房地产开发之成本控制

中国水电建设集团房地产有限公司项目及开发流程介绍房地产开发之成本控制2012年7月成本控制的含义成本控制的作用房地产开发成本的构成房地产开发成本控制的要点成本控制的含义1、狭义的成本控制：运用各种方法，预定成本限额，按限额开支，以实际与限额比较，衡量经营活动的成绩与效果，并以例外管理原则纠正不利差异。成本控制的含义2、广义的成本控制：包括一切降低成本的努力，目的是以最低的成本达到预先规定的质量和数量。成本控制的含义3、狭义和广义的区别：狭义以完成规定的成本限额为目标；广义以成本最小化为目标。狭义仅限于成本限额的项目；广义涉及企业的全部活动。狭义是在执行决策过程中努力实现成本限额；广义还包括正确选择经营方案，涉及制订决策的过程，包括成本预测和决策分析，通常称为成本经营。狭义是指降低成本支出的绝对额，故又称绝对成本控制；广义还包括统筹安排成本、数量和收入的相互关系，以求收入的增长超过成本的增长，实现成本的相对节约，故又称相对成本控制。成本控制的作用1、是企业增加盈利的根本途径，直接服务于企业的目的。无论在什么情况下，降低成本都可以增加利润。即使不完全以盈利为目的的国有企业，如果成本很高，不断亏损，其生存受到威胁，也难以在调控经济、扩大就业和改善公用事业等方面发挥作用，同时还会影响政府财政，加重纳税人负担，对国计民生不利，失去其存在的价值。成本控制的作用2、是抵抗内外压力、求得生存得主要保障。外有同业竞争、政府课税和经济环境逆转等不利因素，内有职工改善待遇和股东要求分红的压力。企业用以抵御内外压力的武器，主要是降低成本、提高产品质量、创新产品设计和增加产销量。提高售价会引发经销商和供应商相应的提价要求和增加流转税的负担，而降低成本可避免这类压力。成本控制的作用3、是企业发展的基础。成本低了，可减价扩销，经营基础巩固了，才有力量去提高产品质量，创新产品设计，寻求新的发展。许多企业陷入困境的重要原因之一，是在成本失控的情况下盲目发展，一味在促销和开发新品上冒险，一旦市场萎缩或决策失误，企业没有抵抗能力，很快就跨下去了。流程介绍房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成1.1土地出让金：房地产开发公司拍得土地后向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用1.土地费用房地产开发成本的构成1.2土地补偿费：对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出；含拆迁评估、拆迁费1.土地费用房地产开发成本的构成1.3大市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口补偿费或增容费等1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.1供电工程费红线外建造费、管线铺设费、接口费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等〈除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用〉1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.2供水工程费红线外建造费、管线铺设费、接口费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.3供气工程费主要包括管道系统、调压站等；技服费、表底费1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.4供热工程费主要包括管道系统、热交换站，〈不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目〉1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.5市政道路工程费红线外市政道路及附属设施建造费1.土地费用房地产开发成本的构成1.4区外市政工程费：1.4.6排水与排污工程主要指管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站1.土地费用房地产开发成本的构成1.5土地税费：向政府部门交纳的非补偿性质的税金（含契税）及费用1.土地费用房地产开发成本的构成含拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费；含灰线、±0.00验线费；树木测量费；初勘、详勘，主要有水文、地质、文物和地基勘察费2.1勘测费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.1前期规划费含规划论证费、总体规划设计费、详细规划设计费、规划模型制作费〈非销售用模型〉2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.2方案设计咨询费包括方案招标费、方案评审费、咨询顾问费、设计补偿费等，含园林方案设计费2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.3建筑设计费建筑工程设计、外立面的设计、地下室人防工程规划设计复审费、优化设计费、图纸审查费及相关的图纸制作费用2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.4市政设计费指道路、给排水设计、中水规划、设计费用；污水处理方案、规划、设计费用，供电方案、规划设计；开闭站及配电室设计；高、低压电缆工程设计费用等；煤气、天然气、热力工程设计费用；地下综合管线设计费；2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.5园林设计费指园林施工图设计费，含园建、绿化、小品、雕塑、小区入口、围墙等施工图设计费2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.2.6精装修设计费小区内部现场示范区、大堂、二次装修等精装修设计费用2.2规划设计费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.3.1报批报建费白蚁防治工程、人防报建费、消防设施配套费、教育配套费、手续费、证照办理费、登记费、报建晒图费、专家费、项目环境评价、地震安全性评价、卫生评价、交通影响、水土保持、房屋面积测绘费、招标交易费、建筑超标排污费、可研报告编制费、日照分析费、安检、质检、散装水泥集资、墙改基金、建筑面积丈量、路口开设等各种政府收费2.3报建费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.3.2增容费包括水、电、煤气增容费（主要针对底商）2.3报建费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.4“三通一平”费临时道路、临时用电、临时用水、场地平整工程；含树木伐移、管线拆改及保护费用2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.5.1办公室建造及装修费临时办公场地工程费用〈若临时办公室在售楼部，则该项成本费用在售楼部、样板间项目反映〉、工程人员临时宿舍建造工程费用，含设计费用2.5临时设施建造费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.5.2临时围墙建造费用临时围墙建造工程费用（不含应由施工单位承担的施工临时围墙），含分阶段交楼所需的分区围墙。2.5临时设施建造费2、前期工程费用房地产开发成本的构成2.5.3临时场地费为项目实施，项目部临时场地租用费用及临时道路建设费用2.5临时设施建造费2、前期工程费用房地产开发成本的构成报建、施工、验收等达到征地要求的标准需要的费用2.6代征道路绿化等费用2、前期工程费用房地产开发成本的构成3.1.1土方及地基处理工程包括土方、护坡、桩基、降水、基础处理等3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成3.1.2主体工程费含建筑结构及粗装修费用3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成3.1.3精装修工程费含室内、大堂、楼梯间、屋面等部位精装修费用外立面装修费用3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成3.1.3精装修工程费含室内、大堂、楼梯间、屋面等部位精装修费用外立面装修费用3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成3.1.4门窗工程费含室内外门窗、户门、单元门、防火门等采购安装费用3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成3.1.5室内安装工程费含室内给排水系统、采暖、燃气、电气、通风、消防等系统的安装费用3.1土建安装工程3、建筑安装工程费房地产开发成本的构成含电梯、发电机组、人防设备、锅炉、空调等的供货安装费用3.2设备供货安装费3、建筑安装工程费建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等〈除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用〉房地产开发成本的构成4.1区内供电工程费4、区内市政及环境工程费包括红线内建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统房地产开发成本的构成4.2区内供水工程费4、区内市政及环境工程费包括管道系统、调压站等；技服费、表底费房地产开发成本的构成4.3区内供气工程费4、区内市政及环境工程费包括管道系统、热交换站，〈不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目〉房地产开发成本的构成4.4区内供热工程费4、区内市政及环境工程费包括广场、出入口工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山、除主干道以外的道路及其他建筑小品建造；路灯、草坪灯；垃圾箱等房地产开发成本的构成4.5小区园建工程费4、区内市政及环境工程费包括区内植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用房地产开发成本的构成4.6小区绿化工程费4、区内市政及环境工程费包括小区内主干道建造费用房地产开发成本的构成4.7小区道路工程费4、区内市政及环境工程费主要指管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站、化粪池等房地产开发成本的构成4.8排水与排污工程费4、区内市政及环境工程费包括闭路电视监控系统、可视对讲系统、IC卡门禁系统、停车场管理系统、背景音乐及公共广播系统、周界防范报警系统、电子巡更管理系统等；通信工程；网络工程；有线电视等施工及设计费房地产开发成本的构成4.9区内弱电系统工程费4、区内市政及环境工程费包括含交通设施、门牌、道路指示牌等小区标示；含设备用房内的各种指示牌、信报箱供货安装费用房地产开发成本的构成4.10室外零星设施工程费4、区内市政及环境工程费房地产开发成本的构成包括会所、中小学、幼儿园等配套工程的建筑安装工程费5、公共配套工程费房地产开发成本的构成6.1工程管理费包括现场人员的行政管理费、场地租赁费、办公室配饰费；职工工资、奖金、补贴、保险；施工合同外奖金、赶工奖、进度奖；扰民费等6、开发间接费房地产开发成本的构成6.2咨询费包括招标代理费、招标采购及工程造价过程控制、结算费用、第三方审计费等6、开发间接费房地产开发成本的构成6.3监理费包括市政监理费6、开发间接费房地产开发成本的构成6.4质量检测费、观测费包括沉降观测费、桩基检测费、消防检测费、防雷检测费、室内环境检测费、工程检测、试验费、保修期时间差内的有偿维修等6、开发间接费房地产开发成本的构成6.5物业管理启动费包括物业前期费、质保期后维修费6、开发间接费房地产开发成本的构成7.1营销代理费包括营销顾问费、营销策划及营销代理费7、营销费用房地产开发成本的构成7.2媒介广告费包括报纸、刊物、影视、电台、灯箱、公共交通、互联网、印刷品、户外广告牌、工地围墙广告及其他媒体广告费用7、营销费用房地产开发成本的构成7.3营销推广活动费包括产品推介会、开盘庆典费、房屋展销会、促销活动费等费用7、营销费用房地产开发成本的构成7.4临时样板房、独立样板房及售楼处建造费包括建安（含精装修）、软装饰、家具、设备购置安装等费用7、营销费用房地产开发成本的构成7.5永久样板房包括精装修、软装饰、家具、设备购置安装等费用7、营销费用房地产开发成本的构成7.6销售人员人力成本包括销售人员底薪、提成、奖金等7、营销费用房地产开发成本的构成7.7售楼处物业管理费包括售楼处日常维护及物业管理费7、营销费用房地产开发成本的构成7.8其他费用包含平面设计费用、沙盘模型费用、建筑面积测量费用、产权交易费用、赞助评奖费用、销售人员服装及机动费用7、营销费用房地产开发成本的构成8.1行政办公费用包含办公费（含办公用品、办公耗材等）、通讯费、差旅费、业务招待及会议费、车辆使用费（含油料、保险、修理等费用）、非经营性固定资产购置费、办公场所租赁及相关使用费用等行政费用及相关开发间接费用8、管理费用房地产开发成本的构成8.2人力成本费用包含薪酬、奖金、补贴、保险、培训费及相关开发间接费用8、管理费用房地产开发成本的构成9.1利息收支净额包括短期借款利息、长期借款利息、存款利息收入等9、财务费用房地产开发成本的构成9.2汇兑净额包括汇兑损失、汇兑收益、调剂外汇手续费、金融机构手续费等9、财务费用房地产开