新常态下养老社区规划的困境与突围

新常态下养老社区规划的困境与突围罗启亮摘要：养老社区既是在我国老龄化程度不断加深、养老服务缺口巨大背景下的重要战略抓手，也是经济新常态下市场主动选择的突围新方向之一，近年开始得到了广泛关注。但是，目前养老社区规划仍面临着传统养老观念、专业人才缺失、盈利模式不清的巨大挑战，同时在供给侧仍存在简单将养老社区当作一般住宅地产进行规划的认知偏差。本文通过对我国养老社区开发模式演变时序的梳理和特色案例的分析，指出养老社区营造的核心要义在于更加侧重合理运营、提供有效服务的“地产经营”模式，而非过去强调短期回报的“地产销售”模式。当前对于决策者而言，养老社区开发的核心要务在于培养长期投资能力、适老化产业设计能力和专业服务能力作为前提。在此基础上，本文提出在规划环节应当从环节把控、区位条件与政策市场分析、发展策略、保障机制等方面出发，探索克服现实瓶颈、塑造特色竞争力的规划应对方案。关键词：新常态，养老社区，养老地产，养老服务1.引言养老社区是在我国老龄化程度不断加深的大背景下催生的热门概念。不同于受政府财政补贴的公立养老机构，养老社区主要由政府引导、多元的民间力量主导，更具有受市场调控的商品属性。因此，养老社区的规划在被要求承担应对社会结构转变使命的同时，更需要理解养老社区作为市场化产品在“创造新供给”中的重要作用。具体来说，我国养老社区的开发模式在过去缺乏民间财富积累的时代发展并不成熟，与老龄化危机同样严峻、中产阶层体量却更加庞大的美国、日本等国存在较大差距1。那么，在新时期下，探索养老社区的合理开发模式并实施指导落地，将成为规划师在洞悉政策与市场的基础上发挥空间规划专长的重要战场。2.新常态下的养老社区再认识2.1社区养老与养老社区开发热潮的必然性2.1.1供需关系视角从需求端来看，养老社区存在极大的需求空间。首先，我国老龄人口体量巨大，至2015年末全国共有60周岁及以上人口2.16亿，占总人口的16.7%；其次，我国老龄化趋势严峻，世界卫生组织预测至2050年我国将有35%的人口超过60岁，成为世界上老龄化最严重的国家。根据全国老龄办的预测，目前我国养老产业市场规模约为1万亿元，而2040年将达到约17.5万亿元，未来巨大体量的老龄人口将助推养老产业的发展。其中，作为养老服务重要空间载体之一的养老社区未来发展前景将无可限量。图1养老产业规模预测（来源：全国老龄办）从供给端来看，在国家确定“9073”养老形式构成1的大背景下，养老服务的现状供给不足以开始显现。“社会养老”方面，一是随着养老床位的需求不断增长，过度依赖公共财政的公立养老机构现状供应已出现巨大缺口，特别是在北上广深等重要城市，公立养老机构纷纷出现了“一床难求”的局面；二是由于养老机构现状大多存在设施简陋、医疗护理能力不足的质疑，市场缺乏满足多层次养老需求的有效供给[2]。“居家养老”方面，由于受到生育率下降、“四二一”家庭结构的影响，加之改革开放以来社会经济发展对传统孝道意识的撬动，居家养老必然存在现实缺口，亟待社会力量补充[3]。12011年民政部发布的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》提出“9073”的建设方针，即90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老，7%的老年人通过购买社区照顾服务养老，3%的老年人入住养老服务机构集中养老以上养老服务的供需落差表明，“社区养老”将成为提供养老服务重要的补充力量之一，探索民间资本介入养老社区开发的历史拐点已经到来。2.1.2宏观政策视角自我国跨入老龄化社会以来，多项激发养老产业活力的政策陆续颁布。其中与民间资本介入养老社区开发直接相关的政策有以下六个方面：①审批制度上制定权力清单，逐步下放审批权限；②企业登记制度上通过《公司法》改革促进新增盈利性养老机构；③人才政策上建立完善养老人才教育体系、建立双证书制度；④养老用地政策上针对养老设施从明晰用地性质、保障土地供应、强化供应方式等提出鼓励；⑤运营管理上通过减少行政事业费、市政费等方式降低建设运营成本；⑥参与主体上鼓励民间资本介入居家和社区养老服务、机构养老服务等。这些政策关注了养老社区开发到运营各个环节中将会遇到的障碍，通过宏观政策调控，整体降低养老社区开发与运营的交易成本，增强开发者的入市信心，以鼓励更多民间力量进驻养老领域。图2养老领域核心政策梳理（来源：作者自绘）2.2新常态下养老社区成为地产转型突围的新方向2.2.1创新供给——结构性改革中的发展机遇随着中国经济社会发展进入“新常态”，土地财政模式的真实贡献与负外部作用受到了广泛讨论。但毋庸置疑的是，房地产领域在经过十余年飞速扩张后在近年出现了急停，地产商投资的信心明显不足，商品房年供给量整体减少。同时，国家层面于2015年底的中央经济工作会议上明确了楼市“去库存”的任务，除北上广深外，各地一度严格履行的限购政策逐步放开，表明了传统地产开发在销售环节面临的压力。图3中国商品房供需统计表（来源：CREIS，UBS统计）为此，各大领军房地产企业开始寻找“转型”之路以应对“新常态”，通过关注产品维度创新实现转型。例如万科地产将“触角”伸向八条全新的产业链中，以求突破传统地产开发思维下商业模式的局限性。住建部政研中心主任秦虹在展望“十三五”时期地产领域结构性变化时指出五类新型地产将获得较大的增长空间，其中老年服务社区被着重提及，表明养老社区在面临我国老龄化问题时的明确指向性以及养老社区的发展前景。图4万科“八爪鱼”战略（来源：克而瑞咨询）2.2.2房企转型——“地产销售”到“地产经营”在寻找新供给产品过程中，注重通过运营服务实现获利的“地产经营”模式受到了广泛关注，成为重要的转型通道之一。在此背景下，由于养老地产具有与文化旅游地产相似的通过长期运营维护为根基的基本属性，开始成为众多房地产企业聚焦的重要领域之一。图5“地产销售”与“地产经营”模式区别（来源：作者自绘）2.2.3资本角逐——觊觎者众多随着养老社区概念不断升温，入市者不断涌入。据中国指数研究院统计，目前全国已经有超过80家房企进入养老社区领域，而公开信息披露的开发项目已逾百个。这些入市资本可大体分为四类：①以万科、保利为首的大牌房企和复星集团为代表的中小型房企；②以中国平安、合众人寿为代表的险资；③以兴业银行、华夏银行为代表的金融机构和银行；④其他积极介入的私募基金、跨界领域的央企、民间企业游资等。此外，机构间的跨界合作进军养老社区开发也成为重要趋势，例如中国平安与碧桂园通过互相持股认购的股权调整形成战略联盟，在养老领域建立战略合作发挥各自优势，深入对接养老产业链条。3.养老社区的发展脉络、趋势与困境3.1我国养老社区模式演变由于北京、上海等特大城市率先面临养老服务供需缺口的挑战，其探索也相对较早。通过对北京养老社区典型项目与开发模式的演变历程梳理，能看出我国养老社区开发由单一走向多元的趋势特点。第一个阶段是在我国进入老龄化社会的初期，通过传统养老院、老年公寓的高端化探索，初步撬动了我国传统养老观念。高端化的养老机构满足了部分人群对养老服务的品质需求，但从地产产品来看类型仍较为单一，养老床位较少、产业链条短。北京的太申祥和敬老院就是此阶段的代表作品。第二个阶段是在进入21世纪的前十年间，通过引入“美国持续性照料社区（CCRC）”的概念进行落地探索。但由于恰好伴随着房地产“黄金十年”，一些CCRC社区却沦为了郊区“睡城”的助推手，其以服务为核心的理念并未能全面实现。北京的北京太阳城、东方太阳城就是此阶段的代表作品。第三个阶段是在进入21世纪的第二个十年以来，通过多元化开发主体的跨界创新推动养老社区的特色化。这一时期在预见到养老地产美好前景的基础上，各类资金开始跨界涌入，在养老地社区开发运营的不同阶段结合自身资源挖掘出卖点。如依靠服务与运营的北京远洋椿萱茂、上海亲和源就是此阶段的代表作品。图6北京养老社区开发的模式演变（来源：作者自绘）3.2北京养老社区典型案例分析3.2.1持续性照料社区模式持续性照料社区（CCRC）模式的实质是一种生活照护型社区，其提供的服务涵盖了老年生活各个部分，兼顾衣食住行、医疗健康、心理关注、自我价值再认识和社会生活各方面等在内的全面需求，以营造一种老年人退休后新的生活方式。一般来说，CCRC社区主要分为四个功能板块，即独立生活区、协助生活区、专业护理区和老年痴呆照护区，覆盖老年人从退休到离世各个阶段不同的生活方式——起初，老人在独立生活区居住和生活；当老人身体机能健康状况下降时便迁到协助生活区居住；最终，在逐渐失去自理能力时入住专门的护理照顾单元或专业护理区。图7左图：北京太阳城；右图：哥斯达黎加太平洋中心（来源：网络）3.2.2特色卖点的养老社区案例近年，北京及周边开始涌现出了既借鉴美国CCRC模式以服务为核心的特点、却又有别于美国CCRC的养老社区模式——它们更加侧重于利用营销思维，从自身特色卖点的塑造出发，靶向性地提出发展策略。在此，我们总结出以下三类模式。表1三类典型模式案例基本情况景区与环境天津云杉镇采取的策略较为关注环境的为我所用：一是通过在项目设置生态农业大棚，在创造土地收益的同时在社区中推广生态种植采摘等生态农业方式，培育老人健康生活方式，吸引有相关兴趣的老人；二是利用轮转式旅居的概念，与全国六个地点（宝坻、静海、钦州、珲春、呼和浩特和武清）的社区项目实现轮转式居住，通过异地联动盘活各地项目，形成综合的品牌吸引力。保利和熹会采取的策略更为注重社区自身的生态环境品质：一是标榜自身社区的生态环境，借助背靠北京西山的生态优势，营造生态、贴近自然的养老氛围；二是依托已开发较为成熟的西山林语社区，减少老人的孤独感，同时使得社区服务设施的利用更加高效。图8左图：天津云杉镇的生态大棚；右图：保利和熹会的社区生态环境（来源：网络）运营与服务远洋椿萱茂更加注重老人居住享受到的服务体验。一方面，椿萱茂打造了专业化的养老服务运营品牌：即通过成熟的、独立运作团队合作，搭建管理、医疗、护理、社工、饮食等服务团队，形成极高效的专业化分工，而这也使得远洋打造出了“第一家北京中外合资经营性的养老机构”、“第一家社区内引进三甲医院门诊的养老机构”等响亮的品牌，让老人住得放心。另一方面，椿萱茂向入住老人提供了特色化的社区服务：即通过“乐享365”的服务精神理念，订制了文娱活动、社交活动、心理辅导、基础服务、增值服务、硬件服务组成了服务谱系，让老人在这里住得舒心。图9远洋椿萱茂凯建的社区服务体系（来源：远洋椿萱茂）保险与资金泰康之家燕园采取的核心策略是合理利用泰康的险资资源，通过利用体量巨大的险资投入养老地产板块，投资建设并持有经营养老社区，形成类似于长期债券的持有形式，使得项目启动期有了充足的资金保障。在此基础上，泰康之家燕园的商业模式着力于将寿险与养老社区相结合，将养老社区与医疗保险、养老保险和护理保险等产品相结合，加大了寿险购买的附加值。总的来说，其盈利模式则是通过保险绑定，将保险产品与养老地产联动，实现保险业务、地产运营、养老服务等多点盈利的模式。此外，在空间规划上燕园承袭了CCRC社区的功能模式，拓展了养老领域的细分市场，使得保险业务客户群向养老地产客户群的转化更加高效。图10泰康之家燕园总平面图（来源：网络）3.3发展困境虽然养老社区开发已成为了资本角逐的“蓝海”，但行业发展却并未成熟。如万科地产的郁亮认为“国内还没有找到很好的盈利模式”，而保利集团的宋广菊则指出养老地产的长期持有运营模式与以往房地产企业的短期盈利模式存在天然差别，导致轻率的角色转换容易造成系统性风险。总的来说，养老社区开发存在以下几个核心瓶颈。3.3.1传统养老观念中国人受到传统孝道观念的束缚，因此往往更倾向于居家养老，仅在几近无法自理时才会无奈进入养老机构生活，并且往往更加信任靠近医疗资源的公立机构，而这也体现在了目前大量民办、远离市区的养老机构普遍入住率较低的现象上（北京市民办养老院入住率仅为20%）。毋庸置疑的是，由于传统养老观念将长期存在，使得养老社区的产品必须形成对目标客群极强的吸引力，才能吸引中国老人入住。3.3.2专业人才缺失养老地产的核心在