搜索
组长：周围总策略安兴营销总经理副组长：顾可仑策略顾问安兴营销行政总监童晓三策略主创安兴营销营销总监成员：秦龙商业策划师商业发展部经理宋琳丽高级策划师营销策划部经理高瑶创意总监创意设计部经理张雪峰市场分析师市场部副经理吕超高级策划师营销策划部王许规划顾问安兴发展总工室薛超景观顾问安兴发展工程部刘昕商业策划商业发展部《长安汽车综合体项目品牌战略与定位方案》编制组策划总论一、策划范围长安汽车综合体项目一期地块（东至长宁大道、西至双塘路、北至磨子潭路、南至长江西路）二、策划原则（一）整体协调原则：本策划报告要在坚持区域上位规划的基础上，以市场为导向，文化为基因，充分挖掘产业主题特色，协调突破，共谋发展。（二）因地制宜原则：综合考虑地块现状，尊重区域内的地理格局，因地制宜、统筹规划、突出优势、创建特色，选择适合本地特点的开发模式，尽量以适宜的投入开发高品位的产品，实现快速启动，滚动发展。（三）市场导向原则：本策划以适应市场需要，体现市场的杠杆作用，并符合社会主义市场经济下的市场运行为规律。基于自身资源优势和差异性分析之上，针对市场需求，建设具有一定知名度的特色文化商业产品。（四）可持续发展原则：本策划以商业价值提升为基准，注重短期效益和长期效益、经济效益和社会效应相统一，避免商业开发过程中重销售、轻运营的情况，走商业可持续发展道路，全面提升项目地块商业价值。三、策划方法（一）实地考察法（二）问卷调查和访谈法（三）系统工程法（四）对比分析法（五）多学科相结合的方法Part.1规划定位思考项目发展愿景1地块条件优越的交通条件和地理位置合肥面向世界的第一站具备区域内商业中心条件周边汽车产业、科技园区发展企业愿景打造具有主题鲜明的商业项目；建设房地产与汽车产业相结合的标志性特色项目；政府愿景创造更多就业机会和税收提升区域乃至城市价值；商业发展符合区域内规划定位，打造于产业相结合的特色商业提高高新区的发展特色区域愿景形象愿景商业愿景开发愿景高新区区域型商业中心区域，长江西路起点商业中心合肥最具特色的主题商业，面向世界的商业文化窗口。富有生命力的新型商业模式，规避同质化商业集中建设在规避风险、快速回笼资金的基础上，最大程度提升投资开发利润项目愿景支持2外部机遇内在机遇优势和机遇相结合是项目商业发展定位基础条件1.两大外在城市机遇合肥向西、向南重点发展趋势；合肥空港新城的建设和城市地铁时代的到来2.两大外在区域机遇高新区和南岗科技园区的发展规划；项目区域内作为商业和居住区的密集规划；*3.两大内在地块优势地铁、高架、高速汇集的核心交通优势；项目地块价格优势，极富竞争力的土地价格；4.两大内在资源优势企业央企背景，政府相关资源对接优势；企业汽车产业背景，文化挖掘和资源整合优势；项目问题难点3如何塑造品牌，使其主题升华，独特占位引领市场如何整合业态，使其合理布局，保障商业成功经营如何体现价值，使其优势放大，坚强客户购买信心如何规避风险，快速回笼资金，实现项目滚动开发问题解决方向4问题解决之道体验式购物模式科学化业态布局差异性主题定位避免传统的商业中心打造，以独特文化体系打造主题性商业产品，避免同质化竞争，同时通过主题商业的唯一性，将项目覆盖客源扩大到全市，甚至于全省范围。以主力店带动次主力店，以主题商业带动其他辅助商业，通过交通组织和景观引导，将沿街商业人流引导内部，通过合理布局提升地块不同区位的商业价值。以体验式、娱乐化、互动性商业，对抗电商的冲击，让娱乐、购物、休闲、餐饮一体化，留住客源，流住人气。在解决核心商业定位思路的同时，丰富产品类型、规划设计富有竞争力、操作短平快的畅销类产品，推动销售的快速去化，实现资金回笼、降低投资风险，提升利润。项目定位方向5酒店和办公商业公寓三大物业形象推动项目整体形象定位方向商业依托汽车主题，挖掘汽车文化，打造合肥市最具特色的文化主题商业，赋予商业文化地标形象把握区域内租赁、投资、居住和微办公需求，打造多元化个性生活空间和增值型时尚物业。作为后续开发且自持物业，打造精品化、国际化形象，通过宣传造势，提升项目商业和公寓的价值空间汽车主题文化地标国际形象时尚领域多元空间综合娱乐地标性城市玩都项目定位方向4全新体验商业领域多元化城市空间专属文化商业综合体Part.2项目定位策略项目总体定位1我们的沟通对象Whoarewetalkingto?(ConsumerProfile)我们的商品/品牌Whoarewe?(U.S.P)我们的竞争对手Whoarewecompeting?(BusinessOpportunity)消费者价值取向(ConsumerInsights)定位(Position)定位描述(CreativeConcept)总体定位(Proposition)总体定位的推导思路长安·动力城——中国·合肥70万㎡首席城市炫动繁华体——专业领域的经营者区域内消费者和泛合肥市专业爱好者产业园区客群和泛合肥投资可；汽车文化聚集地特色主题商业目的地公寓、酒店、写字楼集合区域繁华体独一无二的交通枢纽+地铁中心空港新城赋予的窗口形象覆盖全省的专属文化商业领域直接竞争：无区域竞争：砂之船、祥源商业街主题竞争：南翔汽车新城解决办法：发挥交通优势，挖掘汽车文化、细分产业特色核心的地段+高端的形象超高性价比+高回报前景合肥首个集产业文化、娱乐购物、旅游休闲、时尚公寓、酒店办公为一体的汽车综合体项目总体定位1品牌形象定位2长安·动力城——中国·合肥70万㎡首席城市炫动繁华体——央企品牌价值地铁动力、汽车动力、产业动力、空港动力的时尚商业主体特性树立城市唯一性品牌领导力商业文化主题和特色商业类型地铁、汽车动力带来繁华财富规模优势品牌形象定位2备选logo品牌形象定位2备选案名建议长安·地铁城长安·酷车MALL项目客户定位3消费层主题层投资层客户定位第一层面：主题相关品牌商家；第二层面：泛合肥市投资客户；第一层面：合肥市玩车发烧友；第二层面：泛全省玩车发烧友；第一层面：合肥市休闲娱乐客户；第二层面：省内外休闲娱乐客户；细分市场、精准定位，发现蓝海，填补空白，以玩车族、汽车发烧友为核心客户赋予特色主题，聚集消费群体，打造文化产业，从而招募个性商家，带动投资客户商业客户定位项目客户定位3公寓客户定位职业：区域内年轻教师、企事业管理层、高级白领、科技园职工年龄：25-40岁收入：家庭年收入8万元以上。区域内过度型居住核心客户主要客户区域周边投资客来源：区域周边职业：区域内生意经营户、产业园中高层管理者、私营企业主、企事业单位管理层年龄：35-50岁收入：家庭年收入20万元以上泛合肥市投资客偶得客户公寓客户比重客户描述来源区域内投资客55%区域内生意人，周边企业、私企客户项目区域内及合肥投资客区域内过渡性居住30%快捷酒店、宾馆投资者项目区域内企事业职工、高级白领泛合肥市投资客15%泛合肥市投资客项目文化定位4以汽车文化为鲜明主题打造极富时尚、个性、艺术、差异化的体验式、娱乐互动性商业。文化一文化二文化三文化四文化五汽车改装文化：个性化装饰，动力性能、操控性能提升，高仿复制等；汽车自驾文化：自驾游攻略、户外用品，房车推介、自驾摄影等；汽车历史文化：汽车发展史，汽车品牌博览，未来汽车幻想等；汽车运动文化：汽车赛事博览，汽车运动体验、汽车俱乐部等；汽车体验文化：汽车影视、收藏、展览、车模、汽车周边；项目功能定位5功能定位以文化的名义，打造项目无可替代的六大城市功能城市功能极具竞争的现代产业中心独树一帜的娱乐游玩中心极具特色的购物休闲中心独一无二的主题文化中心作用突出的旅游集散中心至关重要的交通中转中心极具特色的购物休闲中心以汽车文化为主题，从商业建筑设计到业态分布围绕着汽车文化，打造极具个性和时尚的体验休闲购物MALL。娱乐休闲室内动感赛道天幕影院汽车反斗城4D影院儿童赛车城…………餐饮汽车主题餐厅西部主题餐厅时尚简餐品牌快餐连锁创意餐厅…………文化空间名车展厅变形金刚主题店汽车文化用品汽车主题中庭汽车书吧…………时尚百货自驾户外装备酷车周边汽车靓模服饰屋探险家服饰儿童安全用品…………项目功能定位5项目功能定位5汽车博物馆：介绍各世纪的汽车发展历史、文化等相关内容，同时在现场展示各个时期的汽车文化展品。汽车行业交流中心：定期举行汽车展览、汽车技术研讨、汽车技术交流活动。赛车俱乐部：定期举行赛车、越野、自驾游等户外拓展运动。青少年汽车俱乐部：玩具赛车的组装、竞速，赛车文化培训。独一无二的主题文化中心以汽车文化为主题，打造历史、人文、行业聚集的文化场所项目功能定位5考虑室内外结合，汽车游戏、汽车驾驶体验、卡丁车比赛、青少年汽车竞速活动等，同时可定期开展多人车技表演等演绎活动。独树一帜的娱乐游玩中心发挥项目地理位置与交通配套优势，集合地铁、公交和高速优势，容纳汽车租赁功能，为外地游客服务，旅游集散和游玩前站。作用突出的旅游集散中心项目功能定位5与交通部门等有关部门谋求合作，打造成公交、出租、地铁、汽车、机场等多条交通网组成的转换服务点至关重要的交通中转中心项目功能定位5品牌汽车4S店：以汽车销售为主，辅以汽车尖端技术以或经典汽车技术革新简介或者展览，定期开展新车试驾活动。名车个性内饰：汽车个性化内饰定制汽车改装产业园：打造全省最大的汽车改造中心。汽车之家：洗车、美容、装饰等一条龙服务产业。………………极具竞争的现代产业中心项目物业定位6物业定位主题性SHOPMALL独栋式商业会所个性化商业街区复合式酒店式办公服务型地下商业国际化经济型酒店LOFT商务公寓在商业、公寓和酒店写字楼几大物业的基础上，项目各类物业可细分为LOFT商务公寓、主题SHOPMALL、商业街区、商业会所、写字楼、地下商业、酒店等多类物业形式，形成真正意义上集合居住、办公、商业、商务、娱乐、休闲、产业为一体的城市综合体。社区型沿街商业项目业态定位7主题性SHOPMALL独栋商业会所负一层：室内恒温泳池+运动馆一层：旅游集散服务窗口+会所大堂+咖啡茶座二层：高端私房菜馆+小型会务厅三层：特色SPA+中医保健+美容项目业态定位7个性化商业街区汽车改装基地+汽车产品旗舰店高端定制服务机构+汽车周边品牌店+汽车主题相关休闲娱乐配套商业汽车主题商业街区招商意向品牌商家项目业态定位7服务型地下商业大型停车场+3D私人汽车影院+卡丁车赛道社区型沿街商业挖掘长江西路沿街商业面价值，提升双糖路商业价值，规划设计沿街底商，配置中高档餐饮、中小超市、便利店、美容美发、精品连锁店等。项目业态定位7立足资源优势，承接高新区产业园商务需求，打造中高端上午配套功能，实现对项目特色和形象的提升。酒店引进品牌推荐法国雅高酒店旗下——宜必思酒店国际品牌商务酒店（引入三星级标准打造）美国温德姆酒店集团旗下———速8骄傲酒店酒店业态定位商务型公寓定位商务型公寓可定位与小面积区间的LOFT挑高公寓，增加产品附加值，提升市场竞争力Part.3产品规划建议整体规划布局建议1商业业态体量建议（万㎡）特色商业中心约6.0主题商业街区约5沿街商业约1.5LOFT公寓约9星级酒店约3.5写字楼约4采用内广场形式规划布局，内部为集中式商业和街区商业相结合的混合创新模式；商业街区考虑为二层设计，集中式次主力店考虑为三层设计；突出体验式商业，中央广场和街区广场分别设计特色主题景观作为引导存进人流内部引导；名车会展中心酷车街区主题综合体写字楼沿街商业LOFT公寓时尚街区酒店次主力店汽车会所整体规划布局建议1形成“一核、二街、三广场、四区”的规划格局3421一核：综合体核心区（SHOPMALL+酒店+写字楼）二街酷车街区（汽车改装和汽车美容、个性定制一条街）酷炫街区（汽车文化用品、配套商业、酒吧、特色餐饮、自驾户外用品等）三广场（1）商业文化广场（2）中央主题广场（3）街区景观广场四区1、商务居住区2、主题会所区3、汽配用品区4、名车会展区AB（1）（2）（3）规划产品建议2SHOPMALL退台设计商业综合体形成退台设计，通过各层退台，丰富商业人流动线，加强集中商业和街区的联系，同时丰富景观层次，形