我们率先降低行业评级至“中性”，认为新一轮行业调控开始，年初我们又提出调控政策仍会加紧，收紧个贷等政策是最佳选择。4月初又提出更加严厉的调控政策随时可能出台，建议及时止盈。市场的发展一一验证了我们上述的判断。„在希腊等的债务危机尚未根本解决，欧美经济复苏步履艰难，不排除经济二次探底；在中国经济调控可能带来的叠加效应，房地产调控初见成效的背景下，政府对房地产的调控将相机行事，短期内不会有更加严厉的政策，“房产税”出台难以有时间表。„当前板块估值已较充分超前反映了市场对本轮政策调控可能带来的负面因素，包括成交缩量、降价、甚至资金链出问题等等的不利影响。我们预计，10年4季度企业资金链将紧绷，部分一线城市房价将下跌3成，部分二线城市下跌15%。届时房地产市场的风险将释放，行业将再次进入新的发展轨道。„从历次行业调整的情况来看，在房地产市场价格一定、需求有保障的背景下，国家的经济政策调控是左右房地产板块估值的最主要的变量。我们认为本轮调控政策力度已经足够，主要城市若不再现房价暴涨，那么本轮政策出台就告结束，板块震荡筑底就在即。若市场出现超预期崩盘式降价和开发商大面积亏损，估值仍将下行。„当前板块PB值2.26和08年周最低BP值相比尚有24%的差距。不少优质公司的PB值已跌破08年周最低PB值，板块估值底部就在眼前。„由于当前中国的经济对外依存度大，欧美经济复苏尚难确定的背景下，房地产行业的政策可能处真空期，为板块估值的修复提供了契机。同时也伴随挑战，如欧债问题会否加深，板块11年业绩不确定性，政策调控带来的行业调整仍需时间，板块的探底筑底也需时间。上述因素也制约了板块大幅上行的空间。在此背景在，我们认为板块有反弹的可能和需要，维持行业“中性”评级。是时候可以逐步关注重估值被大幅打折交易，PB值低于或接近08年最低水平的公司，以及2010销售可能超市场悲观预期的公司。建议关注：广宇发展、苏宁环球、招商地产、滨江集团、泛海建设、首开股份、金融街、冠城大通、中华企业、上实发展、万科、保利及世茂股份等等公司。股票名称P2009A2010E2011E2009A2010E2011ERNAVP/RANV投资评级苏宁环球7.50.420.791.03189714.50.52推荐招商地产14.60.961.291.515111028.50.51推荐滨江集团8.780.480.781.1818117150.59推荐冠城大通7.210.390.871.08198712.50.58推荐广宇发展9.080.160.520.86571711180.50推荐泛海建设8.510.180.220.9148399260.33推荐金融街7.990.550.710.82151110160.50推荐保利地产10.10.771.081.25139813.50.75推荐首开股份12.550.811.051.3615129170.74推荐万科A6.850.480.660.791411980.86推荐行业报告请务必阅读正文之后的免责条款部分2/37中华企业7.180.450.620.7316121013.40.54推荐目录一、保障房建设已接力，投资高增长无忧................................................51.11-4月投资高增长，保障投资建设迅猛，符合我们的预期................................51.2中央问责地方保障性住房建设，约带来4500-5250亿元投资.............................61.3建设保障性住房的资金有保障.......................................................71.4主要城市成交量大幅萎缩，房价没有实质性下跌.......................................7二、调控初见成效，短期内不会出台更严厉政策.........................................182.1房地产新政调控力度空前......................................................182.2调控初见成效（成交量下降、价格僵持、土地出让方式转变土地成本下降）..........182.3调控政策相机而行，短期内不会出台更加严厉的调控政策..........................20三、2010年4季度房价将出现大幅调整.................................................223.1库存压力将在2010年四季度显现，届时房价将大幅下降...........................223.2行业资金压力将在2010年四季度凸现..........................................233.3本轮调控一线城市房价回落30%，二线城市回落15%................................24四、结论与投资建议.................................................................324.1结论--板块估值具备一定的吸引力，震荡筑底静待行业的实质性改善...................324.2投资建议........................................................................33图表图1：房地产开发投资增速（年度）........................................................................................8图2：房地产开发投资增速（月度）........................................................................................8图3：商品房开工建设指标累计同比增速....................................................................................8图4：商品房开工建设指标单月同比增速....................................................................................8图5：土地购置和完成开发面积累计同比增速.................................................................................8图6：土地购置和完成开发面积单月同比增速.................................................................................8图7：房地产开发资金来源单月同比增速....................................................................................8图8：国内贷款单月同比增速...............................................................................................8图9：自筹资金单月同比增速...............................................................................................8图10：定金和预收款单月同比增速..........................................................................................8图11：全国房屋销售分类价格指数..........................................................................................9图12：全国二手房销售价格指数............................................................................................9图13：70个大中城市销售价格指数.........................................................................................9图14：70个大中城市销售价格指数.........................................................................................9图15：北京.............................................................................................................9图16：北京—套均成交面积...............................................................................................9图17：上海—套均成交面积...............................................................................................9图18：上海............................................................................................................10图19：深圳............................................................................................................10图20：深圳—套均面积下降..............................................................................................10图21：深圳.............................................