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宏观市场《武汉市场情况》2013年武汉市场成交量平稳，11月份新政策出台后成交量陡增。观点《新政策信息》•楼市政策摆脱一刀切，根据城市特性产生分化京七条10月23日10月11日深八条11月8日沪七条穗六条11月18日汉七条11月22日供应信贷市场强化预售资金监管加大自住型商品房供应二套房首付提至七成普通住房用地供应在以往5年基础上增加20%加强预售管理普通住房用地供应在以往5年基础上增加30%加强预售管理非户籍购房纳税或社保年限调整为3年内在本事累计2年以上普通住房用地供应在以往5年基础上增加20%加强预售管理非户籍购房纳税或社保年限调整为5年内在本事累计3年以上非户籍购房纳税或社保时间1年调整为2年2013年普通住房用地供应在以往5年基础上增加20%；2014年增加10%抓紧研究二套房首付比例加强预售管理二套房首付提至七成二套房首付提至七成二套房首付提至七成《汉七条》•汉七条基本延续一线城市调控方向，力度不大，短期内豪宅市场环境相对宽松汉七条一、抑制投资投机性住房需求•继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，由必须在本市纳税或者缴纳社会保险时间一年调整为二年，并仅限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。二、加强住房用地供应管理•增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。确保2014年全市住房用地供应总量比前5年均值增加10%。三、加大保障性安居工程建设力度•进一步加大保障性安居工程在项目审批、土地征收、配套设施建设等方面的协调力度，确实提供资金保障，在确保工程质量的前提下加快建设进度，确保项目尽早竣工交付。四、严格执行差别化的住房信贷政策•人民银行武汉分行应在国家统一信贷政策基础上，根据全市新建商品住房价格控制目标和政策要求，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。五、增加普通商品住房有效供给•建立健全中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，加快普通商品住房项目的供地、建设和上市步伐。六、加强市场监管•引导开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证。七、规定•我市以前制发的有关房地产市场调控的规定凡与本意见规定不一致的，以本意见规定为准。“汉七条”11月22日出台，于11月23日正式实施。22日当晚，多个楼盘连夜突击网签客户。白沙洲一个品牌楼盘粗略估计网签合同价值5000万元。房管局数据显示，22日、23日两天，新建商品房成交统计套数分别为518套、542套，相比上一个周末增加15套。24日，全市新建商品房成交统计套数仅为207套，为本月内最低值。近期，武汉备案量维持在400套以类。从22日出台政策近一周，日均成交量398套/日，较平日日均量548套/日下降约27%。《汉七条》分析2014年武汉会受到新新政策的影响，外地客户购房收到一定的影响。观点2014年竞争市场万科金色城市预计7600本案佳兆业金域天下7100清江锦城6570华润紫云府预计6900福星惠誉东澜岸6200元融科花满庭6300元2014.1—————————2014.3———————————————2014.6—————————————————2014.12华润紫云府预计4月，推出剩下的3#楼，约2.5万㎡清能清江锦城预计6月，推出部分高层1、8、9#楼，约4.6万㎡佳兆业金域天下，预计4月，推出部分高层，约4万㎡清能清江锦城，预计3月底，推出部分高层，约6.4万㎡项目存量14万方福星惠誉东澜岸预计3月，推出部分高层，约3.2万㎡1季度新增供应量11.2万方下半年新增供应量10.8万方2季度新增供应量22.1万方佳兆业金域天下预计6月，推出部分洋房，约1万㎡，高层约3.6万㎡福星惠誉东澜岸预计7、9月，各推出部分高层，各约1.6万㎡，合计3.2万㎡清能清江锦城预计4月，推出8#楼部分，约3.8万㎡福星惠誉东澜岸预计5月，推出部分高层，约3.2万㎡融科花满庭5月份，推出部分高层，约4万㎡佳兆业金域天下预计3月，推出部分高层，约1.6万㎡佳兆业金域天下预计11月，剩余洋房，约1万㎡，剩下的高层约3.6万㎡《竞争市场分析》上半年与3、5#楼竞争激烈的主要在售竞案为佳兆业、华润紫云府、万科金色城市、清江锦城等；主要潜在竞案为融科花满庭、福星惠誉。2季度竞案集中推盘竞案集中年后4-6月份推盘，2013二季度新增总供应量约22.1万方，3、5#需提早入市推售；观点融科花满庭9月份，推出部分高层，约4万㎡一月金域天下华润紫云府清江锦城融科花满庭东澜岸万科金色城市本案二月三月四月五月六月七月八月九月洋房，主推133-165㎡推售剩余3#楼，主推89-112㎡推部分高层，主推88-125㎡三房推出部分高层，88-160㎡三房四房在售99-123㎡两房三房在售推超高层，200㎡左右大平层高层主推78-121㎡主推1#楼，65-102㎡两、三房本案1月下旬可拿到3、5#楼预售证，同期竞案同类产品供应量小，但3月后全线产品竞争较大，整体市场竞争压力极大《竞争市场分析》竞案同面积段、同类产品供应量很多，同期市场竞争非常大，9月前片区去化压力极大。观点2013年竞争市场销量《白沙洲市场分析》2013年白沙洲市场成交量，根据各项目开盘的时间增长与降低。观点佳兆业金域天下2013年推盘情况开盘时间套数去化套数去化率2房去化3房去化3月9日13610476%0套104套5月25日67251777%181套336套7月27日8月18日26424766%41套206套9月28日26016664%40套126套10月20日1369066%全年开盘共推售3、7、8、9、10、11、14、15、16#。项目3房的去化速度明显高于2房。佳兆业金域天下2013年1-8月推盘情况2013年3月9日推售开盘时间户型面积区间（㎡）套数占比销售套数平均单价（元/㎡）去化率2013年3月9日3*2*18910275%74630072.55%3*2*21083425%30650088.24%合计89-108136100%104645076.47%此次推售3#2单元共136套房源3#是项目一期地块景观位置最好的楼栋之一紧邻项目内部的规划路。佳兆业金域天下2013年1-8月推盘情况2013年5月25日推售户型面积(㎡)推出套数价格（元/㎡）推盘比例销售套数去化率2*2*178332637049.4%18154.52%3*2*189170648025.3%16798.24%3*2*2108170670025.3%16999.41%合计78-1086726550100%51776.93%此次推售为项目二期首次开盘推出7、8、9、16#4栋共计672套房源所推楼栋均距一期地块最近，共享一期中央景观紧邻项目内部规划路佳兆业金域天下2013年1-8月推盘情况2013年7月27日推售户型面积(㎡)推出套数价格（元/㎡）推盘比例销售套数去化率2*2*17832655012%2991%3*2*189166670063%9859%3*2*210866700025%4670%合计78-1082646800100%17366%推出14、15#4栋各1个单元，共计264套房源所推楼栋位于项目二期中央景观核心位置距项目二期商业最近佳兆业金域天下2013年1-8月推盘情况2013年8月18日推售推出14、15#4栋各1个单元，共计264套房源所推楼栋位于项目二期中央景观核心位置距项目二期商业最近户型面积(㎡)推出套数价格（元/㎡）推盘比例销售套数去化率2*2*17832665012%1265%3*2*189166680063%4330%3*2*210866710025%1928%合计78-1082646900100%7428%开盘快讯项目名称佳兆业金域天下发展商佳兆业地产武汉公司代理商联合代理（佳兆业地产与世联地产）项目位置武汉洪山区白沙洲新城36号（工商学院旁）规模占地面积:19万方；建筑面积:50万方推售套数10#二单元、11#一单元，共260套推售户型总推售260套，去化166套；推售77平两房60套，占比23%，销售40套，销售率67%；推售88-89平小三房134套，占比52%，销售88套，销售率66%；推售108平三房66套，占比25%，销售38套，销售率58%；开盘时间2013年9月28日早09：00开盘地点金域天下营销中心实收均价整体7300元/㎡销售情况销售166套，销售率64%折扣及优惠1.认筹1万抵5万再享开盘当天98折2.7天内签约再享985折3.佳族会银卡995折4.按揭99折，一次性付款97折5.全员营销95折到场客户数量认筹244组，解筹166组，解筹率68%开盘快讯项目名称佳兆业金域天下发展商佳兆业地产武汉公司代理商联合代理（佳兆业地产与世联地产）项目位置武汉洪山区白沙洲新城36号（工商学院旁）规模占地面积:19万方；建筑面积:50万方推售套数11#二单元136共260套推售户型10月20号总推售136套，去化套；推售78平两房推售88-89平小三房68套，占比%，销售88套，销售率66%；推售108平三房34套，占比%，销售21套，销售率58%；开盘时间2013年10月20日早09：00开盘地点金域天下营销中心实收均价整体7300元/㎡销售情况销售90套，销售率64%折扣及优惠1.认购立减4万，2.按时签约98折，3.一次性97折，4.特惠98折到场客户数量清能清江锦城2013年推盘情况开盘时间套数去化套数去化率2房去化3房去化4月29日66760491%346套258套7月13日34033777%201套136套9月28日21717078%65套105套11月22日1369066%52套38套全年开盘共推售3、7、8、9、10、11、14、15、16#。项目3房的去化速度明显高于2房。清能清江锦城2013年1-8月推盘情况2013年4月29日推售户型面积(㎡)推出套数价格（元/㎡）推盘比例销售套数去化率2*2*176399615059.8%34686.7%3*2*189268630063%25896.3%合计76-896676250100%60499.1%本次开盘为项目首次开盘K7地块为一期地块，居项目地块正中间，景观视野最开阔；5、6#是距主干道最近的楼栋清能清江锦城2013年1-8月推盘情况2013年7月13日推售户型面积(㎡)推出套数价格（元/㎡）推盘比例销售套数去化率2*2*176204640060%20198.5%3*2*189136675040%136100%合计76-893406500100%33790.6%K7地块为一期地块，居项目地块正中间，景观视野最开阔；4#是距主干道最近的楼栋目前推售楼栋中距约40万方商业综合体最近的楼栋项目名称清能·清江锦城发展商武汉清能普提金置业有限公司项目位置武汉市洪山区张家湾街烽胜路55号规模占地面积:350000平方米建筑面积:18000000平方米，总户数7991户。推售套数9月28日开盘，推产品3#、7#部分房源217套。产品套数推售76平（C1、C3）两房45套，占比21%，销售45套，销售率100%；推售76平（C1、C4）两房20套，占比9%，销售20套，销售率100%；推售90平（A2）两房152套，占比70%，销售105套，销售率69%。开盘时间2013年9月27日晚19:00开盘地点清江锦城营销中心实收均价6600/㎡折扣1.电商5000享400002.感恩回馈100003.办理VIP卡享受100004.按时签约99折5.按时提交资料99折销售率当天去化170套，去化率78%开盘快讯项目名称清能·清江锦城发展商武汉清能普提金置业有限公司项目位置武汉市洪山区张家湾街烽胜路55号规模占地面积:350000平方米建筑面积:18000000平方米，总户数7991户。推售套数11月22日开盘，推产品4#部分房源272套。产