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1目录第一章总论﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒31.1项目名称及承办单位1.2研究工作的依据与范围1.3研究工作概况1.4方案与研究结论第二章项目背景和发展概况﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒92.1企业概况2.2项目提出的背景2.3项目建设的必要性与意义第三章市场需求分析与建设规模﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒193.1市场需求分析3.2淮北地区农产品资源调查3.3项目建设地国民经济状况3.4发展规划与预测3.5建设规模与建设内容第四章建设条件与场址﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒264.1地理位置及区位优势4.2规划4.3场址第五章工程技术方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒285.1项目组成5.2技术方案5.3总平面布置方案5.4土建设计5.5给排水设计5.6供电设计5.7冷库、冷冻站、通风和空调设计5.8消防5.9劳动保护和安全防护第六章信息系统建设﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒586.1概述6.2信息系统建设必要性6.3信息系统建设目标6.4信息系统建设原则6.5信息系统建设内容6.6农产品批发市场信息系统设备表第七章环境保护﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒827.1设计依据7.2建设地点环境状况7.3施工期的污染源、污染物及治理方案7.4经营期主要污染源、污染物及治理方案2第八章节约能源﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒838.1设计依据8.2概述8.3节能措施第九章企业组织与劳动定员﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒859.1企业组织及工作制度9.2定员9.3劳动力来源9.4人员培训第十章项目实施进度﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒87第十一章项目的组织管理和工程招标方案﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒8811.1项目的组织管理11.2工程招标方案第十二章投资估算与资金筹措﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒9012.1工程概况12.2编制依据12.3编制方法12.4投资估算12.5流动资金估算12.6总投资与总资金第十三章资金筹备﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒9413.1融资方案13.2还款资金来源第十四章财务评价﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒9514.1项目成本费用估算14.2财务赢利能力分析14.3清偿能力分析14.4不确定性分析14.5财务评价结论第十五章项目风险分析﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒10116.1项目主要风险因素识别16.2风险程度分析16.3主要风险及防范措施16.4不确定分析附件：1、浙江赛尔集团有限公司营业执照2、总成本估算表3、营业收入、营业税及附加估算表4、利润及利润分配表5、长期贷款还款付息计划表6、项目投资全部现金流量表7、项目总平面图8、项目功能分区图9、项目鸟瞰图10、项目沿街立面图3第一章总论1．1项目名称及承办单位1．1．1项目名称：淮北农副产品综合批发市场1．1．2承办单位：浙江赛尔集团有限公司1．1．3项目拟建地点：淮北市相山区1．1．4可行性研究报告编制部门：赛尔集团农批部1．2研究工作的依据与范围1．2．1研究工作的依据a．《农产品批发市场建设秘管理指南》农市发〔2004〕10号b．《淮北农副产品综合批发市场项目建议书》c．淮北农副产品批发市场规划位置图d.基础资料f．相关法律、法规、政策、标准1．2．2研究工作范围本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行风险分析。1．3研究工作概况我公司组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员4到现场调研、收集资料、并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。1．4推荐方案与研究结论1．4．1市场发展前景与服务范围淮北市地理位置优越，几年来经济快速发展，城区不断扩展，市区人口不断增加。随着淮北市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的油、肉、禽、蛋、蔬菜、水果等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣购货环境提出了更高的要求，因此建设现代化的农副产品综合批发市场具有良好的发展前景。批发市场服务范围：拟辐射淮北及周边100公里区域，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。1．4．2建设规模与建设内容总用地面积133334㎡（200亩）建筑总面积101055㎡建筑密度49.7%容积率0.76绿地率22.9%绿地面积20572㎡主要建设内容为：办公行政综合大楼、沿街商业房、交易大棚、加工区、冷库、仓库、宾馆餐厅、停车场、垃圾回收站、污水处理设施、5变电站以及信息网络系统等。1．4．3场址建设用地位于相山区，距离淮北市中心约3千米，总用地面积133334m²（200亩）。1．4．4水、电供应1．供水本项目日用水量为909.41m³/d，最大小时用水量为47.59m³/h，本项目拟从城市给水管网接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。2．供电项目拟建地位于淮北市相山区，根据淮北市城镇总体规划，本工程10KV中压网络有10KV高压电缆线路至农产品批发市场各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。1．4．5环境保护本项目投入运营扣，批发市场主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。1．4．6劳动定员本项目劳动定员150人，其中管理人员13人，技术人员13人，工人24人，服务人员100人。详见第九章。61．4．7总投资项目总投资为19324.67万元，其中固定资产投资18824.67万元（含建设期利息800万元），铺底流动资金500万元。详见第十二章。1．4．8项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在2年内建成。详见第十章。1．4．9主要技术经济指标序号指标单位数量备注1年交易量亿元25.82总建筑面积m²1010553总资金万元19324.673．1固定资产投资万元18824.67其中:建设期利息万元8003．2流动资金万元500.004总投资万元19324.674．1固定资产投资万元18824.674．2铺底流动资金万元500.005资金筹措万元19324.675．1自有资金万元11324.67其中:用于流动资金万元500.00用于固定资产投资万元10824.675．2贷款万元800075．2．1长期贷款万元80005．2．2流动资金贷款万元06劳动定员人1507全年经营天数天3658动力年需用量8．1电Kwh78844508．2水m³331934.6511年均总成本万元2636.1312年经营收入万元3656.2413年均利润总额万元819.0214年均税后利润万元799.9615投资利税率%4.2416投资利润率%4.1417全部投资回收期(税后)年12.93含建设期2年全部投资回收期(税前)年11.64含建设期2年18银行长期贷款偿还期年9.4含建设期2年19盈亏平衡点%46.79含建设期2年81.4.10研究结论本项目是以农产品交易为主的批发市场,经过多次现场考察,认真收集有关资料,仔细分析和研究后,我们认为:a.在不考虑土地成本的情况下，本项目投资较大，总投资达193243.67万元；投资利润率低，只有4.14%；投资回收期长，要12.93年；从经济效益角度讲，投资回报偏低。b.从社会效益角度看，本项目社会效益较高：它顺应淮北市十一五发展规划的需要，有利于提高淮北市的农产品质量安全水平，能带动当地农业产业化的发展，能引导农民积极参与市场竞争，提高市场竞争能力，有利于增加就业，美化城市环境，社会效益十分明显。1.4.11建议鉴于本项目投资较大，投资利润率低，投资回收期长，投资回报偏低，但社会效益十分明显，加之市场的经营有一个培育和发展的过程。建议淮北市政府部门努力创造良好的投资环境条件，提供项目用地优惠、财政及税收政策减免等优惠条件，为项目的加紧建设创造条件；建议建设单位创造条件，加快建设进度，积极引导和吸纳各地客商、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。9第二章项目背景和发展概况2.1企业概况（一）企业概况浙江赛尔集团成立于1998年，总部设在杭州，是一家注册资金6142万元的现代型集团公司。产业涉及农产品批发市场、国际贸易、房地产开发等版块，其中投资、建设、经营管理农产品批发市场作为集团发展主方向。2006年，集团制定了以农产品物流基地、农产品批发市场、农贸市场开发建设为载体，以农产品物流、经营、管理、营销服务为手段，实现农产品的最佳流通，以流通促进生产，最终帮助农民富起来为企业战略目标。集团从2000年进入农产品流通行业，经过多年发展，在浙江、重庆等地有着2家“全国五十强农产品批发市场”、“农业部定点市场”“商务部双百市场”的国家级农副产品批发市场，及多家农副产品物流配送公司、农副产品零售终端菜市场。同时，公司也培育了大批的优秀人才，集团董事长徐金伟先生被共青团中央与农业部授予“全国农村青年致富带头人”的称号；总裁范斌先生多年来专注于商业连锁投资与管理领域，有着扎实的理论知识和丰富的实践经验；集团常务副总裁滕峰先生被商务部评为“全国农产品流通十佳经纪人”，集团现已形成一支物流、营销、市场规划的专业人10才队伍。（二）赛尔已有的成功案例1）浙江省衢州市冷冻厂、衢州农贸城产业整合2000年浙江赛尔集团收购浙江衢州市冷冻厂（原国有企业），2002年赛尔集团再次出资收购浙江衢州农贸城（原国有企业），实现了农产品贸易与农产品加工、冷藏产业的完美整合。经过几年的发展，衢州农贸城已取得了骄人的成绩，衢州农贸城连续叁年被全国城市批发市场联合会评为“五十强市场”，是“农业部定点市场”、商务部“双百市场”，“浙江重点市场”，是国家级、省级、市级、区级四级农业龙头企业，2007年衢州农贸城交易量191万吨，交易额达31.6亿元，衢州农贸城已由原来的地方性市场发展成为浙、闽、赣、皖四省九地市农副产品集散中心、交易中心、信息中心和价格形成中心。2）重庆观音桥农产品批发市场改造提升赛尔集团与重庆市政府共同出资10亿元建设西南地区规模最大、档次最高、集散能力最强的农产品交易中心，已列入重庆十一五规划重点项目。该项目已形成由重庆江北区区长任组长的上市小组，预计在于2010年，重庆观音桥农产品批发市场将上市成功。（现有重庆观音桥农产品批发市场是全国农批市场交易规模最大的市场，占地680亩，2007年交易额突破90亿元。112.2项目提出的背景2.2.1宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发【2005】1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。在文件中，中央明确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统