房地产开发企业全面预算管理

房地产开发企业全面预算管理观念与认知预算管理-思想2作为控制经济活动的手段全面预算管理规划未来考评业绩闭环控制偏差管理目标分解责任落实到位优化财务与非财务资源配置考核责任中心业绩纵向和横向沟通细化和量化战略目标整合资源目标倒逼作为控制经济活动的手段“全面预算”是一种量化的管理思想和工具，延伸到生产经营全过程，强调过程控制如何理解房地产项目全面预算管理•1.2.3.预算及预算管理预算的概念与意义预算管理的原理与作用厘清概念：企业预算、项目预算、成本预算与工程预结算如何理解房地产项目全面预算管理1.预算的概念与意义•预算的概念预算是企业未来一定时期经营计划的数量表现形式，是“经营管理计划正式的、量化的、货币化的表现”。•预算的意义预算是公司整体战略发展目标和经营计划的细化，即是计划工作的成果，又是控制生产经营活动的依据。如何理解房地产项目全面预算管理2.预算管理的原理与作用•预算管理的原理借助预算制度的推行，对企业经营管理活动进行事先规划、控制，并有效协调各部门，以达成既定的经营目标和战略目标。•预算管理的作用•即是一种实现战略目标的管理工具，也是一套系统的管理方法，对企业的生产经营或规划、控制、协调（例：调控导致资金问题，降低开发速度，暂缓开工）如何理解房地产项目全面预算管理3.••••厘清几个概念企业预算项目预算成本预算工程预结算8工程预算成本预算项目预算企业预算针对某项目的工程造价部分的计算和测算【工程经济】狭义：对项目的开发成本进行测算广义：对公司的生产经营成本测算【财务核算】针对项目的开发全过程进行计划和财务预测【项目管理】针对企业一定时期内的生产经营活动作出计划与财务预测【企业经营管理】9如何理解房地产项目全面预算管理•全面预算管理1.2.3.4.全面预算管理基本概念全面预算管理的特征全面预算管理的核心功能消除偏见：“预算管理纯粹是财务的预测1.全面预算管理的基本概念•全面预算管理是指以企业总体经营目标（总利润目标）为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施基于预算的控制和管理。全面预算管理的过程就是企业经营目标分解、控制和实现的过程。112.全面预算管理的特征•••全员：所有人员全部参与，业务人员(部门）及非业务人员（部门）全过程：对各项经营活动的过程控制与结果控制均衡全方位：企业一切生产经营活动纳入预算管理3.全面预算管理的核心功能规划未来•细化公司整体战略发展目标和经营目标。•经过对企业运营的规划、分析和数量化的系统编制，使年度经营管理计划得以具体化•为部门和下属公司确定了具体可行的行动目标和共同遵守的行为规范。“共同的目标是统一步调的前提”3.全面预算管理的核心功能资源配置•预算计划编制时，根据计划和目标要求，找出最关键业务环节、部门，配置最优资源，使资源在公司内部达到资源最优化配置（人员，资金）•企业运营中，通过预算的分析调整，协调企业资源，达到利润最大化143.全面预算管理的核心功能沟通协调•预算制定时将公司的战略目标、经营管理计划向不同的部门和下属公司传达。•预算执行中，协调公司各部门、各下属公司，保证行动的一致性。•各部门的沟通可以减少各单位操作中的隔阂，同时也明确各部门责任分工“步调一致才能得胜利”3.全面预算管理的核心功能绩效考核•预算是子公司和部门绩效考核的基础和比较对象，是绩效考核的量化指标依据。•预算目标的制定为控制绩效评估及信息反馈提供客观标准，企业就可以从人制转变为管理机制•预算管理也使企业的绩效管理和人力资源管理，更好地与企业经营目标结合，为公司战略发展提供支持。4.消除偏见：“预算管理纯粹是财务的预测”•预算与预测：预测是对市场趋势的理性预期，预算就是基于预测提出的对策性方案、计划的数量表达，它对未来收入、现金流量和财务状况进行的预测量化预算与财务计划：预算包括财务计划，但不仅仅是财务计划；全面预算管理体系中的任何过程都是管理和控制以及协调的过程预算与其他相关业务管理：预算管理是企业运营管理的重要组成部分，它与企业中其他相关业务管理如生产管理、销售管理、采购管理等的共同作用才承载了企业管理的成功。17••预算管理不是万能的，不能把预算管理作用的期望值定得太高，预算管理能达到下列目标就算有效了:–统一思想–规范生产经营管理–提高资金利用效果–降低成本费用–较好应对市场变化房地产企业全面预算的模式（一）全面预算的基本模式（二）房地产企业全面预算的模式p20世纪80年代后，企业全面预算管理趋于成熟，在国外成为现代企业的一种重要管理方法。20世纪90年代全面预算管理进入国内，并出现以成本为导向的预算管理模式、以利润为导向的预算管理模式、以销售收入为导向的预算管理模式、以现金流量为导向的预算管理模式…当前，众多的房地产公司积极引入全面预算管理，增强企业的竞争力，主要源于外部市场竞争性与规范化加强、内部管理从粗放式到精细化转变、从单一产品、单项目开发到多种产品、异地开发的集团型转变…pp全面预算的基本模式•1、以销售收入为导向•是以追求收入最大化或收入高速增长为目标的预算模式，•这种预算模式适应于处于成长期的企业，通过企业收入的高速增长占领市场。•以销售收入为核心确定相关预算指标和进行资源配置。•2、以目标利润为导向是以追求利润最大化为目标的预算模式。•大多数企业基本采用这一模式，围绕确定的目标利润测算销售收入和目标成本，以及相关的销量、产量、质量、进度等预算指标。•追求利润最大的合理性，•利润最大化的缺陷和不足。•3、以目标成本为导向•是以控制成本费用为中心，追求成本优势为目标的预算模式。•这一模式是用于处于成熟期的企业或竞争激烈的行业中缺乏核心竞争力的企业，以及产品价格波动较大，影响销售的外部因素不易控制的企业。•预算编制和管理的中心是有效的控制成本费用。•4、以现金流为导向•是以确保企业现金流正常运转，现金净流量最大为目标的预算模式。•这一模式适用于现金短缺、现金流转困难的企业；或是投资额大、资金运用多，现金流量大的企业。企业在不同阶段需要不同的预算模式––––创业期间－以资本预算为基础成长期间－以销售预算为基础成熟期间－以成本控制为基础衰退期间－以现金流量为基础规模/市场影响力资本预算销售预算成长期成本预测成熟期资金预算创业期企业不同发展阶段的预算管理发展阶段创业期成长期成熟期衰退期房地产企业全面预算管理状况与特点管理现状没有不做预算的企业，但全面预算管理作好的很少－－管理基础与认识的问题，需求迫切•全面性不够：预算管理的覆盖范围与影响力不够，大多局限于财务的数据统计。•系统性不强：没有作为一个管理体系实现对公司经营活动的全过程规划、控制与协调。•做法各异：各开发企业的方式方法迥然不同，没有统一的模式、深度与标准，达到的管理效果也相去甚远房地产企业全面预算的模式•1、房地产行业特点：（1）开发周期长，大多数项目跨年度，需要2-3年，且涉及外部因素多。（2）开发投资额大，动用资金多，成本开支大。（3）销售受国家政策和金融市场影响，销量和售价波动大，企业把控难度大。•2、房地产企业预算模型的选择•（1）对以销售收入为核心的预算模式的选择•房地产行业的特点决定房地产企业的销售收入滞后、而且不确定因素较多，使房地产企业很少选择以销售收入为核心的全面预算管理模式。•（2）对以目标利润为核心的预算模式的选择•房地产企业追求利润最大化，但是由于房地产开发销售周期长，利润很难在开发销售当期反映出来，房地产企业的利润表与当期经营往往不同步，房地产企业实行以目标利润为核心的预算模式存在难度。•3、适合房地产企业的预算模式•房地产企业实施全面预算，最早都学习借鉴制造企业，因房地产行业有其自身特点，照搬来的管理经验因“水土不服”，并未显现应有的作用。•近几年，一些房地产企业结合行业特点，在全面预算管理方面进行了广泛的探索的实践，逐步形成“以项目成本控制为核心，现金流量控制为重点”的具有地产行业特色的全面预算模式。•该模式的主要特点是以开发项目成本为核心，预算编制以成本费用预算为起点，预算控制以成本费用控制为主轴，预算考评以成本费用为主要考评指标，运用现金预算控制开发项目的投资额和现金支出的预算管理模式。•具体做法：•（1）在明确具体开发项目的实际情况的前提下，结合市场定价、企业潜力和预期利润进行比较，倒挤项目目标成本。•（2）对确定的开发项目的目标成本，按照成本项目、成本费用的具体用途，以及发生费用的责任单位（人），加以分解、量化和分类整理，形成一套系统完善的开发项目的成本费用预算指标。•（3）对分解的项目成本预算指标落实到开发项目的具体工作过程和工作事项，及相关的责任单位和个人。•（4）依据开发项目成本费用预算指标，签订采购、建筑、安装等各项招标合同。•（5）明确以预算成本指标完成情况为考评依据的考核指标体系和奖惩制度，使相关责任单位和个人权责利紧密结合。•（6）在项目开发过程中跟踪成本流程，按照项目的成本费用预算指标编制投资进度计划、付款计划，汇总编制现金收支预算。•（7）项目开发过程的所有费用的支出，严格按照现金预算进行，对开发项目地成本费用实行全过程控制管理。2，房地产项目全面预算管理体系的构成全面预算管理体系的“四三二一”结构•四项预算核心内容：业务预算、资金预算、资本预算、财务预算•三个业务支持系统：计划管理系统、成本控制系统、项目经济评价系统•两个管理基础平台：绩效管理平台、知识管理平台•一项预算管理前提：基于战略的目标体系房地产企业的预算内容预算内容包括：经营预算（项目整体预算）财务预算•项目整体预算按业务管理内容划分，包括：项目销售预算项目进度预算项目成本预算项目费用预算财务预算•包括：资本预算现金预算预计资产负债表预计利润表预计现金流量表在一些企业的实践中，通常把预算按时间划分成年度预算和月度预算。年度预算年度预算即年度经营计划，也是企业年度经营计划指标体系，是在企业年度经营总目标的要求下，确定年度的各项指标，并将这些指标分解落实到各个部门。月度预算月度预算是落实年度总预算的重要工具，也是指导日常生产经营活动的纲领。全面预算管理的流程及组织保证全面预算管理的流程全面预算管理的组织保证预算委员会的职责预算编制机构的职责预算监控机构的职责预算反馈考评机构的职责全面预算管理的流程确定目标：预算委员会根据企业发展战略和预算期经济形势的初步预测，利用本量利等分析工具，提出企业经营目标，并由董事会确认后下达各预算执行单位。预算编制：根据预算原则及假设前提，各职能预算执行单位编制预算草案，并经预算委员会审核后报董事会审批。预算监控：通过预算执行报告，进行预算分析和控制。预算修订：因原预算前提发生变化，按规定的流程进行修订。预算考评：按一定的考评原则和考评流程对预算执行的结果进行考评。主要业务流程预算执行与控制预算编制基础设置与样表管理预算分析全面预算管理的组织保证包括：预算委员会、预算编制机构、预算监控机构、预算反馈考评机构预算委员会预算编制机构预算监控机构预算反馈考评机构预算委员会与预算部为管理机构、其他为预算执行机构。