选择商业模式、盈利模式和增长模式房地产企

明晰战略姿态选择商业模式、盈利模式和增长模式--房地产企业严冬期的战略思考与选择--2008年11月19日第1页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择目录1.认清行业总体趋势2.洞悉行业发展格局3.审视企业战略位势4.明确企业战略姿态5.廓清企业总体战略第2页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择行业总体趋势结论一：市场需求中长期持续增长可期从长期看，城市化背景下的人口流动、大小两次婴儿潮的置业高峰、收入增长驱动的改善需求三大增长引擎将继续拉动中国房地产需求的长期增长第3页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择城市化基本规律总结：城市化率沿着S型曲线变动，当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：‡当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；‡当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；‡当城市人口超过70%以后，进入城市化后期阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。第4页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择中国城市化处于加速发展阶段，十七届三中全会推动的农村改革发展将更有力支撑城市化进程，必然拉动房地产需求总量的长期增长第5页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择从人口结构角度看，1962-1975年大婴儿潮时代因城市化和二次置业产生的需求仍将持续，1981-1991年小婴儿潮时代又开始进入第一次置业高峰期1981-1991年的11年间内地人口出生率连续保持2％以上，每年出生人口2000万以上，累计增加2.53亿人，占1991年末总人口的22％。第6页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择1、房价上涨过快，需求遭抑制；货币政策和土地政策趋严，供应被挤出，保障性住房供应规模逐步扩大；中短期供求关系逆转，成交萎缩，调整已成定局2、行业面临的需求环境、金融环境、政策环境存在很大的不确定性3、供需双方的博弈将决定调整周期的时间和幅度，而时间和幅度之间也会存在互换关系，导致调整周期和深度难以预测行业总体趋势结论二：寅吃卯粮，爆发性增长难以为继，中短期调整已成定局，但调整周期和深度扑朔迷离第7页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择2004年以来需求持续高增长，2007年“羊群效应”达到高峰2007年全国商品房销售额平均增速高达46%数据来源：CEIC，国泰君安证券研究所。第8页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择从消费需求角度看，房价上涨速度远远超过收入增长速度，房价收入比畸高，房价明显脱离了基本面的支撑‹近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势‹我国一线城市2007年底的房价收入比约15倍，高于东京和香港的历史平均水平‹房价增速远高于同期居民的收入增长速度，使房价逐渐远离居民的可承受能力69121518上海074Q深圳074Q北京074Q东京昀低东京昀高东京中位数上海074Q深圳074Q北京074Q东京昀低东京昀高东京中位数我国主要城市房价收入比与70年代东京的对照-10%0%10%20%30%40%50%60%200220032004200520062007北京增速上海增速深圳增速一线城市近年房价上涨速度过快资料来源：正略钧策研究第9页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择从投资需求角度看，2007年36个大中城市租售比达到1：317，参考国际经验值，已进入估值泡沫区运行状况良好1：3001：200•2007年中国36个大中城市达到1：317（焦点网）2007年2007年2006年2003年•北京、上海、深圳、杭州等中心城区的租售比在1∶270～1∶400左右（我爱我家、链家地产统计、社科院城市发展与环境研究中心报告）•北京租售比年初1：249，年末1：318；上海1：360；杭州1：470（中原数据）•上海租售比为1：265高于1∶200，年租金回报超过6%，投资价值相对较大低于1∶300，年租金回报低于4%，房产泡沫已经显现第10页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择从需求信贷政策角度看，在美国次贷危机引爆全球金融危机的阴影笼罩下，对金融风险的关注必然传导到银行信贷规模的控制，这也将抑制有效需求的增长迅速增长的个人按揭贷款既推动了过去房价上涨又将制约将来成交量持续放大单位十亿数据来源：CEIC，国泰君安证券研究所。第11页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择事实上，2008年初以来需求已经开始出现明显的观望与萎缩全国房地产销售面积变化趋势图原因分析‡消费预期：宏观经济增长的不确定性和制造业出口下滑的担忧，导致对就业机会及收入增长的担忧、政治舆论导向也在强化对房价下行的预期‡消费能力：人均可支配收入的增长远低于房价上涨、第二套房贷款门槛提高、利率持续提高、股市暴跌大幅度降低了中产阶级的消费和投资能力第12页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择尽管第三季度各地方政府相继出台救市措施，货币政策也发出双率齐降信号，仍然无力改变调整趋势地区政策措施成都出台了包括减免契税、直接补贴购房者等十项措施，这些政策给购房者补贴约在1万元以上。西安购房户可享受总房款0.5—1.5%不等的政府财政补贴；开发商可享受15—35元/平米的城市基础设施配套费减免。长沙出台保障性住房分配货币化、取消教育配套费、降低二手房交易税费等措施。如：有购买经济适用房资格的购房者如果在限定时期内购买限定范围限定面积的商品房，可以获得5万元到8万元的购房补贴；后又出台了交房才交存物业维修资金政策。河南调低购买“首套自住”商品房的首付比例，提高贷款额度放宽贷款年限，二是商业银行在2008年9月1日开始的一年时间内，对购房者实施房贷昀优惠利率，三是给购房者一定交易税费的减免。厦门从8月起，厦门市调整并降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛福州对购房者推出了降低契税、放松公积金贷款等一系列降低准入门槛的积极的购房政策；对开发商推出了放宽预售许可证门槛、大宗土地缴款分期付款比例和缴款期限优惠的措施。沈阳将重启购房补贴政策，还将提高住房公积金贷款的年限和限额。芜湖首套住房契税政府买单一半重庆高级人才来渝创业购买首套住房可免交契税南京从今年10月1日至明年9月30日，凡在该市购买90平方米以下商品住房或二手住房的，将给予房款总额1%的补贴；购买90—144平方米以下的，给予房款总额0.5%的补贴。购房补贴在规定时间内办理产权证时直接由房管部门发放。第13页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择各重点城市一手房交易的持续萎缩，“金九银十”也无任何改观2008/10/05前重点城市住宅周成交量变化第14页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择供应方面：资金紧张、打击屯地政策共同挤出了供应量，供应减缓明显滞后于需求萎缩2008年第一季度，新开工、竣工和施工面积的的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%。较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，三者的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%，意味着房地产投资增速开始减缓。2008年房地产投资增幅比05-07年并无明显回落，投资增速依然迅猛，预计2008年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位，比同期固定资产投资增速高出约5个百分点。第15页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择供应商资金趋紧将进一步削弱其中短期博弈能力，减缓拿地和开工进度成为中期选择，但迫在眉睫的是短期销售回笼现金，这将直接作用于房价，直至新的供求均衡形成假设条件：08年开发投资额增速0%（08年上半年增速33%，全年将进行全面下调）；08年土地出让金同比下降10%；所有新增房地产贷款为3-5年期，08年偿还03-05年贷款；税收支出同比下降10%；企业纯自筹资金占投资额30%（参考历史值）；国内贷款全年同比持平（货币政策要求）；08年商品房销售面积下降20%（一季度商品房销售额面积同比略有上升，但二季度同比下跌了10%左右，7月更是下跌了27%，预计三四季度这种下跌情况还将持续，给予全年20%下降的预计）；08年房价下跌10%（一二季度房价暂时没有出现下跌，但7月市场价格已经出现下跌，08年出现10%的房价下跌是可以预期的）；利用外资情况上下半年持平；央行中长期贷款利率保持不变第16页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择保障性住房规模的逐步扩大也将对市场总体供求关系和供应结构产生重大影响，如果限价房销售目标从目前的中低收入阶层提升到中等收入阶层，则市场化住宅体系中的普通住宅市场规模将大幅压缩全国主要城市2008年保障性住宅建设计划（单位：万平米）第17页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择正略钧策认为，中短期调整的序幕才刚拉开，目前主要表现为成交萎缩，还没有到达供应商深幅调价以刺激需求释放的有效均衡状态，更看不到任何复苏的迹象繁荣阶段（膨胀）交易量急剧上升，市场中投机者活跃；房价越来越高，逐渐达到顶点；房地产经营利润非常高，投资量急剧增加；楼花交易大，整个房地产呈现欣欣向荣的景象。衰退阶段（收缩）交易量急剧减少，房价虽仍在上升但涨幅减缓，并出现下跌迹象；市场推出楼盘逐渐减少，实力差的发展上难以维持。萧条阶段（停滞）交易量锐减，楼花交易量降幅更大，楼花价格继续下降，甚至大大低于现楼价复苏与增长阶段（调整与恢复）交易量回升，房价上升并呈持续增长趋势；房地产投资逐渐增加，整个房地产将进入繁荣阶段。１２３４国家统计局公布数据显示，2008年前三季度70个大中城市房屋销售价格同比依然上涨8.5％（9月份上涨3.5％），涨幅比上年同期高1.8个百分点。第18页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择未来2—3年内，行业面临的需求环境、金融环境、政策环境存在很大的不确定性国民收入水平居民收入、企业收入和政府收入决定于国民收入水平及其分配状况。居民收入决定购买力；企业收入决定积累和扩大在生产的能力；财政收入决定财政购买支出和用于低收入家庭的住房补贴。政策制度法规政策性因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，对生产需求影响尤为直接。房地产制度法规主要有住房制度和财政及货币政策。经济预期需求主体对未来外部环境的判断和预期，将直接对需求者的投资行为或者消费行为产生重要影响。开发成本在买方市场条件下，房地产开发成本的高低决定着开发利润的多寡。政策因素政府的土地供应计划、金融政策和财政政策都影响房地产市场的供给，还涉及中央政府和地方政府、政府和金融体系的相互博弈心理因素基本经济因素非经济因素国际因素投入资本的成本因素房地产周期的因素第19页2008年11月19日版权所有,不得翻印严冬时期房地产企业的战略思考与选择正略钧策认为，本次调整面临的环境已经超越行业乃至国界，因素极为复杂，调整的周期和深度难以预料？OECD各国房地产周期的经验表明，当利率开始下降时，实际房价仍在继续下降。自利率高点，利率往往要下降11-24个季度实际房价才会重新上升。但因为缺乏对这种经验背后的驱动机制进行有效分析，而中国的城市化进程、经济发展水平、经济转型战略、宏观政策等与各国历史不具备可比性，所以这种预测既不可能准确，对企业战略的制定也没有多大意义。第20页2008年11月19日版权